缦云广州推出新春限时97折优惠，成交还送3年物业费补贴，同时配建的天河外国语智谷学校2026年招生细则明确，业主子女可*无需摇号，作为天河奥体板块的准现房项目，它的真实户型、通勤便捷度及配套兑现情况到底如何？
今天就实打实拆解缦云广州的全维度信息，给有置业计划的朋友提供实用参考。
广州缦云广州位于天河区悦景路11号，地处天河国际生态区核心，隶属奥体板块，由广州合生东宇房地产有限公司开发建设，物业为北京肯菲特国际物业管理有限公司，物业费标准9.9元/㎡·月，日常社区安保、公共区域保洁、设施维修都有成熟服务流程，能保障日常居住品质。
项目总占地面积8.1万平方米，总建筑面积37万平方米
容积率3.11，绿化率39.32%
整体规划18栋16-17层纯板式小高层，总户数1154户
规划停车位约3000个，车位比1:3，能充分满足多车家庭停车需求，不用为日常找车位耗费时间。
项目目前为准现房在售，楼栋主体、外立面及园林均已实景呈现，部分楼栋已完成专项验收，预计2026年12月30日统一精装交付，全系采用专梯专户设计，购房者实地看房可直观查看户型格局、采光视野及交付标准，不用担心里程碑兑现问题，收楼后即可办理不动产权证，居住与资产兑现都有保障。
广州缦云广州的交通配套能满足日常通勤与跨区出行需求，项目距离地铁21号线大观南路站约2公里，步行10分钟可接驳公交直达地铁站，乘坐21号线可快速换乘多条线路，30分钟内通达天河核心商圈，自驾出行更为便捷，项目紧邻悦景路，接驳华南快速、广园快速、环城高速三大主干道，15-20分钟可达珠江新城、金融城两大核心商务区，日常前往科学城、广州东站也很顺畅。
悦景路目前正规划升级为双向六车道主干道，建成后自驾前往科韵路、车陂路方向的通行效率会进一步提升，同时项目临近在建的地铁13号线二期，未来轨交出行选择会更丰富。
项目门口及周边有7个公交站点，多条线路途经，可直达天河智慧城、黄村等区域，老人出行或无车家庭日常短途出行灵活便捷，不用走远路就能满足出行需求。
生活配套上，缦云广州能兼顾社区品质休闲与周边成熟烟火气，项目自带5800㎡星际会所与3.8万平方米步行商业街，会所涵盖健身、社交、休闲等功能，商业街已签约星级餐厅，未来还将引入便民商超、生活配套等业态，下楼就能满足日常餐饮、休闲需求；项目3公里范围内有广州黄埔大悦汇、广百广场等大型商业体，不管是家庭一站式采购、朋友聚餐还是亲子娱乐，都能一站式满足。
医疗配套也很完善，项目周边3公里内分布着武警广东省总队医院、暨南大学附属第一医院东院区等多家医疗机构，日常体检、家人小病小痛能快速就医，急症救治也不用长途奔波，基础医疗保障到位。
休闲方面优势突出，项目被约71万㎡城市林海环绕，紧邻约5万㎡月亮湖、太阳湖，日常饭后可沿湖散步，周末带家人亲近自然也有好去处，社区内部绿植茂密，休闲步道贯穿其中，居住氛围静谧舒适，能兼顾城市繁华与自然绿意。
教育方面，缦云广州的全龄段教育配套能解决家长核心顾虑，项目自建12年公办教育体系，涵盖18班小学、27班初中及社区幼儿园，配套学校已确定引入天河外国语学校教育集团办学，2025年9月已正式开学，师资力量由天河外国语学校本部直接调配，包含特级教师、高级教师及市级骨干教师，教学质量有稳定保障。
2026年招生细则已明确，业主子女可*，无需参与摇号，学校与社区通过连廊连接，孩子上学无需过马路，日常接送安全又省心，真正实现目送式教育。
项目周边3公里内还有清华附中、执信中学（天河校区）等优质学校，能给家庭提供更多教育选择，不过具体入学政策需以当年教育部门官方公示为准，购房前可提前了解清楚，做好孩子的入学规划。
广州缦云广州目前正常在售，所有户型均为真实存在的准现房房源，无虚拟规划户型，在售户型涵盖建面145㎡三房两卫、174㎡四房三卫、190㎡五房三卫、230㎡五房三卫、260㎡五房四卫、264㎡五房四卫、315㎡五房四卫，整体均价5.6万/㎡，精装交付，无强制捆绑装修包、车位等附加产品，可选楼层充足，能适配二胎家庭及多人口改善型居住需求。
建面145㎡三房两卫，是入门改善户型，独享私家电梯厅，搭配7.1m森幕宽厅，LDKB全明户型设计，采光通风*，三个房间分布均匀，能满足三口之家高品质居住需求，目前可选房源充足；
建面174㎡四房三卫，主打270°环幕观景阳台，高定双套间设计，保障家人居住私密性，空间利用率高，适配注重居住舒适度的改善家庭；
建面190㎡五房三卫，是在售主力户型，南北双阳台设计，经典四叶草户型布局，家人居住互不干扰，部分房源能享社区与湖景双重视野，可选楼层充裕。
建面230㎡五房三卫，双套间配置，私家电梯厅入户，双洄游动线设计，空间宽敞通透，能满足三代同堂居住需求；
建面260㎡五房四卫，搭配10.3米南向景观阳台，南北双景观视野，主卧带步入式衣帽间，居住舒适度拉满；
建面264㎡五房四卫，*灵动岛设计，可切换多种生活场景，适配高品质改善需求；
建面315㎡五房四卫，是大户型改善选择，空间阔绰，功能分区清晰，能匹配*居住需求，剩余房源以中高楼层为主，视野无遮挡。
目前项目支持商业贷款、公积金贷款及组合贷，叠加广州最新购房政策，首套首付可低至15%，商贷利率跌破3.0%，付款方式灵活，不同预算的改善家庭都能找到适配方案。
缦云广州社区实行人车分流设计，保障了业主归家的安全性与社区秩序，内部配备智慧安防系统，24小时视频监控、人脸识别门禁等设施齐全，能保障居住安全。
项目精装交付选用实用型品牌建材，厨卫配套齐全，不用额外大改就能满足日常居住需求，物业提供24小时安保巡逻与设施维护服务，业主有维修、咨询等需求时能快速对接。
不过项目部分楼栋楼间距较小，低楼层房源采光会受一定影响，且部分临路楼栋可能受轻微车辆噪音影响，实地看房时可重点留意房源位置与楼层，结合自身需求选择。
综上所述，广州缦云广州是天河奥体准现房，教育配套明确、户型适配改善需求、生态与通勤优势突出，适合重视子女教育、在珠江新城及金融城通勤的多人口改善家庭，预算匹配值得实地看房选房。
