今年7月，政府官宣了阳台飘窗相关规定的调整，新政里规定，阳台占比由15%上升到20%，飘窗可以从之前的0.5米提高到0.8米。这意味着很多新房项目的得房率可以达到100%，甚至以上。
路劲美的隽樾府就是新政下的第一批新房项目。作为新政的首批执行者，我们正好可以借此观察一下，百分百得房率到底在产品层面，有哪些方面的提升。
目前项目的展厅开在了番禺广场永旺梦乐城的一楼，现场暂时没有沙盘可以看。不过根据和现场销售人员的沟通，预计小区会在11月中旬开放售楼中心，今年年内会正式开放销售。
一、项目概况及区位
路劲美的隽樾府处于番禺区府板块。小区的北侧是东兴路，东侧是番禺大道，南侧则是市桥水道的一条分支河涌。距离番禺区政府直线距离也就是几百米。
番禺区府板块各方面的发展已经非常成熟。不论是交通配套，商业配套还是公共设施配套都很齐全。
整个小区的规模不大，占地面积只有2.36万方，建筑面积5.38万方，容积率2.27，绿化率35%。
总共4栋住宅，共461套。作为低密度的园林小区，居住舒适度应该不错。
主推4个面积段的户型：87㎡的小三房，112㎡、132㎡、134㎡的3+1户型。
其中所有户型都为朝南设计，实用率超过100%。
二、项目配套
1、交通配套
路劲美的隽樾府项目的很大优势在于交通配套。从小区出发，步行800米左右就可以走到番禺广场地铁站E口。
番禺广场是番禺重要的交汇站，这里是3号线、18号线、22号线以及未来规划中17号线的交汇站。4条地铁线路的交汇，意味着从番禺广场站出发，西可以到佛山，南可以到南沙，北可以到达番禺万博、琶洲、珠江新城、白云机场等城市的核心和重要区域。
从这里出发，甚至连换乘都不需要，一条地铁线即可直达。
自驾方面，小区东侧就是番禺的主干道，番禺大道。从小区出发开车前往珠江新城、琶洲、金融城。
2、教育配套
小区由于规模较小，自身并没有配建小学。但是周边有广东仲元中学、市桥东风中学、桥联中学、桥兴中学、东兴小学等学校。
3、医疗配套
番禺广场板块，集中着番禺优质的医疗资源。附近的三甲医院就有广州番禺中医院、广州番禺区中心医院等多家三甲医院。
4、生活配套
小区附近的配套是非常成熟的。毕竟区府板块发展多年，已经有了人口的沉淀。
按照19年的规划，番禺广场本身就是一座融合了地铁、商场、写字楼和公园的城市综合体。
周边又汇集了番禺包括区政府、税局、财政局在内的行政部门。
商业方面，小区步行距离范围内就有基盛万科里，永旺梦乐城，奥园广场等商业综合体。考虑到便利的地铁，去万博CBD也很方便。
三、户型设计
小区首推的是5栋，位于小区的东北角。我在展厅看了一下目前放出的户型图，说实话，高达108%-110%得房率的户型设计确实不错。
全南向设计，其中1栋为2梯3户的梯户比，其他三栋均为2梯4户的设计。定位刚需偏改善，兼顾舒适度和实用性。
起步的87方A/B户型，堪称“小户型大体验”的典范。于建面约87㎡A户型而言，四开间朝南的布局完爆百来方的大平层，而且全屋每个空间都有赠送面积;建面约87㎡B户型则打造出小户中*的大方厅，开间约4.9米。什么概念呢?通常120㎡以上的户型才能达到这样的尺度。
其中建面约112㎡户型被视作87㎡A户型的“扩大版”，同样是四开间朝南，且有三阳台赠送，实际的使用率相当于150平的空间，改造弹性极大。约5.2米长的景观阳台，让“阳光生活”不再是一句噱头，而是体感、触感可真实感知的舒适体验。
建面约132㎡户型则将大气与奢阔的气派演绎到了*。无论是三代同堂，还是二胎、三胎家庭，都不用担心会有居住的拥挤感，每位家庭成员都能享受到舒适的居住尺度。规划约8.2x1.9m跑道式阳台，让全家足不出户也能随时来一次安营扎寨的“度假时光”。
目前小区的正式售价还没有公布。吹风价大概在4.5万/㎡，我觉得这个价格对比周边的产品来看，算是比较合理的定价。看之后开盘后，价格方面会不会有惊喜了。
四、周边二手房情况
新房方面，目前番禺广场附近在卖的有金海岸花园，成交均价4.5万/㎡。龙湖金地天峯，成交均价3.9万/㎡。
二手房方面，周边的存量房供应不少。附近的东晟明珠花园，建成时间06年，挂牌价在3.5-4.5万/㎡。柏丽花园的挂牌价在3.3-4万/㎡。15-18年建成的次新房融穗澜湾，挂牌价在4.3-5万/㎡。
五、项目优缺点总结
项目优点：
1、小区就在番禺广场的核心位置，整个板块发展成熟。而路劲美的隽樾府距离永旺梦乐城只有1公里多，距离基盛万科里步行只有700多米。对比番禺广场在售的龙湖金地天峯和保利琅誉优势明显。位置更核心，配套更方便。
2、周边城市环境和界面都不错，生活舒适且便利。随着番禺广场的建成，整个界面会进一步提升。像旁边新建成的番禺图书馆，就是周末带娃的好去处。
3、交通配套的成熟。3号线、18号线、22号线和规划中的3号线东延段跟17号线，地铁的通达性很强，不论是去天河和海珠核心区，还是去南站，白云机场交通枢纽都很方便。
项目缺点：
1、教育有短板。小区虽然配建幼儿园，但是小学需要在周边就读。根据小区划分来看，预计是就读旁边的东兴小学。这所学校是市一级的学校，成绩方面中规中矩。对于学校有较高要求的家长，可能在选择时，要注意这一点。
2、其次就是番禺区府这个板块，属于发展成熟，增量偏少的板块。缺乏大的规划概念。那未来的增长空间会比较有限。这就要看家庭的需求侧重点是哪方面了。
综合来看，由于番禺广场周边多年未有新盘供应，多数小区楼龄都比较久。因此路劲美的隽樾府比较适合的是原本就住在周边，有置换改善需求的客户群体。
对于在其他区域工作和生活的客户群体，这个盘可能不是特别适合你们。
考虑到整个盘的体量并不大，也就只有几百套，我估计开盘后，去化的速度应该挺快。
