10月17号，庙头官方发了个喜报。沉寂两年的庙头旧改，终于要动工建设了。
而在同一天，有媒体曝出，增城群星村的临迁费停发，村民被迫搬回去住。从百度地图的测距来看，两村的车程距离大概15公里，不算远。而当时两村的旧改皆是区重点项目，并且都纳入了今年的市级年度计划。如果不出意外的话，两村的改造将会成为区域的标杆项目。但如今，庙头村得以复工，而群星村改造却遥遥无期。相距不远的两条旧改村，为何命运如此悬殊?
重启VS暂缓
旧改的两面
庙头村，曾是恒大操盘的旧改项目，位于广州市黄埔区穗东街道，属于老黄埔板块。2020年12月，庙头村旧改挂网招商，恒大及同创盛悦成为合作企业。2021年，恒大涉险，随后项目进展停滞。而后来的城投介入，庙头才迎来了重启的希望。而在今年1月，庙头村的实施方案获得批复。由于城投的介入，村民的改造信心大涨，2月份，庙头旧村改造项目实施方案(片区策划)批后表决在村委开展，最终以98.44%的同意率高票通过。
改造方案显示，庙头村改造项目建设用地面积约68公顷，总建筑面积约168万平方米，预计投资近300亿元。城投的兜底，是庙头改造项目最大的保障。当我们把目光移到15公里外的增城群星村，却是另一番景象。
就在庙头开工的四天前，增城新塘群星村旧改合作企业发布公告，称由于旧改项目整体进度推进缓慢，为保障已交楼房屋权利人权益，由权利人统一搬回居住，个人房屋临迁费自2023 年11月1日起不再计付。
群星村位于增城新塘板块，邻近地铁13号线白江站，距离新塘TOD直线距离约2公里，区位在增城当中属优越。群星村比庙头村更早引入合作企业，于2019年启动招商工作，并于当年签订合作协议。此后一直处于增城区城市更新年度计划当中。
2021年进入拆补阶段，但又随后进入暂缓，并且一直无实质性进展。而在今年，项目纳入《广州2023年城市更新项目年度计划》的新开工项目名单中，但未有复工的迹象。
是否能重启
关键在于预期
人的悲欢并不相通，旧改也是如此。区位的不同，就注定每个旧改项目所获得的关注度也会不一样。
区位，就好比旧改项目的出身，出身好，就自然获得更多的关注。庙头村位于黄埔区的老黄埔板块，同时也是黄埔网红新盘频出的板块。富颐华庭、城市之光、黄埔新城这些耳熟能详的新盘，长期霸占着黄埔的销售榜单。
虽然老黄埔的城市界面偏老旧，大型商业也欠缺，但凭借着近天河以及鱼珠CBD的属性，老黄埔板块仍旧是黄埔区的核心区。
因此，拥有双地铁的庙头村旧改，光是区位的优势，就跑赢了许多项目。
相较之下，群星村所在的新塘板块，虽也是增城的核心区，但对比庙头，还是要逊色不少。
从房价这一点，就可以体现出来。
同时，板块的内卷程度也不一样。
老黄埔板块，新盘*，供应端不足。而增城板块，一手和二手互相内卷。虽然同是不限购区，但市场的表现，却是截然不同。当然区位的不同只是一方面，重要的还是庙头遇到了“贵人”。
城投，显然是庙头旧改的“贵人”。恒大暴雷后，城投火速救场，稳住了项目的基本盘。事实上，大多数得以重启的旧改项目，背后都离不开国企的支持。而群星村，目前还是由原合作企业负责推进，并无国企介入。无论是区位，还是国企兜底，都指向了一个关键词——预期。有预期才会有投入。在年初的时候，我们就曾讲过：旧改的重点一定会回到中心区。从年初公布的年度计划就可见一斑，大部分重点项目都位于中心城区或重点片区。
因为这些项目有预期，入市之后能够快速去化，帮助合作企业销售回流，实现多方共赢。
哪怕项目出现了资金危机，国企也愿意兜底，从而继续推进。而群星村本身，也正是失去了预期，导致如今进退两难的局面。
核心先行
市场逻辑已改变
如今，在市场分化下，无论是旧改还是购房逻辑，都发生了变化。
在三季度全国房地产市场报告给出的总结是：核心先行。
市场成交普遍回升乏力，高能级城市/区域由于购买力更充足，市场有先行企稳迹象。核心区域“优质盘源”/“高性价比盘源”去化加快;郊区红海竞争则更加激烈，“低首付/特价让利”已成常态。广州目前执行的“认房不认贷”“增值税5改2””放开部分区域限购“等购房政策，让更多人通过置换的方式，冲向了核心区的一手项目。
从房企的角度来看，显然更愿意把更多精力和资金放在这些核心区的旧改项目上。而从购房者的角度来看，在前几年，许多外围区的楼盘都会以周边的旧改项目作为营销噱头。周边的旧改能给楼盘带来巨大的赋能，例如更好的学校，更好的医院，更好商业配套等。
如今，当这些美好配套都不能在短时间内兑现时，购房者一定要谨慎选择。
而核心区的项目，无论是交通还是周边配套，确定性更强，而项目本身，烂尾的可能性也会更小。对于接下来的广州房地产市场，后续市场待售货量将超2500套，超7成集中在中心四区。预计随着“靓货”的增加，在入市价格适宜的情况下，四季度行情将延续升势。
