说实话，今明两年买房的人还是蛮有福的，一方面是政策上的利好。
更重要的是，单是今年，广州就拿出了不少压箱底的地块，其中最最受瞩目的地块有三个：
一个是番禺长隆万博地块，被华润拿下，华润万博悦府马上就要面市了;一个是天河世界大观地块，被越秀收入囊中;
一个是海珠上涌果树地块，中海成了大赢家。
这三块地中，争抢最激烈的，当属海珠上涌果树地块。
一个起拍总价达111亿元的巨无霸地块，竟引来十几家房企竟折腰。
中海、华发、保利、广州地铁、招商、中铁建、珠实、中建四局8家国央企，加6家神秘房企。
经过85轮激烈竞价、触及封顶价、摇号定归，最终花落中海。
这块地好不好?开发商们的行动就是最好的答案。
我听说，拍卖结果出来后，有购房者直接退定了另一个热门盘，从现在就开始坐等项目问世。
甚至有好事者连名字都替中海想好了：什么观涌府、观园府、映园台等等。
还有开发商朋友羡慕中海运气好，甚至私下打听，中海拜了广州的哪座庙!
这里面固然有运气的成分，但绝不是“打酱油式躺赢”的运气。
85轮竞拍，中海从第二轮坚持到倒数第二轮，可见其志在必得的决心。或许神仙最后也被中海的这份诚意打动了。
而以这块地的正式出让为标志，海珠楼市也正式进入了“三国争霸”的时代。
海珠进入“三国”时代
现在大家买房，最关心的问题往往是“这个区域怎么样、能不能买”。
其实开发商也是一样的。
市场大分化，再不差钱的开发商也不敢盲目拿地了，毕竟一旦拿错地，就不只是掉眼泪那么简单了，不死也会脱层皮。
现在开发商已经形成了新共识：回归、深耕，典型如中海的主流城市、主流地段。
作为广州城市的几何中心，海珠一直都是兵家必争之地，现在巨头们更是不约而同地重仓海珠。
海珠的楼市格局呈现典型的“三国”格局，中海、保利、越秀“三巨头”，在市场中占据绝对的主导地位。
而上涌果树公园地块对于中海、保利、越秀三大巨头来说，重要性宛如三国时代中的“荆州”，谁能得到它，谁就能继续号令海珠。
目前海珠在售+待售的新盘有20多个，其中三大龙头就占了大半壁江山，剩下的小半壁由广州地铁、中国铁建、珠实、珠光、方圆、中旅、世茂等房企瓜分。
越秀地产。
目前，越秀在海珠的项目数量最多(6个)、分别最广，整体呈环岛状分布。
其中，琶洲板块有两个，琶洲樾和琶洲南TOD，都是很火的盘。
今年上半年，琶洲南TOD更是以95亿的签约销售额，拿下了半程销冠。
前两天刚举行发布会的滨江樾，位于已经断供了10多年的滨江西板块，并坐拥前航道一线江景，关键是还很*(仅80套)，市场充满了期待。
此外，还有星汇海珠湾、江湾和樾、天荟江湾。这三个盘都位于后航道沿江带上。
其中，江湾和樾前不久刚开盘，市场反响很不错。据说新政出台后，2天就卖了1.2个亿。
而星汇海珠湾、天荟江湾已经开卖了好几年，目前在售的主要是江景公寓和商业大平层。
保利发展。
海珠东的琶洲，就是其大本营所在。
今天的海珠，之所以能有硬刚天河的底气，很大程度上得益于保利对琶洲板块的统筹开发。
保利之于琶洲，犹如华润之于深圳湾、招商之于蛇口，功劳再怎么表都不为过。
目前保利在海珠在售+待售的项目有4个，分布上，呈现从东往西的接力之势。
其中，位于琶洲东的海珠天珺，已进入销售尾期。
前两年开卖的湖光悦色，坐拥*的湖景资源，现在货量也不多了。
今年面市的四季和颂，则有紧邻客村的地缘优势。
明年扛大梁的，是刚刚拿的位于海珠西的东方红印刷厂地块，这个盘也很值得期待。
与周边竞品比起来，优势很明显：
1、体量不小，10万㎡，在海珠西算得上大盘了，未来的配套和社区氛围会比很多在售盘好很多。
2、产品的比较优势也不容忽视。
比如其容积率为4.5，比中旅天宸府(超过8)、中海江泰里(4.65)都要低。而且其将采用新规设计，得房率大概率会超100%。
3、价格也将是一大优势。
实际楼面价为40171元/㎡，比周边的竞品便宜不少，这也给了保利更大的价格操作空间。
4、还有一个隐性优势—口碑。
地块周边就是保利早期开发的保利海棠、保利红棉、保利花园等，在二手市场口碑很不错。明年开盘后，怕是要吸引不少这些小区的置换改善客。
中海地产。
其实这些年，中海一直在深耕海珠西板块。
从2019年至2021年，中海就已豪掷153亿元，在海珠西连落五子，先后开发了中海观澜府、中海观云府、中海观澔府 、中海江泰里和中海映澜台。
无一例外，这些盘都很畅销，也为中海积攒了极高的口碑。
目前在售的三个盘中，其中江泰里属于标准的地铁盘，距离江泰路站约150米(2号和11号交汇站)。
观澔府、映澜台，都在后航道江景带上，其中映澜台更是坐拥无遮挡的一线江景。
不足可能是，这些盘体量都不算大，货量也都所剩不多。
这也是为什么中海对上涌果树公园地块那么执着的原因——余粮不多了，而拿下这么一大块肥肉，又可以让中海吃上好几年。
这一次，胜利属于中海!想买的，可以准备钱了
其他一些玩家，更多是“单盘主义”者。
比如广州地铁地产有珑璟台，中铁建有西派粤府，方圆有滨江壹号，中旅有天宸府，珠光有海珠新城，世茂有天鹅湾，信兴有紫星华府，另外珠江有两个：金瑶台和海珠里。
虽然这些盘也各有卖点，不过这些单打独斗的开发商，在海珠很难挑战三大巨头的统治地位。
别急着麻头，各有各的菜
虽然海珠的盘不少，但并不是相互乱杀，地段不同、资源要素不同、产品不同，所以价格门槛也不同。
整体的梯队感还是比较明显的。
第一梯队：高门槛的豪宅
代表：越秀的琶洲南TOD、琶洲樾、滨江樾，中海映澜台、世茂天鹅湾，还有保利湖光悦色的叠墅。
共性特征有这么几个：
1、*地段+优质景观，景观是核心卖点;
2、超大户型，平均200㎡起，最大的天鹅湾面积要去到450㎡;
3、单价通常在10万+，门槛最低2000万起，像琶洲南TOD更是要5000万+。
前航道的三个盘(琶洲南TOD、琶洲樾、滨江樾)，基本是越秀自己的内战。
不过，现在政府在琶洲樾旁边又拿出来一块地，建筑体量和琶洲樾差不多都是3万㎡。
如果这块地明年能入市，将成为海珠豪宅市场的又一个有力竞争者。
而后航道上的顶级豪宅，主要看中海映澜台与世茂天鹅湾的较量，不过这一票，我会投中海，毕竟世茂暴雷了，交付质量的不确定性太大。
在第一梯队中，保利湖光悦色的叠墅算是一个例外，因为它卖的不是江景，而是一线湖景。
第二梯队：改善盘
面积段主要集中在100-144㎡之间，可以做很舒服的大三房、大四房，总价在800万-1500万之间。
这个梯队是改善的主流，也是海珠竞争最激烈的赛道，分布也比较散。
1、琶洲东有保利海珠天珺，也是前航道一线江景。
保利湖光悦色、地铁珑璟台，都属于泛琶洲板块，而且离的不远，属于竞争关系。
不过珑璟台作为全新盘，相对更受关注一些：
琶洲、广州塔、海珠湿地公园的双面景观+靠近琶洲的区位+高赠送、琶洲唯一CBD唯一小户型产品。
两个盘的居住体验差异还是比较明显的，建议大家去实地感受下。
2、海珠中板块，有保利四季和颂、方圆滨江壹号，还有刚被中海拿下的上涌果树地块。
前两个盘，胜在地段，都属于客村，中海则胜在体量，大盘带来的大配套。
3、后航道景观带上，有越秀江湾和樾、中铁建西派粤府、中海观澔府。
江湾和樾在后航道西，后航道一线江景+老城区醇熟配套+和樾系优质产品，也是近期关注度很高的一个盘。
西派粤府、观澔府属于后航道中板块，都是江景盘，前者更靠近广州大道，后者周边配套和居住氛围更好一点。
观澔府最近在做活动，优惠力度还是蛮大的，个别房源从7字头降到了5字头。
第三梯队：刚需/刚改
这类盘基本上没什么江景资源，多数近地铁，有通勤优势。
产品面积也不大，主要在80-120㎡左右的2-4房，总价在400万-900万之间，属于海珠刚需和刚改的范畴。
代表：中海江泰里、中旅天宸府、珠江金瑶台、珠光海珠新城、紫星华府，还有保利东方红地块。
从地段看，江泰里、天宸府、金瑶台、海珠里都偏海珠老城区，好处是配套成熟、交通便捷，多数近地铁。
不过，个别盘硬伤也比较明显。
比如珠江海珠里和金瑶台，产权年限是一大问题，一个九几年的地，一个是零几年的地，产权都缩水了几十年;
紫星华府的bug是居住体验差，商业、写字楼、住宅混住，略微尴尬。
珠光海珠新城，开发商珠光状况不佳。
中旅天宸府的问题是产品太一般，超高层、没小区，单体楼，马路边，还有一栋回迁房。
跟这些盘比起来，中海江泰里的优势就很明显了，地铁上盖，产品做得很*，生活氛围也非常浓厚。
而可塑性最大的则是保利东方红地块。
如果其做纯改善，要正面硬刚不远的江湾和樾，而其在江景资源上并不占优。
但如果做刚改+改善产品，凭借着大盘大配套和新一代的产品设计(得房率超100%)，完全可以吊打周边的一众项目。
