今年的东方红、上涌果树这2宗重磅地块，一度缺货的海珠，如今22个新盘铺满，竞争格局由此形成。
从数量上看，中海4个、保利4个、越秀5个，占据海珠半壁江山，珠实、广州地铁、中国铁建、珠光等房企分散其中。
细看之下，中海依旧热衷海珠西南部、保利由东部往西延伸，越秀多沿海珠滨江带和琶洲南部布局。
因此，各家的区位价值、景观价值、价格话语权也不尽相同：
越秀，背靠琶洲南和TOD地段+后航道江景，几乎稳坐龙头位置;
保利，湖光悦色靠着湖景叠墅、四季和颂靠着客村区位，扩张市场;
中海，映澜台、观澔府、江泰里虽有江景和老城烟火，但续销已旧，亟需新鲜血液;
此外，中国铁建南望珠江后航道，广州地铁地产TOD上盖，珠光、方圆背靠旧改蜕变。
说得好听一点，不断有开发商进驻海珠，撼动中保越三家地位;说得不好听一点，单打独斗的房企和小开发商，在海珠的生存压力骤升。
值得一提的是，今年还是改善新盘争夺之年，天河各板块新盘迭出、长隆万博利好不断，海珠市场蛋糕不断被蚕食。
三大梯队，揭露“凶险”的海珠生存战
外忧内患之下，内卷加剧的20个海珠新盘，逐渐显露出三大梯队的价格格局。
第一梯队，*地段+优质景观+超大户型，单价通常在10万+，门槛直接被拉到2000万左右，几乎站在了城市住宅鄙视链顶端。
因为门槛高，对标标的少，富豪人群反而会在相对投资渠道回报收窄的现在，加注加码。
比如，琶洲南TOD就以113亿的网签金额，获得了今年上半年全国销售榜第一的成绩，如今站上了14-16万/㎡单价高台。
除此以外，这个梯队的3盘皆是续销状态，而滨江樾，近期计划正式对外开放会所中心。
越秀将参考新加坡Parkroyal酒店，打造具有城市共生理念的190-300㎡的大平层豪宅。
断供10年的滨江西地段+前航道一线江景盘+“樾”系产品力三大底牌加持，全盘货量不足80套，或将吸引大波地缘改善客。
第二梯队，也是海珠竞争最激烈的赛道，户型面积主要集中在100-144㎡之间，稳住四房豪宅线以下，上车门槛在800万+。
这些项目，对内卷地段、卷产品线、卷户型，对外抢天河、番禺的改善客群。
值得注意的是，由于这类改善客群多为“卖一买一”，在“只打雷不下雨”的政策利好、不足4万/㎡的二手均价面前，观望情绪加重。
一旦摆脱不了“卖了就买不回海珠”的顾虑，面对断层的客群，此梯队的生存状况将更加危险。
中海的上涌果树项目，地块5.2万/㎡的楼面价，很可能会以临街、靠广州大道做小面积拉低门槛，以望公园、河涌的大户型抬高上限。
如此一来，交通便利+配套齐全+景观一绝+潜在需求大，做中*改善产品，售价可去到8-10万/平。
广州地铁地产珑璟台，已经向市场揭开神秘面纱，计划首推1栋，建面约135㎡、143㎡的3+1户型，货量约85套。
琶洲、广州塔、海珠湿地公园的双面景观+靠近琶洲的区位+高赠送、琶洲唯一CBD唯一小户型产品，珑璟台的入市相当值得期待。
江湾和樾，后航道一线江景+老城区醇熟配套+和樾系优质产品，本就让市场相当期待，如今，保利东方红也要来凑热闹。
如果保利东方红项目，做中小户型刚改产品，或会吊打江泰里、天宸府、海珠里;如果地块做纯改善产品，或会正面刚江湾和樾。
从景观、配套和社区资源来说，两个项目各有千秋：
论景观，江湾和樾胜，论配套，东方红地块胜，论社区资源，不相上下，主要还是看保利怎么运筹帷幄。
中国铁建西派粤府，后航道一线南向望江+户型好得房率高，首开的成绩就很不俗。
第三梯队，分散在海珠中部，缺乏江景加持，基本上都是小盘当道，是海珠的上车之选。
虽说户型面积小，总价门槛低，但竞争力不强，甚至相有点危险。
皆因这类房源，不乏体量小、配套少、产权缩水，加之户型设计落后，周边界面陈旧，很容易被荔湾、番禺的新房市场抢蛋糕。
例如，紫星华府位置不错，步行至3、8号线客村站约650米，8号线鹭江站约800米，但商铺、写字楼、住宅混住，略微尴尬。
户型方面，在如今*内卷的时代，完全不够看。
最大的104㎡三房户型，三角形阳台，梯形次卧，妥妥一把杀猪刀，怎么看怎么别扭。
昌岗板块的珠江海珠里，早在1994年就已经拿地，至今产权已经缩水29年，从2021年吹风入市至今，一直没找到入市的好时机。
尽管户型不错，实用性也够，周边配套还算齐全，但优势不突出，很容易被比下去。
在市场*分化的现在，海珠内部也在分化，三大梯队格局显现，”是海珠就购了“的中心区神话，已经过去。
总的来说，上车海珠不难，但上车海珠优质资产，还是需要精挑细选。
