楼市总有一些谜团，很难猜透。
比如最近的新政，到底啥时候出，咱说不好，也猜不到。
又比如，南沙的横沥的底，到底有深，咱也看不透。
这不，最近的横沥，一边人流开始回归，连续两周到访量，持续在上涨。
从整体热度看，仍然是目前南沙最热的板块。
另一边，各大项目又齐刷刷地甩出特价房，价格一个比一个劲爆。
昔日地王——建发明珠湾玺，拿出了几套88万的特价房，均价在2.6-2.8万/㎡左右，最低2.6万多。
旭辉曜玥湾的二期，部分特价单位折前2.65万/㎡，折后去到2.5万多。
铂玥明珠ONE，最后一栋“*”，也甩出了一些特价房源，均价2.53-2.8万/㎡。
当然，这些都是部分的特价房源，贵的单位均价都还在3万+。
但要知道，这几个盘最风光的时候，均价可都是奔着3.5万/㎡去的，高的甚至突破4万/㎡。
比如，最早开售的旭辉曜玥湾。
2022年年初，一位朋友，以3.3万/㎡购入了一套约99㎡的单位，当时为了“捡便宜”，没有选前排的江景单位，选了江景较差的二期。
“当时这个价格商议了很久的，只能选到低楼层不望江的单位。因为开发商认为这个价格，根本不愁客。”
随后，历经了市场的下滑，横沥岛十多个盘龙争虎斗，项目停工等风波，价格一路下滑。
而目前二期的两栋楼，剩余的中高层的特价房源，则在2.5-2.85万/㎡。
当然，销售也反复强调，是因为尾货，望江的三期，均价还在3.1-3.4万/㎡。
除了这几个项目，海语天悦湾，绿城桂语汀澜等横沥项目，也都甩出了特价房源。
为了走量，价格贴身肉搏，似乎谁也逃不过。
为了甩货，开发商各出奇招
降价走量，主要还是受市场，以及库存量的影响。
根据中指院的统计，目前南沙去化周期都偏高，其中明珠湾去化周期虽远低于其它板块，但去化周期仍达到21.6个月。
其中，大部分的项目就集中横沥岛。
目前横沥岛上，在售的楼盘多达11个楼盘，竞争确实激烈。
卖点主要分两类：一类近18号线、医院等配套，另一类则是望江的改善盘。
而产品上，每一个盘我们都看过，户型、交标其实都蛮好的，挑不出太多的毛病。
但要一口气看完几个盘，也确实很难找出太大区别。
一位中介就告诉房产君，来横沥岛看房的客户，很少直接看一两个盘的，基本都要把岛上的项目对比个遍。
其中，价格是很重要的影响因素。
一位正在观望的粉丝，几乎每个盘，都有各种五花八门的折扣。
一些低价的房源，换算完折扣，单价都还能再便宜个1-2千。
此外，为了抢客，各个项目也是花招出尽。
有楼盘就承诺，如果是盯着新政，可以先下定，先付一成的首付，万一没有新政，可以直接退款。
也有楼盘表示，价格还能再低，就看看你的付款条件了，总之越快付款，能谈到的价格越低。
现在的横沥房价，筑底了吗?
那么，目前这些项目纷纷甩出的2字头，是不是横沥的底裤价呢?
横沥目前的在售项目，除了湾区金融城，是2018年的地，地价没过万之外。
其余均为2020、2021年出售的地块，当时也是的金融岛概念正火时。
这些宗地块中，除了3宗地价在1.2-1.4万/㎡，其它的地价都在1.6万+/㎡以上。
其中，最贵的建发，楼面地价更高达2.36万/㎡。
目前的特价房源，价格基本是已经摸到地板了。
另一方面，从各个盘的产品来看，价差是拉得很大的。
特价的房源，基本都是有遮挡，不望江的单位。
而同一个项目，景观较好的单位，价格则相对较稳。
比如一线望江的几个相邻的盘：旭辉、星河、深业，都是如此。
星河江堤春晓，整体均价2.9-3.8万/㎡。其中2、3楼，不望江的单位，均价在2.8-2.9万/㎡。
4楼以上，越高越贵，江景较好单位，价格去到3.6-3.8万/㎡。
而不望江的盘，主打的还是刚需，因此价格波动会更明显一些。
横沥能买吗?怎么买?
看了一圈下来，我们也发现，其实目前横沥遇到最大的困境，不止是内卷，而是“强概念“在逐渐褪去。
横沥岛起点很高，是官方钦定的国际金融岛，加上有18号线飞驰而过，从横沥到冼村不过半小时。
这也是一直吸引很多买家的原因。
然而，产业、配套，确实兑现速度有些慢。
目前岛尖除了今年要交付IFF*会址，产业用地没几块出让的，“金融牌”要打响还需时日。
配套方面，除了已投用的中山一院(南沙)，其余的商业、学校，都没有见到太大的动作。
目前配建的54班九年一贯制、48班小学，预计要到2025年才完工开学。
而商业方面，横沥地铁站西侧约10万综合体地块，则据说将在今年挂出。
对于配套，只有一个字，等。
那么，目前的横沥岛还能买吗?怎么买?
其实，随着市场趋势的下行，这两年横沥的投资客，已经慢慢退场。
所以，抱着“*”的心态肯定不行的。
但投资客的退场，也有好处，比如把泡沫都挤得差不多了。
如果是冲着地铁买，目前2字头的价格，基本是筑底了，而且虽说是特价房，有不少都是中间楼层，其实是可以看看的。
当然，正如前面所说的，各大项目都在抢客，目前议价空间也较大，多尝试砍砍价总不会错。
如果是冲着江景买，则分为北向、南向望江项目，前排望江的单位，基本都在3.5万/㎡+。
北向望江，望的是灵山岛，虽说朝向上不如南向，但胜在目前灵山岛界面已经成熟，且江面较宽，景观相对更好。
南向，则望万顷沙，目前还是一片滩涂，不过优点是更靠近IFF，后发力更可观。
从无限风光到内卷丛生，这里也许也是广州，最令人意想不到的板块之一。
那么，对于如今的横沥，你又是怎么看的呢?留言告诉我们。
