先给你们看几组数据：
1、海珠一手住宅库存量全市*低，去化周期全市*快。
广州中原的数据说，截*今年5月底：
除去几乎没有新房供应的越秀区，海珠区的一手住宅库存量35.76万㎡，全市*低;
海珠区一手住宅库存消化周期为11个月，同样全市*低;
而天河的去化周期高达19.6个月，几乎是海珠的两倍。
2、海珠均价持续走高，豪宅成交全市*。
要说海珠是因为房价便宜，才好卖过天河，这种说法也不太成立。
因为海珠现在的房价，已经跟刚需say byebye了。
去年广州的千万豪宅盘，大部分出自海珠：琶洲南TOD、保利天珺、中海观云府、保利湖光悦色、中海印澜台等等。
去年，琶洲南TOD成为广州*销售额超过150亿元的项目，打破广州10万+豪宅销售速度的纪录。根据阳光家缘的*新数据，这个盘已签约897套，去化率超过85.2%。
超千万的房子卖出了“刚需速度”，就知道海珠有多火。
今年一季度千万豪宅成交，海珠有644套，是天河的6倍有余，占到全市51%，撑起全市豪宅成交的半壁江山。
作为*受广州富人追捧的区域，海珠一手房价也在一路狂飙，置业门槛越来越高。
2022年，抛开供应少得可怜的越秀，海珠的一手房均价突破9万，套均总价1314万，全市*，比2021年涨了足足30%。
3、二手房市场，海珠同样是全市*卖的。
这段时间，广州很多区域二手成交低迷，业主们又在不断放盘，导致二手库存量增长速度惊人。
目前广州二手房源挂牌量已经超过13.4万套。
但海珠二手房市场的成交却没受到多少影响，活跃度依旧很高。
刚刚过去的5月，广州*区二手网签(中介促成)宗数共798宗，海珠区占183宗，全广州*多。
其中，海珠区的热门小区金碧花园，5月二手房网签34套，位居*六区二手房*活跃楼盘第二位。
按照广州中介协会的统计，每月中介促成交易的*活跃楼盘，金碧花园常年位居前二，海珠光大花园紧随其后。
为什么短短几年时间，海珠就从*不好卖变成了*卖，不论是成交量，还是成交均价，都已经超过了天河?
我觉得，原因*少有这么几个。
1、优越的地理位置+超前的规划，海珠的前景有目共睹。
相较于其他几个区，海珠有着得天独厚的地理*。
海珠是广州*一个能同时坐拥珠江前后航道的区域。江河就是聚财之源，海珠四面环水，自然能得到许多人的青睐。
从地图上来看，海珠也更接近于城市*。北接天河越秀，南接番禺，东临黄埔，西临荔湾，无论是去到哪个区域板块，海珠都很方便。
在过去三年间，受益于琶洲、海珠西等板块的产业规划利好和城市界面焕新，以及多个村落旧改议程的加速推进，海珠更是备受购房者青睐。
2、海珠土拍热度高涨，开发商争抢入驻。
海珠近两年卖地的诚意很够，放出来的地块素质都很优秀，开发商自然也愿意来抢地，土拍热度随之高涨。
广州楼面价*0项目中，海珠就占据了半壁江山
去年海珠成交的7宗宅地中，楼面价*的都快摸到5字头了，还有不少4万+楼面价的项目。
比如楼面价高达4.8万/㎡的保利四季和颂，处在客村站和鹭江站之间，隔壁就是万达广场和合生广场，开盘半个月就卖了近百套。
再比如还没开盘的琶洲·樾，去年由越秀拿下，位于琶洲西*，地段比琶洲南还好，离磨碟沙站200米，还有南向一线河景。
今年海珠的土拍地块质量就更高了。
比如上涌果树公园地块，自从有消息以来热议不断，和保利四季和颂位置差不多，但体量更大，密度更低，估计6月开拍又会掀起一场腥风血雨。
一方面，地价越来越贵，海珠新房价格自然水涨船高。另一方面，土拍的热度也让购房者的信心更加坚定，更愿意买入海珠。
3、海珠的一二手市场互相促进，形成了正向循环。
现在广州楼市面临的一个*大问题是，很多以旧换新的潜在购房者都卡住了。
不少人想卖掉老旧的，换套新的，面积换大点，地段换好些，但关键是旧的卖不掉，挂在中介那边1个月都没1个人来看房。
所以，虽然想买新的，但也只能是想想。
刚需→刚改→改善→豪宅，这个层层递进的链条转不起来，房子自然也就不好卖了。
但海珠不一样，二手市场的活跃度依然比较高，因此形成了一条非常完善的置换改善路径。
既有本地土著、二手业主庞大的置换需求，又有全广州改善、豪宅买家真金白银的支持，海珠楼市的*，也就不难理解了。
当然，海珠也不是所有的房子都好卖。
卖得*的产品，要么是地理位置、景观好的大平层，要么就是110-140㎡，满足改善置换需求的产品。
相比之下，海珠那些偏刚需的、户型紧凑的楼盘，就显得有一些尴尬。
虽然500多万就能在海珠买三房，但这些盘面临的问题是：刚需认为总价过高，而对于可以接受这个价格的改善买家来说，产品面积又太小。
此外，海珠部分新盘小区规模太小、周边面貌老旧，对于喜欢大社区、城市界面新的“新广”来说，吸引力并不强。
所以，虽然海珠很火，但也不能闭着眼睛瞎买。
前段时间，有粉丝问我，手上能拿出600万，在海珠应该怎么买?
1、*先肯定考虑琶洲南TOD和琶洲·樾，当个*付是够的，地段海珠*，有钱盲买准不出错。
2、不想那么大还款压力，那就可以考虑方圆滨江壹号、保利四季和颂，以及之后的上涌果树公园项目，地段非常不错，靠近广州大道，去珠江新城很方便，总价应该也能控制在1000万以内。
3、对江景有追求的，还可以考虑越秀·天悦江湾、中海·映澜台。
4、要是想全款买，建议看看珠光·海珠新城，现在推出的组团均价不高，6.5万/㎡左右，背靠海珠湿地公园视野很好，听说之后组团可能会涨到8万以上。
*后，提醒一下想买海珠的朋友：未来买海珠的门槛会越来越高。
接下来海珠要入市的新盘，比如中国铁建西派粤府、琶洲·樾、越秀地产滨江西路地块、广州地铁石榴岗地块、广州地铁赤沙车辆段二期等，都将主推*改善或者大平层产品，吹风价也几乎都到了10万+。
普通人想在海珠买房，只能退而求其次，选择那些小户型尾货，或是二手房了。
