*近的房地产市场，真的是上演了好大一场戏啊，就连官媒都下场辩论起来了。
中国经济时报：一线城市该松绑了!
经济日报：房地产稳定还需要一些耐心。
证券日报：短期来看，一线、二线城市政策仍有放松预期，预计后续政策宽松的预期会强化。
看来官媒和我们普通人一样，对于一线城市解除限购也是吵翻天了，大家各持己见。
在我看来呢，其实这三家报纸虽然观点不一致，但是有一点是达成共识的。
那就是坚持“救市”。
目前只是时机问题而已，有的人认为时机未到，到了自然要救，比如经济日报。
有的则觉得，在市场变得更冷之前赶紧行动，比如证券日报。
我们作为一线城市的自媒体，对一线城市的房地产市场肯定更为了解。
经济日报说时机未到，其实不无道理。
就拿广州来举例吧，虽然市场相对三四月明显转冷，但的确还没有到该“救”的时候。
这一轮广州是从2020年6月份开始启动上涨的，一直到2021年中出台了增值税要满5年才能免税的政策，此后二手房市场哀鸿遍野。
不过2023年疫情结束后，广州市场突然迎来一次脉冲，三四月份的成交量非常火爆，5月份开始逐步回归理性。
就单纯从这个时间周期来看，广州楼市其实是还没有调整到位的。
我们一起回忆一下广州的过去楼市周期：
2014年-2016年，广州楼市横盘震荡三年，后面火了一年半左右。
2017年，广州出台330调控政策，后续楼市急转直下，横盘微跌了3年时间，一直到2020年中才逐渐有起色。
发现没，广州市场普遍是三年为一个调整期，市场需求才会累积一波，集中释放后市场又会再次回归横盘。
回到这一轮周期，2022到现在，市场的确是没有调整到位，更何况今年上半年还迎来了小阳春。
包括北京和上海，情况也类似，只有深圳较为特殊，二手房指导价执行过于严厉，市场连跌三年。
用楼市的周期去分析一线城市的房地产市场现状，就能理解为什么经济日报会说时机未到了。
我观察了今年广州的二手房成交数据。
虽然四五月连续两个月成交量大跌，但是对比去年来看，今年的成交量已经算非常好，的确是没有到要救市的时候。
说实在的，经过2021年的上涨后，目前广州的价格真的不算低。
现在市*天河海珠大量改善新房动辄10万+，白云番禺好点的改善房都要六七万。
在这样高的基数下，短时间内如果广州真的彻底松绑限购，肯定会有全国的资金涌入。
仅仅是广东省内，就有不少地级市县级市的小老板们虎视眈眈广州的房子，届时广州房价搞不好会迎来新一轮暴涨。
从民生的角度来说肯定是不利的，刚需上车真的鸭梨山大，也有损广州对外的名声。
再说了，广州市区的房子其实一直都不愁卖，现在销量虽然不如前两年，但慢慢卖总归有人买单。
现在广州库存*大的是郊区，比如南沙增城从化花都等。
南沙新政迎来满月，但新房成交却丝毫不见起色，反而持续下坠。
5月南沙新房成交685套，环比下跌18%。
新政没能带来丁点刺激作用。
一旦市*的限购解除，只怕这些郊区的新房更难卖出去。
而郊区不仅是广州的新房库存大户，同时也是土地供应大户，到时候广州楼市的分化会比现在更严重，对土地市场也是大大的不利。
所以短期内，我也认为一线没必要全线解除限购，这就是损人不利己的招数。
其实广州想要救市太简单了，除了解除限购，还有很多政策工具箱可用呢。
1、二手房增值税免征年限从5年变为2年。
此时如若缩短二手房增值税免征年限，有利于减轻改善需求的置业经济成本，刺激广州二手房交易流通，“卖一换一”压力降低，进而推动新房市场加快回暖。
2、二套*付降*3成。
广州有房无贷*付要5成，导致很多改善群体没法上车。
如今市场早就以改善为主了，如果降低二套房*付，改善市场肯定会迎来一波回暖。
3、利率继续下行，鼓励刚需上车。
据说上周末广州还召开了20家房企开闭门会议，共商讨广州的救市方案，虽然官方再次【辟谣】，但信号已经释放了——
解除限购这个大招估计短时间内不敢动，但是我上面提到的三点大概率会有相应的动作。
风已经在路上了，大家耐心等候吧。
