看到这个图被深深的震撼了。万科的这个项目被称为万科的花地湾*TOD。整个项目占地1500亩(约合1平方公里)，比整个广钢新城还要大。广钢新城由好几个开发商开发，但是这个由万科独挑大梁。
万汇天地金域曦府是一期，现在已经进入尾盘阶段。二期万汇天地臻园，后续还将有万汇天地朗庭(荷花苑地块)，以及碧桃苑、牡丹苑等地块。未来还有很多房子要建，也有很多房子要销售。未来的二手竞争，在内部就能卷死自己。参考番禺的*大盘比如雅居乐、锦绣香江等，内部不同的组团之间也会出现价格差距。
本次推售的紫薇苑地块推广名为万汇天地臻园。
万汇天地臻园基本信息
占地面积：26963.3㎡
建筑面积：287214.2㎡
容积率：7.38
绿化率：28%
规划：7栋超高层住宅+社区自带4000㎡商业
总栋数：7栋住宅
总层高：42~48层
总户数：1424户
在售：125~180㎡滨江豪宅
万汇天地臻园共有7栋住宅，其中7栋42层，每层4户， 1-6栋48层，每层5户。
7号楼180㎡，三梯四户，42层，1-6栋48层，110-141㎡。三梯五户。
产品以改善为主，对比万科金域曦府起步面积更大了，*少3部电梯。但是就这超高层和电梯的配比，完全找不到他们的得房率，一般超高层的得房率都偏低，有知道的小伙伴告知一下吗?如果得房率高的话，万科必定会大势宣传，参考万科黄埔新城，但是这个万科臻园的到底得房率多低，居然找不到相关的资料。要知道，万科的公关有多厉害，早上我还在看的一篇网文，到晚上再看就被博主自己删除了。全网几乎看不到万科的黑文。
万科，在建一种很新的握手楼
看到万汇天地的效果图，被吓到了。这个密度真的要感叹下，是谁批复的，各个楼层之间的采光符合建筑规范吗?还有就是这样的对视和压抑感，也惟有万科有把握能卖得出去，换成普通的开发商，操盘手和销售估计要跪了，直接提桶跑路，因为压根就卖不出去。
就万科的这个楼的密度，怀疑万科在建一种很新的握手楼。本来以为黄埔的万科城市之光4.好几的容积率已经很高了，但是在万科万汇天地这里简直是小菜一碟，这个7点几的容积率，确定不是在建广州城中村的握手楼吗，还是说万科在建新型城中村。
这样的产品未来在二手市场是真的有竞争力吗?
虽然开发商在努力通过扭转楼体的设计拉大楼间距，但还是无法改变楼看楼的结果。过去广钢新城*被人诟病的是超高容积率，殊不知整个广钢新城容积率超过7的小区也仅仅是北区的中海花湾壹号ABC，其余的基本上容积率都在4-5。所以有人说同样面积的地块，广钢建了4栋楼，而万科花地湾却直接来了8栋，还是48层超高层。
价格--真的很贵
万汇天地·臻园内部认购价格口径如下：
建面约110㎡户型：均价6.3-6.5万左右，中区楼层去到715万;部分房源捡漏价660万左右。
建面约125㎡户型：均价6.3-6.5万，780万起，有少量低*6万/㎡，预算750万左右也有少量内部房源可选。
建面约140㎡户型：均价去到6.3-6.8万，880-950万左右，东南和西南向差价达50万。
在整个花地湾，还有竞品是保利的锦上印，报价6万，以及再便宜的悦榕湾仅4万。广钢新城二手即将陆续满5年，进入二手市场。现在广钢新城主力的价格在5-6之间，而且学位会更有保证，而且广钢的公园开始有希望了。
这个价格在花地湾是*的*，当然万科在哪里都是卖*价，把刚需卖出豪宅价格，一直是万科的营销路数，不得不服。
九年一贯制不一贯
今年3-4月万科金域曦府发生学位暴雷事件。万科金域曦府一直以“九年一贯制读省实”作为主要卖点，而不少业主的确也是冲着“九年一贯制”这个名头，买了这个房子。
不过，近期荔湾官媒“荔湾发布”中提到，【省实荔湾学校花地湾校区是九年一贯制学校，小学和初中均在同一个校区，将设小学36个班，计划招生1620人，初中18个班，预计招生900人，共提供2520个优质学位，为这一片区的居民带来优质教育资源】。
业主们疑虑，小学招生1620人，而初中招生才900人，这小学多出来的720人难道读不了省实要被派位去其他学校?
荔湾教育局给到的回应是：花地湾项目南地块配套学校为广东实验中学荔湾学校(花地湾校区)，办学性质为九年一贯制学校分校区。而待学校交付使用后，将根据荔湾区招生政策确定对口的派位中学组别，进行电脑派位。适龄儿童入学的具体政策以当年公布的招生方案为准。
划*：万科金域曦府配套的学校是九年一贯制的省实无疑，但是，九年一贯制不等小学直升初中，也要进行电脑派位。
荔湾区坚决执行的是电脑派位，及时你有九年一管制的学校，也不能保证你九年都在这里读，依然要执行片区派位，这是教育局为了教育公平进行的决策，无可厚非。但是这样就和万科宣传的不一致，不少为了学校的业主，也被教育局的回复吓到了，于是就出现了网上的学位事情。
这个事情当时对万科的影响还是蛮大的，毕竟业主对学位的高需求。但是今年这个事情，暂时是平息了，毕竟还没有到后面直升的时候。但是如果是看重九年直升的购房者，就需要慎重了，毕竟JYJ已经明确了如果招生人数超过就需要电脑派位了。
万科的地块有1500亩，未来还有很多待建，这个九年一管制能否满足所有学校，有待检验。毕竟广钢没有这个地块大，但是学校却有好多所，所以万科就这一个省实，还是有点虚呀。
万汇天地还规划了约30万平*级总部办公、约50万平科创产业集群、约18万平平集中商业和大量的滨水空间和公共开放空间等。
万汇天地作为*的综合体TOD，确实有一定的吸引力。但是这么高的容积率和眼见着暴雷的学位，难道保利锦上印纯南、低低密度，板楼他不香吗?
