2023年在广州买房，预算300万以内！黄埔和番禺该怎么样？

不少都是刚需*套置业的购房者，预算也不算太多，*付*多能拿得出来大概也就100多万出头，就想问问总价300万以内的预算，能不能买到通勤上班便捷，而又有好学位的新房？

这些刚需年轻人，上班多半在珠江新城、金融城、琶洲这几个商务区，大部分也是想黄埔或者番禺置业。

因为大家也都看到广州整体发展是东进南拓，特别是疫情后这一波房产涨幅来看，番禺和黄埔的涨幅确实*其它各区。

今天就来给大家聊聊，黄埔和番禺这两个区，300万预算怎么买房？

看通勤距离，如果在天河、黄埔上班为主，建议*选黄埔区，天河和黄埔紧挨着，虽然黄埔有些板块稍远，但基本能控制在1个*以内。

如果在越秀、荔湾、海珠工作为主，建议*选番禺，上述三个区域过番禺比去黄埔更近。

看环境选择，黄埔过去几十年的定位都是工业区，包括现在的老黄埔、科学城、知识城，周边都有不少产业和工厂，纯粹的居住板块不多而且交通也不方便。

番禺区过去相对以农耕为主，工厂不多，整体空气质量要比黄埔更优。

看配套，配套主要包括商业、教育和医疗。商业来看，黄埔则每个板块都有商业*，可是番禺来看，集中在万博板块，如果不住万博周边那么购物相对麻烦。

教育来看，黄埔的公立*比番禺要多，番禺也是近两年新盘才引进的*，过去公立教育较好的板块在番禺广场周边，而万博商区周边较好的是民办教育。

医疗来看，和商业差不多，番禺的*医院则在万博周边，而黄埔则各板块都有三甲医院。

看房价，因为黄埔和番禺区域都很大，房价也从每平2-6万+不等，两个板块都有相对性价比高的新盘，下面就逐一个大家介绍。

从交通上看，项目距离已经开通的地铁6号线的香雪站约2.8公里，不在舒适步行范围内。

--佳大瑞园

*先，从楼盘外围看去，佳大瑞园是一个孤零零的小楼盘，只有三栋楼，目前在售的有主推的3栋和去年发售的1栋的少量尾货。

另外还有2栋在待售，还是准现楼带装修，单价3.2万起步

小区面临开萝大道，背靠广佛肇高速，门口是南岗河。

社区的基础配套比较简单，楼下是一些底商，配备绿化园林和锻炼休闲区。

小区的绿化率为36%，容积率是2.2，属于较低的密度，对于居住来说比较舒服，不会有一些高密度小区那种拥挤的感觉。

销售介绍小区将引进较为知名的万科物业，在物业的服务水准上有一定的保障。

|户型方正，南北对流，朝向优越

佳大瑞园目前在售的3栋为两梯四户设计，共有两类户型，分别是94平的南向3房和110平的南北对流3加1房，户型比较方正。

|地处区府*，位置优越，配套成熟

佳大瑞园位于科学城区府的*板块，距21号线水西地铁站约1km（实测走路8到9*），楼下就是有轨电车1号线，附近还有7号线水西北站在建，交通十分便利。

项目周边区位图

教育方面，小区周边有玉岩中学（国家示范级）、水西学校、玉山学校（*）、科学城中学（*）、广州市科峻小学等优质学校。

医疗资源上，小区周边4公里内，有中山大学岭南医院和广东省第二中医院黄埔医院两个三甲医院。

小区周边有玉印公园、萝岗儿童公园、香雪公园市民公园等，生态布局较好，非常宜居。

商业配套方面小区的斜对面就是非常成熟，有较多商户的敏捷广场，吃喝购物方面都是非常便利。并且两公里外还有万达广场，业主在生活上可以有较多的选择。

佳大瑞园斜对面的敏捷广场

佳大瑞园与科学城的网红*盘科城山庄一路之隔

步行9*可达的水西地铁站

--万科黄埔新城

万科黄埔新城位于临港经济区，也是黄埔来说距离较近金融城、珠江新城和琶洲的板块。

距离在13号线二期夏园和南岗站之间，虽然距离两个地铁站距离都不近，但公交接驳很方便。

万科黄埔新城属于旧改大盘，占地面积约158万㎡，周边有好几个大型商业广场，项目将规划11所学校（1高中2九年制学校2小学6幼儿园）；

建面约3万㎡医疗康养样本，设置1所社区服务卫生*、2所养老院；

建面约100万㎡商业综合体，涵盖购物*、写字楼、酒店等。

*期开售的楼盘分别是阅海3栋、5栋和观澄1栋、2栋，共4栋楼，均为46层超高层。阅海为4梯8户，户型均为93㎡三房两厅两卫；

观澄为3梯5户，户型包括93㎡三房两厅两卫、122㎡四房两厅两卫和143㎡四房两厅三卫。预计价格在2.9-4万/㎡之间，如果按这个价格93方的三房符合300万以内的预期。

--星汇城

星汇城属于知识城板块，镇龙地铁站上盖，虽然远离主城区，但是楼下就是地铁站，从镇龙地铁站C出口，距离地铁口仅16米。

通勤还是十分便捷的，特别适合在知识城、科学城、金融城工作的刚需购房者。

星汇城自身配建了幼儿园，引进了公立广外知识城实验小学，附近还有岩实验学校和华附知识城校区。

商业方面它配套约8000㎡商业街。医疗方面驾车15*即可到达萝岗红十字会医院、泰和肿瘤医院、中大肿瘤防治*、知识城南方医院、*丽肿瘤医院。

对于想安居乐业的买家来说星汇城还是一个不错的选择。

星汇城的户型84-122㎡三到四房都有，都能做到全南向，在售价格2.6-2.8w/㎡，84㎡的上车门槛210万左右。

--时代天境

时代天境位于科学城商圈*片区边，香雪和云浦的交界处，位于香雪地铁站往东开创大道沿线1.5公里处。

距离珠江新城驾车28公里左右，走沈海高速需要40*，高速费13元。地铁耗时1*，6号线转21号线转5号线。

区位上对比图中标注出来的几个科学城香雪-苏元*盘要稍弱一些，但对比香雪片区压舱石*城*明显。

商业----1.5公里不仅仅是距离地铁站的距离，同样也是与商业*—锐丰*、飞晟汇的距离，别提奥园广场就更远了，步行需2公里，30*的路程，着实有点吃不消。

从萝岗街道的商业用地规划来看，未来在天境马路斜对面有一小块商业用地，但由于开创大道的截断，未来也难以享受到更近更全的商业体。

就目前来看是去到锐丰*就能够满足日常生活的商业需求。

天境距离飞晟汇1.3公里，但目前飞晟汇的商业进驻率很差，未来两年应该会有改观，再加上香雪城的建设和开发，商业体量会进一步增大。

但无论如何这*少1.3公里是省不掉了。

1、从时代天境出发往香雪方向隔着一座小山包，从地理上天然地隔断了商业延伸的可能性

2、时代天境楼盘小，一共5栋楼，主要的配套用在小学上了，商业配套只有一些底商，难以全量满足日常的商业需求，家庭刚需大概率*少以每周为频率要往锐丰*跑一跑了。

--教育

小学--天境配套一所24班的小学，但因为楼盘体量较小，仅有5栋，共1140户，寻找名牌学校合作的概率较低。

小学的体量能够完整覆盖天境自身的需求，同时传言时代春树里可以蹭到天境的小学学位。

假设传言成真，那天境小学的生源还是有一定保障的。按照历史数据来看，生源纯粹有保障的小学成绩大概率还是不错的，能够满足科学城中高知父母的教育刚需。

户型--户型中规中矩，*小83方起步，上车门槛比香树里略高。按3.7W单价算，总价*低307W，三成*付92W。加上时代日常的绑定车位操作，车位总价16-20W

星瀚TOD位于番禺西部，靠近南站板块，南站板块目前也在快速发展中，不过周边相对配套不够，需要蹭万博。

星瀚TOD位于地铁22号线陈头岗站A1出口，项目周边还有南大干线、东新高速、东晓南放射线三大主干道环绕，项目配建了一所幼儿园，引进了九年一贯制的公办广外附校，并且打造了约1.7万㎡的立体商综，在售的户型建面约73㎡/89㎡/107㎡产品。

目前符合300万以内预算的只有73㎡。

--保利领秀海

保利领秀海在番禺东部，临近莲花湾海岸，由21栋高层住宅组成，总规划住宅约3000户，是一个巨无霸社区。

不过，保利领秀海项目虽一线临海，却不近地铁，可以说是刚需买家的“硬伤”；

但项目距离南大干线仅约750m，因此自驾出行会比较方便。

目前*推1#、2#和3#，涵盖建面约74㎡2+1房、84㎡2+1房、95㎡2+1房、120/126㎡3+1房和139㎡3+1房，价格在2.4-2.6万/平之间，是板块内性价比相对高的项目之一，300万以内预算买个三房不成问题。

不够领秀海没有配建小学，上学需要看当年教育局的统筹了。

--汽车小镇

汽车小镇位于广汽智联新能源汽车产业园内，交通方面项目“四横四纵，一港一隧”的交通布局，可轻松畅达全区。

教育方面从华师大教育幼儿园到广大附中番禺实验学校，入住于此，即可享受家门口12年公办品质一站式教育。

商业方面自带建面超2000㎡现代化肉菜市场、近万平情景式休闲商业街区，售卖的楼盘分别是建面约95㎡三房和建面约125㎡四房，均价2.5万/平。

汽车小镇和保利领秀海同属番禺东板块，汽车小镇目前学位确定，而且部分早期售卖楼栋已经交付，居住氛围较浓。

--祈福名望天下

祈福名望天下位于市广路地铁站旁，其目前是现楼发售，主推5栋户型包括81—221㎡两到四房户型，整体采用点式布局，价格约4+万元/平方米。

符合300万左右预算只有2房户型了。

交通方面客户可直接在家门口乘坐地铁，公共交通出行更方便快捷，教育方面周边有十几所学校可供选择，商业方面配套大型商业广场。