如今的广州新房市场，有两个主流维度。

一个是400万左右的购房预算，算是占比比较大的总价区间，而另一个，则是三房单位。

两者都不难理解。

前者属于目前广州购房门槛的中间区位，门槛不会太低，也不会太高，*于三房，随着二胎乃*三胎的放开推进，自然也是绝大多数购房者的*选房间段。

恰好，*近时不时有中介渠道朋友在朋友圈发一张「广州400万左右的三房有什么项目可选」的图。

看了下图上列表的项目，有一些朋友就问我们，你怎么看待这些项目，那些适合入手？

所以，今天和大家聊聊这个。

01

先从区域说起。

白云、荔湾、黄埔、番禺，恰好是东南西北四个方位，倒有点意思。

如果单纯从楼市的关注度来看，黄埔作为广州一路向东的代表，自然是话题*多的，也是这两年盘叔和一些朋友交流时听到*多的一个置业区域了。

但真要买房，并不能以此为依据。

无论是北部的白云，还是西部的荔湾，再到东部的黄埔、南部的番禺，个人的一个观点是：

这四个区域发展*不一样，资源的倾斜性不一样，但都有各自的板块价值和居住*。

选择哪个片区，我们更建议从通勤角度和其他自住需求去做判断。

如果所选的片区，属于一*以内的通勤范围，那*少自住是没有太大问题的。

另外，比起选择区域，盘叔甚*更觉得，区域的板块选择，会更为重要。

为什么这么说？

从购房者的角度来看，这意味着，要着重考虑这些板块的确定性及可预期规划，不为看不见的配套买单。

想买新房的刚需一定会知道，新房多分布在偏远或者配套暂未完善的地方。因此，选择项目时看重未来规划是十分正常之事。

某些楼盘，为了拉高房价，会强打远期规划，透支未来若干年的*空间。

所以，购房者必须关注兑现年限，当下或是近期（2-3年内）兑现的规划和配套对生活十分重要。

其他查不到或者确定不了时间的规划，不要为此去买单。如，远期规划的地铁线路等。

反之，一些规划落地推进速度、板块规划清晰的板块，未来的价值性，值得高看一线。

比如说番禺的万博，就属于稳妥型板块，而市桥西，则属于慎入型板块。

而类似广州南站这些板块，作为无房家庭的福音之地，虽然配套还不算完善，但胜在有地铁。

价格合适，预期兑现不需要等待许久，是个不错的选择。

以此类推，一一避雷或选择。

02

具体到各大区域的楼盘，稍微看了下，基本符合大的选择区间要求。

但需要提醒的是，部分楼盘，确实有出入，尤其是价格，部分楼盘，未必300万左右就能买到三房。

所以建议如果真的要买的话，还是去楼盘实地看看，满意后再算算价，更为靠谱。

接下来，和大家顺带聊聊这些楼盘。

先看白云区。

分别是白云佳兆业城市广场、龙湖招商·天鉅、五矿招商江天际、万科金域悦府。

属于白云站板块的白云佳兆业城市广场属于*项目，出门就是地铁8号线小坪站，周边还有在建的白云站，交通便利性没的说。

另外，作为一个*大盘，周边的商业配套、周边教育都比较齐全，注重配套的买家会比较看重。

户型也不错，但部分楼栋可能会有噪音影响。

龙湖招商·天鉅，属于泛白云新城板块，交通也比较便利，周边有地铁和黄石立交，但后者过近，同样也有点噪音的不足。

配套方面，周边小区众多，还有个商业综合体，烟火气足够，教育资源则相对一般，这点，整个白云板块都差不多。

项目的亮点主要在于产品做的不错，无论是入户大堂、园林，还是户型本身，都比较能打，尤其是园林，据说还是*个酒店式园林，适合注重小区品质的买家。

五矿招商江天际，靠近白云区增槎路一带，优缺点极其明显。

*在于靠近地铁，是一个比较纯粹的TOD地铁项目，周边的槎头站，为三线交汇的站点。

有13号线二期（预计2022年开通）、12号线（预计2023年开通）以及佛山8号线（规划中），连接广州几个*区域。

另外，项目靠近珠江。

从地块的位置来看，距离江边的位置相当的近，对面则是金沙洲，整个江景的视野开阔性非常大，甚*对面的景观也不错。

但周边环境一般、城市界面有待变化、配套需要完善，也是肉眼可见的尴尬点，虽然时间可以改变，但不短。

*少我们去看的时候，真的有点被周边的环境折服。

万科金域悦府，处在白云，荔湾，越秀三区交界的边缘，这个区位，有点尴尬，*少在宣传的时候，很少看到万科金域悦府会说自己是个白云盘。

毕竟，三不沾也是个很大的痛点。

但不得不说，地铁8号线鹅掌坦站和白云广附小学，附近的广州第二大商业体悦汇城，再加上产品设计还可以，也给项目加了不少分。

只不过，*大的问题在于，周边的二手选择更多，而且同等情况下，也很能打。

比如一位同事，看了这个盘之后，顺带看了周边的某个次新房小区，*后决定选择的，还是后者。

同样在主城区的，还有荔湾的两个项目：雅居乐天际715和珠江西湾里。

前者的雅居乐天际715属于白鹅潭板块，*大的卖点是江景（虽然这江景一般般）和有待兑现的板块发展利好。

但产品有些尴尬，属于一个不上不下的偏公寓风格产品。

无论是户型设计，还是梯户比，其实更适合投资或者是不介意居住舒适度的年轻自住买家，*于绝大多数的家庭自住买家，我们并不太建议。

后者的珠江西湾里位于荔湾和白云的交界地带，为单体楼设计，主打62-89㎡小面积刚需产品，精装交付，总价330万元起。

这个项目体量不大，所以自身是没有什么配套的，而且3梯10户，这几点肯定有人介意。

但好在周边烟火气十足，教育资源也不错，再加上户型设计还可以，总价不高，所以对于刚需买家来说，还是值得去看看。

03

再看看靠近主城区的两个外围区域。

一个是黄埔，可选的有黄陂板块的融创翔龙广府壹号、老黄埔庙头板块的招商*臻珑府、星航TOD。

说实话，融创翔龙广府壹号算是黄埔这三个盘当中盘叔比较喜欢的一个项目了，无论是产品规划，还是户型设计，都比较讨巧，而且也符合绝大多数刚需买家的需求。

*于所处的黄陂板块，虽然此前被吐槽是睡城，但现在来看，无论是板块价值，还是居住舒适度，其实都还不错。

美中不足的是，项目距离地铁还是有点距离。

*于庙头两个项目，外部条件基本一样，都有地铁的*，但周边环境一般、配套不算成熟也都存在。

具体项目方面，招商*臻珑府不大，属于小社区项目，但胜在户型做的还可以。

和隔壁的招商*项目相比，越秀滨江·星航TOD的户型其实不算有*，但胜在容积率低、配套完善，而且整个项目规划不错。

在以上这两者选的话，自然建议考虑越秀滨江·星航TOD。

番禺同样有的选。

主要集中在广州南站和国际创新城两个板块。

广州南站方面，有两个越秀项目可以选，一个是品秀星翰，是这个板块的大盘，由于货量大，一直都在售，另一个则是还没亮相的星寰TOD。

这两个盘，都有所了解，也都看过。

坦白来说，如果你对广州南站板块的价值比较坚信看好，而且也符合通勤自住，那么这两个项目都可以选。

毕竟无论是交通、教育，还是自身的产品，都还可以。

美中不足的是周边的商业，以及还有待发展的广州南站，虽然这两者盘叔都觉得会迎来改善和进一步推进。

同样需要发展的，甚*在不同维度跟广州南站有点类似的，还有国际创新城，目前在售的也有两个盘：星汇文玺、奥园恒基学苑一号。

区位、交通和发展前景都不错，但配套都有待改善，持有周期也需要一定时间。

两个楼盘来看，星汇文玺靠近未来创新城的大学城*区域，周边还有南大干线的出入口，居住氛围更浓。

而奥园恒基学苑一号，则胜在了江景资源，对岸就是无遮挡的大学城一期，居住舒适度会更高一点。

*于勉强算得上万博板块的保利悦公馆，在富豪山庄附近，地铁有点远，分为南北两幅地块，从居住的需求来看，目前建议*选南区。

户型不算很出彩，但胜在没啥毛病，同样道理的还有产品规划和区位。

算是一个比较中庸，但置业番禺可以一看的项目。

*于部分楼盘的单独踩盘测评，就放在*后了。

来源:广州房产之家