黄埔星汇城TOD，200万买地铁口三房！

开发商：越秀地产（国企）

楼栋/户数：36栋/4702户

容积率：2.1

在售面积：84-89-92-95-97-122

从镇龙到珠江新城，需要21号线转5号线，加上换乘时间，在地铁上接近一*。另外，早高峰员村站人很多，换乘时间可能较长，在珠城上班的朋友要有心理准备。

需要注意的是，天河公园到员村段未来将归为11号线。也就是说，等11号线开通后，从镇龙坐21号线只能到终点站天河公园，然后再转11号线到员村，再转5号线到珠江新城，需要多转一趟。但如果是去琶洲，则比现在更方便，可以直接通过11号线直达。

不过去珠江新城也不是只有转5号线这一个选择，未来13号线二期通车后，可以直接在天河公园换乘13号线到达冼村和花城广场北。

从镇龙到天河公园乘坐21号线地铁上*快要33*，再从天河公园到冼村和花城广场北一共有4-5站，按照3*一个站来算，约12-15*，算上换乘时间，在地铁上总耗时50*左右。

从镇龙到科学城，地铁时间只需花二十多*，算上进出地铁站的时间，差不多半个*左右，还是很方便的。

对于开车通勤的朋友，工作日早高峰去珠江新城则需要1*左右，在市区可能会有堵车风险，周一相对更堵，会比其它几天再多10*。此外会有16-21元的高速费用。

从星汇城开车去科学城，工作日早高峰大约需要40来*，周一早高峰会再多花5*时间，总体堵车风险不大，比非高峰期要多花几*时间。由于不用走高速或快速路，因此也没有高速费用。

星汇城不论是选择地铁还是开车，去珠江新城都要一个*左右，地铁在员村换乘需要排队，开车在天河也可能会堵车。再加上进出地铁站和公司的时间，实际从出家门到公司基本上都要一*以上，也算是打工人比较极限的忍耐时间了。不过若是在科学城上班就很方便了，地铁通勤半*左右，开车也只用40来*。

星汇城一共有36栋，呈棋盘式分布，非传统的围合式*大花园布局，但是楼间距足够宽，南北楼距80-100m，小区被切割成多个精致的小花园，各有特色。

目前在售的是24、33和35栋，还有22和23这两栋待售，卖完清盘。

1栋-8栋这一排*靠近地铁站，并且在地铁口旁边有规划客运站，因此这排楼栋会受到较大的噪音影响。

不过后续售卖的楼栋，都是第三排起步，离地铁噪音源相对较远，因此影响也会弱很多。

此外，还有来自新白广城轨的噪音，但在售楼部，开发商很鸡贼地把在建的城轨站给挡起来了。

目前在售的3栋离轻轨都有200米以上，列车进出站时车速相对较慢，晚上也基本上不通车，因此噪音也不会太大。

教育方面，星汇城引入了广外知识城实验小学，该小学隶属于广东外语外贸大学成立的广外教育集团，学校的特色是“外语教育”。托儿所、18班幼儿园和24班小学一应俱全，家长可以目送小孩去上学。

虽然属于贴牌*，成绩有待验证，但是生源纯粹的情况下，下限不会太低，毕竟有部分业主也是冲着学校来的，对子女的家教不会太差。

初中方面大概率读玉岩实验学校，前身是镇龙中学，这所中学会对口一些村小，生源质量一般，但是小学如果能打好基础的话，初中成绩也不会太差，毕竟预算有限的情况下没法追求太*的教育资源。

学校实景图

星汇城卫星图

从卫星图中可以看到，星汇城周边都是绿油油的，目前比较荒凉，一眼望去 ，不是山就是村，配套只能依赖自给自足。

早期买入的业主今年已陆续收楼，但是因为入住率较低现在底商开店率不高，想中午吃个饭都得开车出去。

不过星汇城好歹也是一个有4702户的庞大社区，随着业主陆续入住，自身的人流量可以养活小区配套的底商，基本上能满足生活所需，现在处于尾盘阶段，两年之后收楼，商家该进驻的基本上都会进驻了，会有比较大的改善。

此外，星汇城周围医疗资源也比较*，距离*近的一家三甲医院中山大学附属肿瘤医院(黄埔院区)也有7.2公里。

总结一下，星汇城的周边配套确实比较拉胯，看过星汇城*终没有买的人，基本上都是了解了周边配套后犹豫不决，虽然底商能解决基本需求，但是需要更丰富的配套，只能地铁或者开车去到科学城解决需求。

从行政区图来看，星汇城地块北部是增城，南部是黄埔，不过可以确定的是现在所有楼栋网签都是黄埔，未来房产证也会是黄埔。

也许你还是会担心两地交界处的身份会不会影响星汇城的身价？企鹅君觉得不会，因为现在的价格已经说明了一切：镇龙的下一站凤岗，同样是21号线快线站，实际通勤时间不会相差超过10*，但是这里的上车门槛被压在150万左右，和星汇城拉开了50万左右的差距。

一只脚踩在增城的土地上，星汇城会在很长一段时间里充当增城和黄埔之间的守门员角色，虽然比不上黄埔科学城配套齐全，但凭借交通便利和低总价，星汇城比上不足比下有余，在200-300万这个生态位有着很好的流通性。

现售的3栋中，距离新白广城轨高架*近的是33栋，百度地图测距200米。

其次是24栋，测距262米，虽然距离也有点近，但是好在有25栋和26栋挡枪，噪音方面也会好一些。

距离新白广城轨高架*远的35栋则有500多米，因此35栋受城轨影响比较小。

小结：在国标中规定，轻轨站300米范围内对日常生活是有一定影响的。因此受新白广城轨高架影响*大的是33栋，24栋次之，受影响*小的则是35栋，列车进出站时车速相对较慢，晚上也基本上不通车，因此噪音也不会太大。

小区旁边的城轨站和客运站肯定会导致一些外来的人流在这里换乘，因此人员混杂不可避免，不过在小区物业的管理之下，门卫拦住非业主进小区，也不会影响居住。

从另外一个角度来看，更多的客流量会让附近的商业变得丰富一些，一定程度上缓解星汇城配套不足的问题。

这不是越秀地产和广州地铁*次合作了，在星汇城之前就已经有增城官湖的品秀星图和黄埔水西北星樾山畔了，并且也有相同的车辆停靠段，地基问题建设方面经过了成熟技术处理，因此不用过度担忧这个问题，毕竟国企是要担负社会责任的，不会乱来。

确有其事，泡水的原因是装修工人在下班时忘记关某一户的水龙头，因此导致屋子泡了水，开发商已经和业主协商，全部拆了重新装修。

这件事说明了越秀地产工程监督不力，才出现了这么大的纰漏，但也不能盖棺定论说星汇城的交付质量不好，毕竟只有一户出现这个问题，属于个例。

毕竟越秀地产作为深耕广州的国企，不论是从社会责任还是商业利益，都必须要在意口碑，否则口碑一旦搞砸，后续卖的所有楼盘都会受到牵连。

如上图，由于是*并且地下就是车辆停靠段，TOD楼盘的停车场空间相对较小，只有一层停车场，车位比是1:1，算上机械车位则是1:1.2。

但是因为购买星汇城的客群为刚需居多，大部分都是通过地铁出行，因此车位应该是够用的。

星汇城是刚需上车盘，200万左右就可以上车黄埔的地铁三房，性价比很高，但若是122方的大户型，总价就到300万左右了，这个价格可以考虑买科学城板块了。刚需盘买改善户型会有些错配，除非家庭成员比较多，确实需要4房，否则不推荐。

星汇城对面就是老人院，有部分人可能会有些介意，自住的话就见仁见智了，看你自己怎么想。

如果你担心这个会不会影响流通性，我觉得没必要，因为这个老人院不是突然建起来的，你买这个房子的时候是知道这个缺点的，所以缺点已经体现在价格上。

不是所有人都介意老人院，但是几乎所有人都希望用少点钱买一个过得去的房子，所以老人院这种不影响实际居住的缺点，其实没有太大所谓。