广州南沙兰园江悦新领2025NSY-8号预售证，批准销售的10号楼共88套房源正式入市，主力为89-113㎡三房至四房户型。
作为南沙湾板块少有的江景刚需盘，项目近期因“近地铁+邻学校+准现楼”的特点，成了不少南沙本地及外区通勤族的置业备选，今天就从户型、配套到居住细节，聊聊它的真实情况。
兰园江悦位于南沙区南沙湾港前大道旁，北临狮子洋，部分高楼层户型能看到江景，步行到江边绿道仅需8分钟。
项目由兰园集团开发，总占地约3.2万㎡
建面11.5万㎡
规划了6栋32-33层高层住宅
总户数826户，容积率3.5，绿化率30%
社区里做了约6000㎡中央园林，包含儿童游乐区、长者活动区和环形健身步道，楼下还有2000㎡沿街商业，日常买瓶水、取个快递很方便。
物业费是2.8元/㎡/月，物业公司为兰园物业，在南沙多个项目的服务口碑还算稳定。
目前1-5号楼已基本售罄，新推的10号楼和在售的6号楼均为准现楼，预计2026年6月统一交房，买了之后等待入住的时间不算长。
广州兰园江悦是滨江高端改善社区，规划18层纯板楼与专梯入户设计，主力户型为193㎡四房两厅三卫和285㎡五房两厅三卫，均享一线江景资源且标配国际一线品牌交付。
其中193㎡户型，双主套设计适配三代同堂，南向四开间搭配南北通透格局，LDKG一体化大方厅连接L型江景阳台，U型厨房配备高端厨电，双次卧面积超10㎡，全明空间无采光死角。
而285㎡旗舰户型，拥有270°环幕江景与20米超长L型阳台，主次卧分区保障私密，主卧套房面积超25㎡，自带步入式衣帽间与江景卫浴，餐客厅进深达7.2米，北向独立生活阳台实现功能分区。
项目所有户型均为全明厨卫，近地铁5号线滘口站，3公里内覆盖医院、商业、学校等完善配套，不过需注意北向冬季采光较弱，且临近规划桥梁，低楼层可能受噪音影响，建议优先选择中高楼层。
交通通勤方面，项目离地铁4号线南横站约1.2公里，步行15分钟或骑共享单车5分钟就能到，从南横站坐4号线，3站到蕉门站换乘22号线，40分钟能到天河珠江新城，对在天河上班的打工人来说还算方便。
自驾的话，出门就是港前大道，衔接虎门大桥、南沙大桥，20分钟能到东莞虎门，30分钟直达深圳宝安，不管是跨城通勤还是周末出游都省心。周边还有南横公交站，3路、18路等公交线路覆盖南沙湾各板块，日常去南沙客运港、天后宫这些地方也很方便。
教育配套是很多家长看重的点，兰园江悦已明确划入南沙区横沥第二小学的招生范围，学校离项目仅800米，步行10分钟就能到，这所学校是公办小学，2024年新增了12个教学班，师资由南沙区教育局统一调配，教学质量有基本保障。
项目周边3公里内还有南沙第一中学（省一级）、广州外国语学校附属小学，其中广州外国语学校是南沙的重点中学，不过初中入学需要参与摇号，具体还要看当年的政策。小区自身配建了一所9班幼儿园，预计2026年9月开园，以后送孩子上幼儿园不用过马路，安全性和便利性都不错。
商业和医疗配套能满足日常居住需求。项目自带的沿街商业目前已有便利店、生鲜超市和两家餐饮店开业，平时买菜、吃饭不用出社区；步行1.5公里到南沙湾广场，里面有沃尔玛超市、肯德基，周末逛街、买生活用品很方便；开车10分钟还能到南沙万达，购物、看电影、聚餐的选择更丰富。
医疗方面，3公里内有南沙区第二人民医院（二级甲等），日常感冒发烧、体检都能解决，开车20分钟能到中山大学附属第一医院南沙院区（三甲），家里有老人或小孩也能放心。
目前项目的购房优惠很实在，新推的10号楼房源享98折，认购后7天内签约再减2万元，还送价值3万元的家电礼包，包含冰箱、洗衣机和空调，基本能满足入住需求。另外针对*置业的刚需家庭，支持公积金贷款和组合贷，最低首付比例20%，89㎡户型首付不到40万就能拿下，压力相对较小。
需要提醒的是，部分江景户型因视野好，单价会比同楼层非江景房高500-800元/㎡，预算有限的话可以优先考虑中高楼层的非江景房源，采光同样不错。
综上所述，兰园江悦适合南沙本地刚需、天河/东莞跨城通勤族及有教育需求的家庭，户型实用、配套扎实，准现楼和低首付优势明显；若对江景视野要求不高或偏好大型商业配套，可对比周边项目后再做决定，整体值得重点关注。
