多种迹象显示，老旧小区改造成为旧改市场未来的主旋律。
8月30日，北京市住建委印发《北京市“十四五”时期建筑业发展规划》。
规划提出，“十四五”时期，北京市建筑业增加值增长率年均保持在5%，2000年底前建成需改造的老旧小区改造1.6亿平方米。
无独有偶，今年1月，广州市第十六届人民代表大会*次会议上，就曾提出采用微改造方式，推进100+个老旧小区改造。
城镇老旧小区改造既是民生工程也是发展工程，蕴藏着巨大的“钱景”。
数据显示，2020年我国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，直接和间接拉动近万亿元更新改造投资，带动居民户内改造、装饰装修、家电更新等多个行业发展，对稳定投资增长有着重要支撑作用。
进入2019年后，全国老旧小区改造升级提速，上升到国家层面。同时，随着我国经济的转型升级，经济增长方式从追求高增长率向高质量模式转变，老旧小区的要求也在不断变化。以广州为例，去年《广州市老旧小区改造工作实施方案》正式获得审批通过。
方案明确，将*改造2000年底前建成的484个老旧小区，改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类。
改造内容也不再是局限于以前的外立面修葺，而是进行更细化的分类，真正实现居民生活质量的提升。
未来的“微改造”，主要有以下四大类：
老旧小区改造内容多样化，拉动投资的作用就覆盖更多行业。相关机构曾做出研究，随着老旧小区改造升级提速，建筑设计、建筑材料、电梯等行业均有望受益。以建材行业为例，外墙涂料、塑料管道、水泥、建筑保温材料等多个品类的市场规模，包括产量和产值均会受到改造拉动。其中，外墙涂料预计拉动量为35%，带来431亿元的改造拉动市场空间。
保温材料的拉动量更广阔，在北方地区，每年拉动比例预计*高可达83%，带来1250亿元的收益。
早前住建部曾表态，很多老旧小区年龄都在20年以上，原来设计标准比较低，后期管理、维护也不到位，存在不少问题。全国老旧小区约17万个，建筑面积约40亿平方米。40亿平方米的老旧小区，若按照广州、呼和浩特、沈阳等六个试点改造城市的投资数据，每平方米平均投资强度为215.18元。那么，可得出一项数据：全国老旧小区改造的投资总额将达万亿以上。除了拉动投资，老旧小区改造还有其他作用。
住房和城乡建设部数据显示，今年1-7月份，全国新开工改造城镇老旧小区4.43万个、734万户，按小区数计占年度目标任务的86.6%。专家表示，启动老旧小区改造，既能解决老旧小区的痛点，又能解决城市实际问题，还能把投资强度延续下去，提升城市抗风险的能力。
尽管财政部每年均投入大量资金用作老旧小区改造，但孤掌难鸣，仍需要更多的社会力量共同参与。
因此，我们可以看到，在多个文件、场合，均提及“鼓励”、“支持”、“社会力量”等关键词。
在8月31日的国务院常务会议上，就明确指出，扩大政策性开发性金融工具支持领域，将老旧小区改造、省级高速公路等纳入，尽可能吸引民间投资。
与城中村改造不同的是，除了房地产开发商外，施工企业、物业服务企业，甚*提供养老等专业服务机构，都被纳入了民间投资的范畴。这相当于，老旧小区改造的门槛相对降低了，可参与的企业变多了。今年6月，广州市住建局发布了一则公告，《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法（公众征求意见稿）》。
对于社会资本的参与模式，文件指出可采用EPC+O、F+EPC+O、BOT 等方式。简单来说，便是通过改造+运营+服务的产业链模式，来进行老旧小区改造。由社会力量出资，政府充当监督的角色，企业将项目进行更新改造，后期并对小区进行运营和维护。如北京的石景山区模式口历史文化街区保护更新项目，采用了“政府主导，国企运作，专业化团队运营”的运营新模式。
通过引入高水平运营团队，活化利用文保单位，引入微展馆模式及精品网红咖啡业态，将模式口的历史、京西特色民俗进行挖掘展示，免费对外开放，为广大市民提供了一个新的休闲消费、文化体验空间。
拉动大规模投资，不能光靠政府部门“独唱”，还须大力吸引社会力量参与，形成合力。在协同发力的趋势下，老旧小区改造正释放巨大的投资潜力，老城活力有望进一步焕发。
来源:广州房产之家
