自广州开始实行集中供地以来，天河区多次“放鸽子”，海珠区成为了土拍市场中的新晋顶流。

目前广州的楼面价*10地块中，海珠区就有5宗地块上榜，独占半壁江山。

而在下一次集中土拍中，广州传闻将挂出12宗地，其中海珠区再贡献3宗：金辉路39号地块、广一电商产业园地块、洛溪桥西侧地块，供应量已经成为全市*多。

这些地块条件如何？今天，我们就来细说当中的金辉路39号地块。

面积不大 地面已平整

金辉路39号地块位于海珠区西南部，西临工业大道，北临新滘西路，东接江南大道，属于东晓南板块。

从地铁广佛线的石溪站D口出发，沿着金辉路步行约5*便能达到地块处，地铁出行相当便捷。

沿路会途经金碧*花园和金碧*小学东校区，同时，道路两边有不少的餐饮店，生活气息浓厚。

不过，金辉路本身并不宽敞，道路两侧还有位置被划为停车位，导致道路更加拥挤，只能允许两车并行。

地块原先是一所驾校，地面上还留有不少练车的标志和一个练习半坡起步的小坡，除此之外其他建筑或设施已经大部分拆除完毕，地面基本平整，若是顺利出让的话，只要稍加清理便能启动开发。

现场也可以看到，地块的面积并不大。根据2022供地蓝皮书，地块的占地面积仅为10200㎡，因此，预计未来项目的楼栋数仅有2到3栋，房源供应量不会太多。

地铁出行便捷 生活气息浓厚

虽然目前地块的具体出让条件尚未公布，但是单看位置，地块就已经具备有不俗的吸引力。

地块所处的东晓南板块是海珠发展较早的居住区，板块内坐落有金碧花园一二三期、晓港湾、英豪花园、侨诚花园等多个大中型社区，得益于此，地块周边的各方面配套也已相当成熟。

地块与金碧花园仅一路之隔

*先是交通方面，上文已经提及，地块到石溪站的步行时间在5*以内，而通过石溪站前往珠江新城仅需换乘一次，地图显示总用时仅20*，这样的通勤时间对于上班族而言无疑十分具有吸引力。

另外，地块距离地铁2号线东晓南站的步行距离也不到1千米，而东晓南站、石溪站均是在建的10号线站点之一，开通后可直达广钢新城、广州大道、天河北等区域。三线交汇的先天利好，注定了交通将成为地块的主要卖点之一。

商业配套上，东晓南板块是广州颇具名气的美食聚集地，既有海珠新都荟、东晓胜汇里美食城、瑞宝美食城等人气商圈，也有各种接地气的老字号餐馆、街边大排档。住在东晓南，基本不愁美食太少，只会恨胃口太小。

地块周边也不乏医疗资源，拥有三甲医院中山大学孙逸仙纪念医院（南院区）和二甲医院海珠区石溪中医院等。

教育成短板 城市面貌一般

夸完优点后，我们再来给地块“挑挑刺”。

地块*明显的短板，就是周边教育资源的匮乏，周边仅有金碧*小学（东校区）、广州市第五中学（金碧校区）等学校，在海珠里较为平庸。事实上，缺乏优质教育资源也是整个东晓南板块的痛点。

第二个短板，则是道路交通。地块周边的主要道路是工业大道、东晓南路、江南大道等，由于附近小区众多，道路上车流量不少，在上下班高峰期容易遇到拥堵问题。

另外，地块附近的城市面貌也较为一般，板块内还聚集有数量不少的租房族，对于追求环境或圈层的购房者来说，这里的吸引力就要打个折扣了。

不过，上述短板也有改善的机会。

在上个月，第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第二次会议审议通过了《海珠区金辉路片区地块控制性详细规划》，其中包含了两项主要内容：一是优化提升片区教育，规划配建9班幼儿园，并将金碧*小学扩建为18班小学；二是石溪涌计划揭盖复涌，新增公园绿地面积，并在石溪涌两侧建设碧道。

除此之外，分别位于地块南北侧的石溪村和瑞宝村都传来了旧改的消息。其中，石溪村旧改是广州今年旧改计划224个项目之一，由佳兆业和红八方合作操刀；瑞宝村旧改则是海珠十四五规划中“五年方案”中的一员，已通过村民改造意愿表决，多家开发商正在对其展开角逐。

石溪村改造效果图（*终以官方发布为准）

随着以上片区优化和旧村改造的推进，地块周边在教育、道路、城市面貌等方面的不足有望迎来极大改善。

楼面价会是多少？

当海珠地块频频上榜广州楼面价*10，金辉路地块会成为其中一员吗？

我们先以地块周边近年出让的地块作参考，共包含石岗路地块、南洲路以北地块和蚝壳洲地块3宗，而竞得人无一例外全是中海。

其中，南洲路以北地块于2020年10月以总价443409万元、楼面价38609元/㎡成交，现已转化为中海观雲府项目，主推建面约86-164㎡三*四房户型，均价约7万元/㎡。

石岗路地块在2021年2月出让，中海在经过2*、69轮厮杀后，以封顶价220873万元+竞配建450㎡成功拿下，楼面价50526元/㎡。项目现已转化为中海观澔府入市，在售建面88-124㎡三*四房户型，均价约7.8万元/㎡。

蚝壳洲地块在2021年9月总价120500万元成交，楼面价36295元/㎡，现已转化为中海映澜台项目，据悉将主推179-246㎡四*五房的江景大平层，吹风价10-13万元/㎡。

在这3宗地块中，石岗路地块主打江景，蚝壳洲地块则定位豪宅，均与金辉路地块有较明显差异，因此，*具参考性的还是同样*、定位刚改的南洲路以北地块。

考虑到金辉路地块的容积率更低（仅4.5，南洲路以北地块容积率为6.26），且出让时间更晚，初始楼面价或许还会更高。

但另一方面，从周边二手房价来看，紧邻地块的*金碧花园均价约4.2万元/㎡，第二金碧花园均价约4.3万元/㎡，整个东晓南板块的均价则为4万元/㎡，价格均不算高，地块若是定价过高的话，也会增加出让难度。

因此，预计地块的初始楼面价会在4万元/㎡以下，这样的价格，你觉得对开发商来说吸引力有几何？

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来源:广州房产之家