在海珠核心区断货十年的市二宫板块，近期冒出一个 “全新老妖盘”—— 君曜府。这个 2013 年拿地、2025 年才入市的项目，顶着 “珠江中轴南拓首站” 的光环，却因单体楼、高容积率等问题引发争议。本文结合实地调研，从地段、配套、产品等维度拆解，帮你判断是否值得入手。
君曜府位于海珠区小港路，直线距离地铁 2 号线市二宫站仅 200 米，真正的 “地铁上盖”。2 号线 3 站到珠江新城、5 站到琶洲，未来 28 号线（佛穗莞城际）开通后，3 站可达琶洲，1 小时内串联广佛莞三城核心区，适合在天河、海珠上班的通勤族。自驾方面，紧邻内环路、滨江路，15 分钟可到北京路、珠江新城，但老城区道路较窄，高峰期易拥堵。
教育亮点：对口海珠区实验小学（富基校区），属海珠公立第一梯队，2024 年招生划片明确纳入小港社区，小学阶段教育质量有保障。但小升初派位第四组中，26 中、97 中等普通中学占比超 50%，优质初中概率约 30%，需谨慎权衡。
生活配套：楼下即市二宫商圈，盒马、菜市场、电影院步行可达，500 米内同福路骑楼街汇聚广府美食，烟火气浓厚。但缺乏*商业，大型购物需依赖 1.5 公里外的江南西或北京路商圈。医疗资源突出，2 公里内有 5 家三甲医院，适合注重健康保障的家庭。
君曜府总占地仅 3038㎡，容积率高达 8.1，为 25 层单体楼，3 梯 7 户设计，密度远超周边小区（如富基广场容积率 6.53）。主力户型 82-123㎡三至四房，使用率超 100%，但布局尴尬：
82-87㎡三房：东南朝向，双阳台设计，但客厅开间仅 3.2 米，主卧带阳台导致私密性不足，动线局促。
123㎡四房：东南向*户型，约 4.5 米阳台，但过道面积浪费明显，且全盘仅 23 套，总价门槛较高。
全屋精装交付，标配智能系统和品牌家电，但单体楼无社区园林，公共空间仅电梯厅拼花岩板装饰，居住舒适度接近高层公寓。
推荐海珠本地刚需人群，即预算 500-700 万、急需现房入学、能接受高密度和噪音并追求 “地铁 + 省一级小学” 组合的务实买家，以及越秀外溢改善客，即放弃越秀老破小、希望以 6-7 万 /㎡价格入手 123㎡四房实现一步到位的家庭，同时需注意若项目定价超 7 万 /㎡、对比周边二手房性价比堪忧，建议优先选择 15 层以上户型规避低层压抑感并实地感受早晚高峰电梯拥挤度和周边噪音；
综上所述，君曜府是典型的 “地段优先，产品妥协” 型楼盘，看重老城核心资源且能容忍居住短板的买家可列为备选，追求居住品质和社区环境的则建议对比同价位的越秀皓悦滨江或海珠西低密新盘。
