今天，咱们就深入了解一下海珠区大干围地块的【越秀江湾潮起】，看看它到底实力如何，是否值得入手。
2024 年，海珠大干围地块经历了一系列的规划调整和出让流程后，最终由越秀地产拿下。如今，项目案名确定为越秀江湾潮起，定位为南向一线江景住宅，目标客户覆盖刚需、改善及*客群。
项目总占地约 1.5 万㎡，建筑面积 6 万㎡，容积率 4.17，绿化率 20.29%。规划建设 4 栋 37 层超高层住宅，共 443 户，车位比为 1:1.47。在户型设计上，低区（3 - 24 层）2 梯 4 户，主打 90 - 160㎡的刚改户型；高区（25 - 37 层）2 梯 3 户，规划 120 - 190㎡的江景大平层，部分户型能欣赏到 270° 的江景。虽然目前备案价尚未明确，但可以参考周边江景房的价格。
交通方面，项目距离在建的 10 号线大干围站直线距离约 650 米。10 号线预计今年通车，通车后可直达中大、五羊邨、体育西等地，对于在这些区域工作或生活的人来说，出行会比较方便。
自驾的话，项目北侧是一横路，南侧为环岛路，临近广州环城高速，不过目前周边道路存在部分断头路的情况，官方计划年内贯通一条临时道路来缓解出行压力。
另外，海珠湾隧道预计今年开通，届时开车到广州南站大约只需 15 分钟。
教育配套是很多购房者关注的重点。越秀江湾潮起 500 米范围内规划有一所 66 班的完全中学，涵盖初中和高中，未来能为周边居民提供便利的教育资源。目前，项目周边也有不少学校。
小学有南武小学、海珠外国语实验中学附属第二小学，步行即可到达；海珠区金碧第一小学距离项目车程约 10 分钟。
中学方面，有广州市第九十七中学（区一级学校）、广州市第五中学金碧校区（区属重点中学）、海珠外国语实验中学附属学校等。
此外，附近还有民办的【为明学校】，提供小学至高中的教育，还能寄宿，但学费相对较高，初中每学期约 3 万元。整体来看，项目教育配套覆盖全龄段，以公立学校为主，但缺乏省一级名校。
生活配套方面，项目楼下就是约 3 万㎡的广百海港汇，预计 2025 年底开业，规划有奢侈品牌、生态写字楼及五星级酒店等，能满足*消费需求。周边还有太古仓商圈（约 800 米）、乐峰广场等，日常消费的话，社区底商及周边成熟商业街可以满足基础生活需求。南部江面规划建设游艇码头，临江还会修建环岛路，不仅能改善交通，也为业主提供了休闲健身的好去处。周围还有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等多处公建配套，日常生活较为便利。
从产品本身来看，项目共 4 栋住宅楼，均为 37 层，分高低区设计，电梯分开运行，减少了等电梯的时间，提高了居住舒适度。阳台占比可达 20%，是新规户型，使用率较高。地块还鼓励通过多种方式提高绿化覆盖率，如果实施到位，小区有望打造成立体花园社区。不过，由于越秀天荟江湾和广百海港汇的部分遮挡，预计 20 层以上才能望江。
当然，这个楼盘也并非十全十美。周边目前被工厂和城中村包围，石溪旧改进展缓慢，短期内城市面貌难以得到明显改善。而且楼盘内部体量较小，园林空间相对有限。
综合来看，越秀江湾潮起优势诸多，像少有的南向江景、较为完善的交通和生活配套、高使用率的户型等。但也存在一些不足，比如周边环境有待提升、园林空间受限等。如果你对江景有较高的追求，且能接受周边现状，那么这个楼盘可以纳入考虑范围。
