一、年龄因素
银行在审批房贷时，会考虑借款人的年龄情况。通常来说，贷款期限加上借款人年龄一般不能超过法定退休年龄后5年（不同银行具体规定略有差异）。
比如，男性法定退休年龄是60岁，若银行规定贷款到期时年龄不超过65岁，那一位50岁的男性去申请房贷时，最多就只能获批15年的贷款期限，而无法贷满30年了，因为加上15年期限后刚好达到银行规定的年龄上限；同理，对于女性（法定退休年龄55岁左右，依银行规定不同），年龄偏大的情况下申请房贷，也会因年龄限制无法贷满30年。
二、房屋房龄因素
如果购买的是二手房，房屋自身的房龄也会影响贷款年限。一般老旧房屋，其房龄较长，银行出于风险把控，会相应缩短贷款期限。
例如，有的银行规定，房龄超过20年的二手房，贷款期限最长只能给到20年甚至更短，所以即便借款人自身年龄等条件允许贷30年，但因为房屋房龄的限制，也不能贷满30年。
三、借款人收入及还款能力
银行需要确保借款人有足够稳定的收入来按时偿还房贷。如果借款人当前收入水平相对较低，且综合评估其未来收入增长的潜力也不大，银行认为其难以支撑长达30年的还款压力，就可能会适当缩短贷款期限，比如只批准20年或者更短的贷款期限，以此降低还款风险，保障贷款能够顺利收回。
四、征信及信用状况
不良的征信记录、较多的负债情况等都会让银行对借款人的信用状况存疑。如果借款人之前有逾期还款等不良信用行为，或者当前除了申请的房贷外，还有大量其他未还清债务，银行会觉得其还款风险较高，那么可能就不会给予其长达30年的贷款期限，而是通过缩短贷款期限等方式来降低潜在风险。
五、贷款政策变动
不同时期，国家或者银行会根据房地产市场情况、金融调控等因素出台相应的贷款政策。比如，在房地产市场过热、需要收紧信贷时，银行可能整体收紧房贷条件，原本能贷满30年的情况，按照新政策就可能无法获批这么长的贷款期限了，会相应地减少贷款年限。
