番禺广场的二手业主，处境越来越艰难了。前有“拦路虎”，断供多年积攒的庞大存量市场，仍有待消化;
后亦有“追兵”，实用率超100%的路劲美的隽樾府、保利琅誉等，纷纷挥刀砍来。
这对买家而言，是否意味着入市良机已至?新盘是否值得买?不妨带着这些疑问，一起探究探究。
番禺广场新盘猛卷产品力全面绞杀二手市场!番禺广场，为番禺较成熟的板块，类似荔湾的老西关，居住氛围浓郁，但难掩大多小区楼龄见长的劣势。
粗略看了下，普遍是九零到零几期间建成，动辄十几年的比比皆是。因此均价并不高，大多在2.1-3.9万/平之间，业主叫价底气不算高。
前有拦路虎，数量还不少，但更致命的，还是后头带着“核武器”的追兵。比如路劲美的隽樾府、保利琅誉，待其入市，或会让二手业主的窘迫局面更为雪上加霜。
一来，全新盘的洁净度、舒适度更强，向来就比二手房略胜一筹。
二来，此轮产品的迭代升级，才是对业主出货的致命打击，全面绞杀也不过是时间问题。据悉，这是住宅新政后，广州首批实用率超100%的项目，开发商基本是卡着最大值来设计产品。
就拿相同的约132平四房为例，两者整体设计较为相似。
路劲美的隽樾府，据说实用率达105%，景观阳台长达8.2米，宽1.96米，部分高层单位具备imax瞰江视野。
在此之前，如此配置只出现在豪宅项目。
而纯板楼设计的保利琅誉，次卧较隽樾府更具尺度感，南北对流双阳台，四开间朝南，面积也都不小。与市面大多140平产品相比，也不遑多让。
反观周边二手房产品，实用率仍在70-80%徘徊，还有高楼龄小区的通病，产品设计落后。
再加上，存量市场也很是庞大，内忧外患双重加码，番禺广场的二手业主想要快速出货，并非易事。
板块仍在“化冻”中
新盘去化仍需努力
讲真，路劲美的隽樾府、保利琅誉等全新盘会卷到如此程度，也是迫于无奈。别看番禺广场二手市场处境艰难，一手去化也同样存在痛点。
其一， 板块热度下降，急需新血液入场。番禺广场，辉煌期大概在2000年，番禺刚刚撤市设区之际，卖地很是活跃，发展势头过猛。
举个例子，金融城融穗澜湾，位于板块内的南部，番禺曾经的old money板块，房价并不低。
项目2015年开盘，价格最低1.8万/平，直至2021年，二手单价已能去到4.7万/平，涨幅相当可观。但近年来板块发展回落，再加上市场趋冷，价格下降，项目最新挂牌价去到3字头。
看他起高楼，看他宴宾客。逐步淡出买家视野的番禺广场，要想改变市场环境，只能从增量着手，让新盘入场刺激。
其二，大IP新盘铺满全域，内卷压力倍增。好啊，说没新货是吧，今年可算等到新人入场，谁成想竟是组团来的。
番禺广场，即将面世的路劲美的隽樾府、保利琅誉，将带来超过800套的供应。这还没算上已在售的龙湖金地天峯，总货量为1555套，目前也被清得差不多了。
与早两年缺货的情况不同，现在新盘入市脚步加快，甚至布满番禺全域。
小K粗略点了下，目前番禺在售楼盘就超过40个，这还没算上新光地块、汉溪大道北侧地块等宅地...新盘供应猛增，内卷将加剧并不难猜，自身条件逊色的部分项目，也只能各显神通来应对了。
其三，板块竞争激烈，还有旧盘推新。
除了龙湖、路劲、美的、保利等房企的全新盘抓紧入市，番禺广场周边也有不少土著老盘抢跑。
这批“藏”了许久的老油条，也纷纷现身抢占市场份额。
比如，有16年历史的东湖洲花园，趁机加推C区2、10、15三座，均价约4.3万/平。
小K还挖到，整个项目仍藏着超900套新房待售，还有280平以上的大户型。
还有一个近20年的大盘——金海岸花园，房源皆是现楼，目前在售二期第八组团云起兴泰，也是最后一期单位。
至于货量，据阳光家缘数据显示，大概还有500套房源可售。
可以看到，楼市环境仍在复苏阶段，但供应猛增，内卷加剧不等人，即便是新盘，所承受的压力也不可小觑。
尤其对于小项目、小开发商，也只能各凭本事促去化了。
毕竟，从刚需到改善，强劲对手真的无处不在。
楼市将迎洗牌买家应如何选购?
“新面孔”涌入，大战一触即发，番禺广场楼市或将迎来新一轮洗牌，对于购房者而言，也不失为比较筛选的好时机。那么，买家们又该如何选择呢?
换言之，主打享受板块内成熟设施，追求拎包入住的便捷。
这部分买家，可考虑金海岸花园，20年老盘卖新组团，今年3月已全面迎来收楼。但缺点在于，较其余新盘价格较贵，产权缩水，后期卖房压力之大，可参考目前二手业主状态。
配套齐全阵营
这部分买家主打，学校、商业、地铁...既要又要全都要。目前，在番禺广场板块几大新盘内，龙湖金地天峯较为符合需求。它位于番禺客运站地铁上盖，小区楼下即地铁口，交通路网发达。
教育方面，6班配建幼儿园，只对本小区业主招生的广外附小，旁边还有广东仲元中学第二校区，学校资源较为丰富。龙湖还在此布局广州首座TOD商业综合体，约8万方的龙湖天街，利好面扩至整个板块。
产品迭代阵营
简言之，倾向超100%实用率产品，且对未来竞争力有要求。
自然，这便与住宅新政后首批调整的新盘离不开干系，较周边项目产品也更独特。
比如，路劲美的隽樾府，离番禺广场地铁站更近，周边配套基本齐全，教育稍弱，户型设计优秀，而且高赠送。
还有保利琅誉，自身配建幼儿园，距离地铁站稍远，胜在板楼+两梯三户设计，改善气质更浓。
总体来说，目前番禺广场新房阵营较为明显，从刚需至改善，都能找到适合自己的选择。屏幕前的你，对哪个项目比较感兴趣呢?或者，是否苦恼于二手房出货难呢?
