那些想挤入广州的外部优质购买力，在920新政后终于得到了释放，黄埔就是最大赢家之一。
但看看黄埔国庆节期间的成交数据，只能说——实属惨淡。
看上面这张图，在黄埔这满眼绿油油的来访/成交数据中，最惨的还是知识城。
1、跟去年国庆比，不论来访量还是成交量，知识城所有盘全部是下跌的，一个上涨的都没有;
跌幅用腰斩已经不足以形容了，脚踝斩可能更合适。
2、跟国庆前一周比，其他板块的来访和成交量都有比较明显的涨幅，甚至有翻了好几倍的;
而知识城，除了越秀TOD星汇城、知识城悦辰壹号，其余项目成交均为个位数，升龙学府上城甚至连续两周挂零蛋。
更扎心的是，随着前两天知识城两块地的底价出让，本就愁云惨雾的知识城楼市，恐怕要更加危险了。
这两天，广州成功拍出了几块地。
但没有对比就没有伤害。
一块是去年流拍的天河梅花铝厂地块，今年卷土重来，直接被一众央企抢到摇号，凭借5.27万/㎡的楼面价跻身广州楼面价TOP4，比前阵子出让的上涌果树公园地块还要贵。
另两块，则是来自知识城的两块地，虽然也顺利出让没有流拍，但跟天河这块地比，热度差得简直不要太大。
1、两块地都是底价成交，折合楼面价约1万/㎡。
2、不仅没有摇号，连竞价都直接省了。两块地均只有一个报价，其中一块地还因无人出价，延期到下午。
2、都由区属国企兜底，至于保利、越秀、万科等大公司，根本没现身。
而一个月之前，知识城官方还专门开了一场发布会，对这两块地提前做了推介，吸引了18家开发商到场。
包括中海、保利、越秀、新世界、万科、龙湖、华润、招商、中铁建等，基本广州主流开发商都来了。
等正式开卖的时候，这些房企却一家都没来捧场。
要知道，今年更早的时候天河拍出的两块地，一块楼面价直接干到了广州地价第二，另一块也被华润拿下，顺利出让。
即便是其它区域的“回锅肉”——白云嘉禾望岗地块和番禺客运站北侧地块，今年也都被拍到封顶摇号。
整个广州的土拍热度，显然并不低。
那已经两年多没有卖过地的知识城，好不容易卖一次地，照理来说应该要抢才对，怎么开发商反而完全不给面子?
我觉得，原因有这么几个：
1、知识城本身已经是一个卷得不能再卷的市场。
中指院数据显示：
2021年，知识城的一手成交量从2020年的7092套断崖式下跌至2323套。
2022年，知识城的供应量更是*超越了成交量——换句话说，知识城已经从过去的供不应求，变成供大于求了。
今年以来，知识城批准上市的面积就接近16.6万㎡，货量达到2542套。
按照目前的去化速度，仅目前已拿证的货量，就足够知识城卖接近3年!
我大致数了一下，目前知识城在售的楼盘已经超过10个。
光是悦辰壹号一个盘，体量就达到80万㎡，4200+户;升龙学府上城总体量270万㎡，规划13500户，更是巨大。
2、现有的货量都难以消化，而接下来，知识城还有一大波新货在路上。
大家可能看过一组数据，是这么说的：
未来3年，知识城的宅地供应将非常*，占比仅22%;
今年，知识城也仅有2宗宅地进行公开出让，同时也是近两年片区唯二的宅地。
但实际上，哪怕知识城一块地都不卖，仅靠来势汹汹的几个巨无霸旧改，就够知识城卖好多年了。
我之前已经收到风，知识城两大旧改项目，科城新世代(何棠下)、旺村知筑(旺村)都有望在今年入市。
其中，旺村知筑由知识城集团操刀，总建面约91万㎡，由南北两地块组成，预计首推南地块，户型为约80-130㎡3-4房。
预计年底开放的科城新世代，体量更加惊人。
它是广州目前已批复项目中，体量最大的一个旧改项目，总规划建面约460万㎡，主打建面约70-120㎡2-4房。
更何况，未来知识城的供应远远不止这些。
去年，知识城在曾一周之内拆掉25条村2600多栋房，这些村落的融资房也将在接下来几年陆续入市。
盘点一下知识城三年改造计划，19条村旧改融资建设量达到1580万㎡。按100㎡一套房粗略计算，其释放的住宅供应的供应量就是15.8万套，是知识城过去10年所有供应量加起来的4倍还多。
3、随着天量旧改开闸，再加上这次的两宗出让地块，不仅又为知识城带来一波新盘供应，还有更加惨烈的内卷。
2021年4月，越秀、德信在同日通过摇号拿下两宗低密宅地，折合地价均超2.7万/㎡。也就是现在的德信知投嘉达山与墅和越秀联投知识城居山涧。
现在，居山涧均价去到4.6万/㎡，山与墅的叠墅总价也去到680万/套。
毕竟地价不便宜，不做改善产品卖贵点，根本算不过来账。
结果，现在一下子来了两块地价只有1万/㎡的地，你让之前高价拿地的开发商们怎么玩?
按照土地公告出让显示，这两宗地的容积率均为2.5，且建筑限高80米，即便打造成改善产品，想做到面包价比别人的面粉价还低，估计也不是啥难事。
如果做刚需产品，这两块地凭借紧邻华师附中知识城校区等配套的优势，加上如此悬殊的地价和国企的成本控制能力，更是根本不怕和其他竞品打价格战。
要知道，地块附近的康大龙祥汇总价都要550万/套起，升龙学府上城均价也去到3.1万/㎡左右。
大胆猜一下，如果到时候这两块地入市之后只卖2万/㎡左右，知识城的其他盘恐怕只有哭的份儿了。
