5月29日，广州日报正式刊登琶洲中二区AH041208地块的出让公告。这宗地块历经多次控规调整，终于正式挂网出让，成为今年广州土拍市场的焦点。
琶洲分为西区、中一区、中二区、东区四大板块。经过多年开发，西区和中一区早已项目扎堆，而中二区近十年几乎没有新住宅用地出让。整个琶洲算下来，住宅项目也就五六个，是实打实的稀少板块。
地块周边最知名的参照物是琶洲高品质住宅标杆保利天悦，目前二手房挂牌价在7-19万/平方米之间。一路之隔就是唯品会、抖音华南总部等龙头企业，高净值人群密度很高。
更关键的是，地块入市时机踩得很准。保利天奕目前在售楼栋网签率已超93%，琶洲南TOD一期清盘在即，新房市场正处于新一轮"缺货"临界点。
值得关注的是，这宗地块并非*亮相。在正式挂牌之前，地块已经历了一轮控规调整。
24年最初版本规划显示，地块占地约10135平方米，总建面约4万平方米，容积率4.1，限高100米。这个条件跟当时刚售罄的琶洲·樾几乎一致。
但随着市场环境变化，今年地块再次调整：总建面从约4万平方米下调至约2.2万平方米，容积率从4.1降至2.5，限高也从100米降至80米。体量压缩后，单套货值降低，总价可控，更符合当前"小盘快跑"的开发节奏。
从出让公告来看，地块用地面积为9060平方米，总建面22650平方米，限高80米，容积率2.5。
地段确实是最大的底气。万胜围地铁站就在旁边，4号线和8号线双线交汇。万胜广场、保利广场等商业步行可达，六中珠江中学、海珠第三实验小学、琶洲执信等学校也都在步行范围内。
地块还能看江。虽然与珠江有一定距离，但基本无遮挡，景观方面有一定加分。
起拍楼面价4.15万/㎡，贵不贵？
起拍总价约9.3亿元，折合楼面价约4.15万/平方米。这个价格并不算低，但考虑到地块的位置配套和地段，房企愿意出价的预期不低。
地块体量小、总价可控，门槛相对友好。琶洲的购买力早已被验证，琶洲南TOD甚至出现二手成交10万+的房源。可以预见，这宗地块正式开拍时，大概率会引发一轮争夺。
