海珠区有个新盘：广州地铁珑璟台。项目地处琶洲板块，由广州地铁去年拿下的石榴岗路南侧地块转化而来，属于地铁18号线、11号线(在建)龙潭站上盖。
项目规划建4栋住宅，双向2车道的规划路将小区分割为东西两个地块。等于是主干道临着每一栋楼，无一幸免。
西地块是2栋板楼，东地块3-1#、3-2#也都是板楼设计，2栋包含小户型，为塔楼设计，房源总共只有396套左右，产品以120-188㎡的改善型户型为主，还有少量建面约90㎡左右的刚需小户型。
一直对外宣传高档小区，毕竟价格不低。炒是真的很吵，就这么小小的楼栋。要*起来还真的是不太容易。毕竟小区就没啥环境。
但是说实话，这个小区做刚需会比做改善更好销售。而且方式可以参考番禺新世界的网红盘耀盛尊府的网红操盘手法，以小三房为主，少量四房，面积建议控制在89-120㎡之间，这样这个楼盘的去化会快很多。
虽然现在市面上120-140㎡改善户型都好卖，但是前期是有过硬的软实力或者硬实力，而不是什么楼盘都来硬凑这个改善户型。还是要根据地块的实际情况，项目的实际情况来打造产品。
2022年5月，广州地铁集团拿下海珠石榴岗南侧台涌AH32318地块，成交总价高达210724万元，折合楼面价约30062元/平。
按照这个楼面价其实卖6-8万就很不错了，没有必要非要吹到10万以上，客户又不傻。这个价格在海珠还是有好些选择，开发商还是要认清形势，认真打磨产品，做好客户研究才是啊。
地块价值
交通配套：广州地铁打造的小区，都有一个共同点：距地铁站很近。而珑璟台，一涌之隔就是18号线+11号线交汇的龙潭地铁口。
18号线，是项目最大的交通卖点。
看地块现状，项目应该是会修一条路直达地铁口。
环境配套：珑璟台与这座广州离CBD最近、最大的湿地公园，相距不过直线约300米!
从小区出发，经地下地铁连廊，步行约5分钟即可到达。
小区没有啥景观。项目约1.5公里有海珠国家湿地公园，地处超大城市中轴线上的国家湿地公园、被誉为“广州绿肺”。
项目户型
项目首推的1栋，2梯3户，建面约135平-143平的3+1房产品。
户型共三种面积：约135平的3+1房，约143平的3+1房，分AB户型。
3个户型各有27套。
约135㎡3+1房2厅2卫
建面约135平3+1房户型，东南向，花池、飘窗、超大阳台双阳台，这户型高赠送挺卷的，赠送部分很多，得房率高。
独立玄关不是直通客厅，私密性得到有效保护。
LDK一体化设计，搭配岛台，餐厨部分不再只有单一的功能，还有具备了社交属性。
双阳台设计，其中的观景阳台开间约7.7米，通透性很强，豪宅氛围有了。
约143㎡A 3+1房2厅2卫
A户型可以看做建面约135平的高配版。
同样是3+1房，西南向，阳台开间升级到约8.3米，主卧要大上一圈，赠送部分也更多。
主卧在衣帽间的位置增加了一个窗户，做了三面采光，这个采光面挺实用的，自然光之下，化妆不怕色差，衣服搭配也更顺手。
约143㎡B3+1房2厅2卫
建面约143平B户型会更得大伙心思一些，东南向，也是高赠送、LDK一体化设计、大主套，但是它在这基础上多了弧形阳台，做到约270°景观。
各个功能空间的分布很规整，餐客厅的面积得到最大化，空间感很强。
约26平的主卧套间，动线规划得当，既保持了尺寸感，又照顾到实用性。
至于整个楼盘的外立面也挺好看的，设计采用了流行的玻璃幕墙与金属铝板搭配的设计，做出了超高的窗墙比。
至于价格，项目方的消息是价格还没定，吹风价是9-11万/平，明叔估计开始可能在8.5-9.5之间，后续再加价。
对于琶洲西区上班的人来说，还是很友好。而且1站琶洲，2站珠江新城，2站万博。
但是品质真一般，学校就更普通了。 不过海珠区特别是琶洲片区学校都普普通通。
小区适合小年轻及周边环境改善的客户，投资客就算了。或者在其他区的客户也不太适合。价格太对又没啥品质，真是不合适。
