9月20日，广州市政府办公厅发布了《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，提出了调整住房限购政策实施区域范围，二手房增值税免征期“5年改2年”，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年等政策。
此次不仅降低了限购区门槛，还增加了不限购范围。从通知中可以看出，番禺、黄埔、花都、增城、从化、白云(北部四镇)已确定取消限购。虽然广州近十年来多次调整房地产政策，但放松限购却是*。这也是国内四大一线城市中，打响放松限购的第一枪!
然而，令人意外的是，除了广州中心四区外，期待已久的南沙竟然也限购。通知刚发布不久，就有网友对此颇有怨言，认为南沙人口密度小、库存量高，而且去化周期长，房子很难卖出去，更应该放松限购。
但也有一部分网友表示，看是出乎意外，实是情理之中。至于南沙为什么没有放松限购，有不少网友纷纷发表了自己的看法。
有网友认为南沙虽是外围区，但其在广州市的地位非常高，是广州钦定的副中心，更是中央钦定的自贸区，与深圳前海、珠海横琴平级，有更高的使命需要去完成，所以在买房方面会卡得更严。而且，在上一轮利好加深下，南沙迎来了热钱疯狂炒作，广州可能有点后怕，所以这次没有取消南沙的限购。
甚至还有网友猜测南沙估计走河北雄安新政模式，也就是取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房及交证”等。不过这些毕竟都是猜想，好在广东省住房政策研究中心副主任、*研究员李宇嘉博士也对此进行了分析。
“这不是周期性的变化，而是趋势性的变化。”李宇嘉博士分析。记者留意到，本次新政南沙维持限购，李宇嘉表示，这体现了南沙去房地产依赖，旨在打造大湾区创业创新、宜居宜业平台。
供需两端同步发力，避免市场大起大落
李宇嘉表示，《通知》一方面贯彻落实7月24日政治局会议关于“适应房地产供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。“在新的形势下，不管是供求关系，房地产前景和房价预期，还是买房行为，都发生了重大变化，这不是周期性的变化，而是趋势性的变化。”
除了需求端的激励政策外，另一方面，此次新政基调依旧坚持房住不炒，供需两端同步发力，突出供给侧改革。在需求端释放潜力购买力的同时，以供给适应需求，以需求牵引供给，让供求保持稳定和平衡，避免行业和市场大起大落。“比如，此次政策提出的旨在完善住房保障体系，推动公共租赁住房、保障性住房和配售保障性住房发展，从而加快解决工薪收入群体住房困难等。”
南沙坚持限购集聚人才，去房地产依赖
李宇嘉分析，新政坚持有所为有所不为的导向。住房供应弹性小(增量供应少，以存量为主)，就业集中、需求大的中心区四区坚持原有的限购政策，通勤便利、新广州人置业的次外围区调整优化了政策。“旨在打造大湾区创业创新、宜居宜业平台的南沙，依然坚持限购，去房地产依赖，为产业和人才集聚创造条件。”
增值税“5改2”满足改善需求促进“卖一买一”
李宇嘉认为，二手房增值税免征期“5年改2年”，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年，旨在促进商品房流通和循环，更好地满足新市民、年轻人、外来人口扎根广州的诉求。
目前，各大城市住房需求转向改善型需求，广州换房需求也比较突出，但同时，广州外来人口规模大，数量超过1000万，刚需规模也较大，呈现出刚需和改善齐头并进的态势。但近期，二手房挂牌量快速上升，交易周期明显拉长。增值税免征期“5年改2年”的目的，就是为了降低交易环节成本，促进卖一买一的顺畅，既满足刚需、也疏通换房需求，确保刚需和改善、新房和二手住房的良性循环。
