宏观的市场动态，前两天都说了，大家没看的可以回顾下：
1、认房不认贷官宣后，竟然喊得最多是让你卖房!金九银十要来，市场真的又会火起来?
2、这么多利好都来了!广州楼市必然会点爆!你还不买房吗?
接下来楼市如何走，全靠屏幕前的粉丝你们的买房动作了。
其实从7月底预告大招开始，8月粉丝的咨询量明显回升，主要集中在两个购房群体，刚需和豪宅买家。最近也才多了改善买家开始进场咨询。
先聊两句豪宅市场，因为市场好起来，豪宅涨幅可就是几百万的差价，所以这群买家市场嗅觉都很明显，大家也可以明显看到珠江新城二手成交涨幅明显。
回到今天想聊的主题，大部分刚需400-500多万的预算，现在广州主流的四个区域怎么选?我把这个预算可以选的板块新盘给大家罗列一下。
1、天河东部：珠江花城、华润天河润府、天河壹品，中建精城天河壹号、城投天禧
这几个楼盘，珠江花城、华润天河润府、天河壹品，都主打学位，不过周边没有地铁，通勤要不是公交接驳，要不就是开车通勤。不过整体来说学位都不差。
珠江花城是体育东小学+7个班定向摇号执信，华润天河润府是配套9年制，天河壹品也是配套9年制，目前可摇号执信。
户型方面，符合400-500万+预算，珠江花城88方的4房两卫，天河壹品是86方的北向四房两卫，华润天河润府是80方、87方南向三房两卫。
中建精城天河壹号、城投天禧这两个盘，距离不远，都在天河智慧城板块，大家都知道现在天河智慧城有多家企业，年轻就业群体众多，可是本身天河智慧城住宅项目几乎没有，最近的就是保利天汇以及二手天河星作。
如果你本身在天河工作，没呀太多学位述求，智慧城这两个新盘值得看看，除了刚提到的智慧城缺少宅地，而且智慧城整体生活氛围很年轻，商业配套方面都比较成熟，因为有源源不断的人口流入，日后就算项目置换也容易，而且这两个项目都主打刚需刚改面积为主，非常适合首套置业的年轻人。
2、黄埔：老黄埔、南岗、科学城
这个预算400-500多万，单价4-5万的黄埔单价，都可以买到面积稍大点，如果天河是80-90方左右，那么黄埔至少100-125方问题都不大。
问题来了，到底要不要舍弃天河买入黄埔呢?
如果你是家庭2孩+老人带娃，我都建议至少要100方以上面积段的4方，如果能去到120方尤佳，这个预算，科学城都能轻松找到合适的，例如：翔龙天汇、保利罗兰国际、大壮名城、星樾山畔、中央城等。
还有不少粉丝核心纠结点是老黄埔和科学城怎么选，毕竟各有优劣势。
我的建议还是将自己主要述求列出来，是追求通勤方便的不想开车的，选择老黄埔，想选择环境好点，能接受开车通勤，选择科学城。不是说住科学城就一定需要开车通勤，但是对比老黄埔来说，无论是地铁、公交还是打车，无疑都说老黄埔更方便。其它的学位或者配套都差不了太多，至于大家说得升值空间，不涨的盘始终不涨，涨上去的盘终究价位能站稳。
3、荔湾花地湾和泛广钢
今年包括明年，新盘扎堆的不再是黄埔，而是荔湾会接棒，接下来你会看到荔湾有十多个新盘在售，主要集中花地湾板块，这个板块距离发展中的白鹅潭比起广钢更近，而且整体城市面貌也好，配套成熟，人气畅旺，特别能吸引老广来定居。
不过花地湾板块更偏向刚需刚改，纯改善的项目反而不好卖，有点错配了，就如想卖6万+的万汇天地瑧园，销量就一直起不来，反而现在朗庭开了，低总价的反而问的多点。
所以荔湾和黄埔有点像的地方，还是都比较适合刚需和刚改选择，教育也不错，交通也方便，如果你需要经常往来广州西面，那么选荔湾会比黄埔更好，如果你经常跑东莞、深圳，那么无疑还是黄埔方便。核心一点，买房还是要深挖自己的需求，将需求分阶段看，选择合适自己的。
4、番禺万博、国际创新城、番禺广场
番禺万博核心均价要去到6万左右了，准备开营销中心万博华润悦府，也吹风了开盘价预计价格5.7-7.2万，这个价格也能轻松拿下天河东部部分改善项目了。对于刚需来说万博我建议还是看一下二手房例如欧泊，目就前单价低至4万+，有不错的性价比。目前万博就是新房越卖越贵，反而二手越卖越便宜。
至于刚需，重点看国际创新城和番禺广场两个板块，配套方面番禺广场板块会好一点，国际创新城周边都是高校，整体面貌起来预计要等目前在售项目都交付之后，要注意一点是，虽然开发商说住在大学边有人文氛围，但你自己要清楚，自己有多少机会逛校园?以后校园能否随便进入?所以大学在旁对你生活改善其实没多少，最多看得时候风景比城中村景色好点而已。还有就是国际创新城的产业规划，绝对也是萌芽阶段，现在番禺产业重点是化龙广汽那边，辐射过来国际创新层不算近，就看南大干线完全贯通后能否带动了。
可是国际创新城和番禺广场两个板块的新房单价却不低，也要4万左右，好一点去到4.5+，不过距离主城区天河海珠却比较远，如果真的上头选择番禺一定要认清这个问题，不是说什么3号线、18号就能轻松解决，追求交通便利来看始终是老黄埔会更优，自己走几次就知道了。
那同等价格，番禺又比老黄埔科学城更加宜居，没有工业，基本就是商业圈、旅游业和南站交通枢纽。我相信你住在番禺，会觉得时间都会没那么紧迫。
总的来看，每个区都有鲜明的区域特色，生活在天河东的，肯定不会经常跑荔湾，住在番禺的，肯定接受不了老黄埔的工业区。
至于升值空间来排序，天河、黄埔、番禺、荔湾，向东向南发展，这始终是广州的发展趋势。但趋势下，符合自己的需求才是刚需的首要考虑因素。因为刚需第一步如果选错了，后面的置换成本就会加大。
