房地产市场积极信号持续释放!
近期多部门对房地产密集表态，楼市利好政策频发，一线城市是否会跟进、如何跟进，成为当下市场较为关注的重点。
据经济观察网报道，在“一城一策、分类指导”的原则下，一线城市就像那个班里被特殊辅导、额外加试的尖子生，如想调整楼市“四限”(限购、限贷、限价、限售)政策，须报各级部门审批和管理。报道称，8月，一场由高层召集京沪广深主官的会议即将召开，主题关乎房地产相关政策如何调整优化。
接下来，我们密切关注房地产政策将如何调整优化。
值得注意的是，在政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”3天后，住建部也于7月27日深夜公开表态。
住建部部长倪虹在一个座谈会上表示要大力支持刚性和改善性住房需求，并具体提到三项措施：降低首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、认房不认贷等。
业内人士认为，一线城市的优化政策大概率会围绕上述三点进行。此外，优化政策的出台对房价刺激效果较为有限。
兼具统一性，保持差异性
“消息称北上广深的政府部门将会一起讨论政策调控问题，可以看出这次调整具有一定的统一性，但预计会给每个城市留下差异化调整的空间。”国家*智库研究员宋丁在接受大河财立方记者采访时说。
“城市房价不同，地段之间也存在差异。在具体的调整方式上难以预测，大概率会从‘限购、限贷、限价、限售’四方面入手。比如根据每个城市情况，降低限制的门槛，以刺激市场。在同一个城市的不同区域进行政策调整，实现城市的均衡发展。”
宋丁表示：“预计政策推出后会有三个月到半年的调整适应期，如果出现炒楼的情况，还将采取调整措施。这样既可以保持四大城市楼市调整的统一性，也能保证各个城市的特殊性。”
部分区域或试点“认房不用认贷”
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪预计接下来一线城市政策方向主要围绕以下三点：
第一，放松限购、限贷政策。由于当前一线城市执行的限购、限贷政策总体较为严格，在一定程度上抑制了部分购房需求的释放。一线城市，尤其是像北京、上海，购买力相对旺盛，因此一线城市大概率会有针对性地实施“认房不用认贷”，即政策非全面放开，而是针对部分群体或区域定向放松，试点“一区一策”。
第二，下调房贷利率和首付比例，尤其针对二套房。可以看到，一线城市的房贷首付比及贷款利率水平处于全国较高位，北京、上海、深圳规定购买二套房首付比例为七成，二套房贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍，较高的换房成本抑制了改善性需求。
第三，对改善性住房的税费减免。对比全国二三线城市，一线城市契税和增值税的税费负担相对较重。若对相应水平进行调整，可以较为明显地降低交易成本，促进改善性需求的释放。
优化政策对房价刺激有限
受政策风向变化的影响，市场消息称，近期一线城市部分业主闻风而动继而上调挂牌价。
住房金融高级经济师陈斌认为，业主反价的做法毫无必要，即便有利好政策出台，一线城市房价都不会出现太大的变化。
陈斌分析：“一线房产已经不具备投资的功能，更多是发挥保值的作用。即便实行放松限购、限贷政策，刺激改善性需求的效果带来的市场影响也较为有限，不足以改变整个市场下行的趋势。”
“对于新市民而言，一线城市的房价依然超出其购买力，即便放松也无法改变其购买力不足的现实。此外，新市民的需求也会逐渐分流到保障性住房，比如公租房、共有产权房等，难以因为政策调整而流向商品房市场。”陈斌说。
