番禺的国际创新城板块，这是要打擂台赛?
前有螳螂捕蝉，越秀大学星汇锦城放话，总价300万买三房，摆明着要跟亚运城抢客。
后有黄雀在后，越秀旁边又冒出来个星河·盛世锦城，看这名字就知道，是要正面硬刚星汇锦城啊。
一个越秀，一个星河，两个“锦城”同台竞争，谁更强一点?谁更值得买?
前两天我跑了趟创新城，把这两个楼盘的基本情况，替大家摸了一遍。
最近几年，越秀在番禺布局了不少项目，光在创新城就有四个，名字还都大差不差。
不过越秀这次推的星汇锦城，比起之前的几个盘，户型更小、总价更低、性价比更高。
300万的总价，还是挺有吸引力的。毕竟这个价格，基本只能买黄埔的知识城、白云的白云湖等边缘板块。
同级别价位的新房里，越大锦是离天河、海珠这些核心区最近的。
不过越秀大学星汇锦城的售楼部还在建设中，没有正式开放，我只好先在周边大致看了一圈。
跟大家聊聊看完这个盘的感受：
1、越秀大学星汇锦城学校配套先行，有番禺中学名校资源。
越秀在给楼盘引进学校这方面，一直很有实力，上一次是白云星汇城引进金广附，这次是星汇锦城引进番禺中学。
目前学校已经开始动工，未来会有36班中学部和42班小学部。
我在现场看到，虽然还没开盘，但配建的幼儿园都已经建好了，这兑现力和执行力，还是值得点个赞的。
越秀大学星汇锦城配套幼儿园
楼盘旁边，就是华南理工大学国际校区，整个片区学习氛围很浓厚。
2、项目不近地铁站，需要等区域道路规划完善。
其实整个板块的交通规划都不差，有7号线、4号线，能够换乘3号线、2号线等主干线路，去天河、海珠都很方便。
只是星汇锦城离地铁站不算近，离最近的7号线板桥站3km左右，靠走路到地铁站不太现实。
不过项目旁边的公交站已经开工了，之后业主通勤可以通过公交接驳地铁。
3、周边底商已经成熟，去万博也很方便。
星汇锦城隔壁紧挨时代倾城，底商配套已经很完善了，项目工地上的员工，平时也会跑来这边吃饭。
如果要享受大型商业，也可以坐两站地铁去到万博，非常方便。加上之后越大锦还会有自建商业，片区的商业丰富度还会再度提升。
4、户型做得很*，实用率很高。
据目前网上透露出来的消息，星汇锦城一期组团卖三个户型：
76㎡的3空间2厅2卫;
83㎡的3空间2厅2卫;
98㎡的4空间2厅2卫。
我上次看到70多平做三房两卫，还是在钟落潭，“卷王”越秀真是走到哪，就把户型卷到哪啊……
看这76㎡的户型，把空间利用得透透的，实用率估计都超90%了。
听说楼体设计也是参考越秀天河和樾府的极小核心筒，公摊面积应该也不会很大，进一步提升了性价比。
接着去看了星河盛世锦城，不得不感慨一句：敢和越秀直接叫板，星河确实有两把刷子的。
当然，这个盘并不是和越秀正面硬碰硬，而是走起了差异化竞争的路子。
1、地块素质不错。
两个楼盘挨得并不远，直线距离大概也就1.5km。
但星河会更靠近地铁站，离7号线板桥只有大约600米的步行距离，据说未来还会修更便捷的路线直通地铁口。
此外，星河离万博的直线距离也要稍微更近一些。
整个项目的占地面积不小，建面足足有114万㎡，名副其实的百万方大盘。听销售说，星河黄老板是“看中了这块地的风水”，才拿下的地块。
2、周边的配套很丰富。
项目正西侧就是板桥市场，或许是有些吵闹，星河弄了栏杆隔开，因此走进售楼部需要绕一大圈。
项目东北侧，是岭南四大园林余荫山房，据说之后星河会联动开发文旅商业街。
学校配套，楼盘则有36班小学+12班幼儿园+18班幼儿园。
星河同样也做到了配套先行，目前罗边幼儿园已经开学，配建的罗边小学也已封顶，预计明年就能够开学。
3、星河对自身品质很自信。
越秀在整个广州尤其是番禺楼市的影响力着实不小，星河想过来分一杯羹抢客，也得先在购房者面前树立一波好形象。
我一进到盛世锦城售楼部，销售*着重介绍的，便是自家开发商的实力。有几点让我印象比较深：
1)星河的工期是对业主全透明的，会定期给业主发放工程进度，力争早交楼。盛世锦城的交楼时间定在了2025年4月，也算同期开盘产品中较早的。
2)星河对小区是终身负责的，还会给以前的老小区重新换大门，重新铺车库地面，都是不需要业主再花钱的。
3)我去过那么多售楼部，也只在星河这看到了佛堂……据销售说老板是潮汕人，很在意别人对他和公司的看法，所以也会做很多慈善回馈社会。
一圈听下来，对星河的印象还是挺不错的。
4、和越秀的产品区别挺大。
虽然两个盘在名字上很像，但产品还是有区别的。
盛世锦城一期的四栋楼中，1、2栋是9层住宅，3、4栋是7层住宅，据说容积率只有2.5，这样的低密小高层还是挺*的。
主要推出这几个户型：
95㎡的3房2厅2卫，价格预计在4.5万/㎡;
98㎡的3房2厅2卫，价格预计在4.5万/㎡;
128㎡的4房2厅2卫，价格预计在4.8万/㎡。
我也在现场拿到了户型图，销售最推荐98㎡户型，说性价比是最高的。
星河盛世锦城98㎡户型图
从户型面积和价格来看，星河盛世锦更偏刚改，定位类似越秀在创新城的另一个盘越秀大学星汇城，而则越秀大学星汇锦城是纯刚需小户型。
据说星河一期只有160套房，目前还没正式开盘的消息。听销售说，预先冻资的客户已经达到了40组。
不谈产业规划、片区发展这些，只从买房自住的角度来看的话，创新城板块的优势有两个：
1、房价目前还在4字头，相较于旁边已经去到6字头甚至8字头的万博长隆和大学城一期，要友好很多。
2、交通很方便，通过南沙港快速，能快速到达大学城、琶洲、金融城等板块。我在地图上扫了一眼，开车到琶洲的话，星河大概16min，越秀大概22min。
对于这几个板块的打工人来说，创新城不论是价格和通勤距离都很具有诱惑力，早上就算起晚了，打车也能30分钟内到上班地点。
至于很多粉丝问的这两个楼盘具体怎么选，简单说下我的建议：
1、看中学校的，手中预算没那么高的，选越秀。
有番禺中学的名校资源，户型也做得很*，300万起就能买核心区半小时通勤，性价比很高。
2、看中交通的，想买偏改善产品的，选星河。
近地铁、近万博、有配套，还是中心区难见的低密小高层大盘，住起来会很舒适，只是总价最少都要400万+，比越秀大学星汇锦城贵了不少。
两个楼盘都有各自的优势，未来流通性都不会差。
目前星河盛世锦城的售楼部已经开放，越秀大学星汇锦城7月29日开放售楼部，感兴趣的可以直接去到现场看一看。
