4月20日华润才抢到地，现在才打桩的华润长隆悦府就学着越秀、保利等一众开发商PPT卖楼。不到2个月，6月15日开始冻资。
项目还有24万方的商业要配建，还要引入知名的商业。
投入这么多钱买地建楼，商业运营注定又要亏钱。可不得抓紧时间回笼点资金么。
这个地块拍地的时候几个国企央企可是吵翻了天，保利、招商、华发都要来横插一脚，搞得华润多掏了20亿才成功拿下住宅地块，虽然其他几个企业都不服气，在现场闹事。但是还是确定由华润成功花197亿成功拿下商业及住宅地块。
其他开发商为何非要插一脚?
华润长隆悦府的位置有多好，网红顶流。炒得比较热的番禺。
万博长隆CBD在今年正式发布。
长隆度假区以及万博商务区、里仁洞片区三个发展片区互动，强强联手。万博CBD扩容，规划建设范围由规划建设范围由1.5平方公里扩展7.2平方公里，规模比珠江新城还要大。
长隆万博悦府坐拥双地铁站(汉溪长隆/南村万博)，3线地铁(3/7/18)环绕，既可以快速的通往琶洲，也能去到珠江新城，满足现在天河海珠上班的人群。
一路之隔就有长隆商业区、万博商务区，四海城、番禺天河城、山姆会员店、时代芳华里......商业发达，产业兴旺。
目前万博CBD已经汇集海大、希音、欢聚、小米、携程、虎牙直播、YY直播等总部企业，2023年全球独角兽榜，广州有22家上榜，番禺占4家，希音和广汽埃安加起来的市值，比其他的都多。
广晟万博城、奥园、四海城、粤海天河城、海印又一城...9大商业体已经全部落成，光是200米以上的高楼就有6栋，撑开城市天际线。
在这样的地理位置下，地块备受瞩目也确实是。越秀和樾府大户型的价格已经飙升到7-8万/㎡。
该地块要地铁有地铁，要配套有配套，要价值有价值。所以即使开拍前已经被各大媒体报道，该地块内定华润的情况下，依然杀出了几大优质国央企要与华润一争高下，还是广州市土地出让的摇号政策，才让华润安全的把地块收入囊中。
华润作为央企开发商，非常快速地启动项目各项工作，确定将旗下系列悦府作为长隆的项目名。参考深圳悦府，单价突破13万/㎡，深圳炒家。
有什么需要注意?
1、商业开业时间的不确定性。
万博的商业从天河城到万达，从奥园到敏捷，商业扎堆。
节假日的时候很多人去天河城以及番禺山姆超市，四海城的商业也做的不错。
但是整个万博的人毕竟有限，山姆有人，四海城有人，其他的商业如奥园的商业人气就普普通通了，万达的商业也是人气一般，其他商业的人气就更不好了。
现在的商场大部分都是人气惨淡。商业大家都知道，被网络电商经济打击的一塌糊涂。
前段时间去琶洲的六元素吃饭，里面一大片空的，开着的店大部分都很空，没什么人。在商场里有点人气的就是吃饭的店，以及体验式经济(如小朋友玩的，吃饭的)。比如按摩，餐饮、儿童乐园等。其他的什么衣服、化妆品等店铺，真的是惨淡。
华润长隆的商业用地履约监管协议书规定：
其一，项目在开业经营后1-10年累计实现零售额不低于人民币120亿元，累计引入“品牌旗舰店或形象店”比例不低于20%。
其二，商业地块引进的企业或其实际控制人为《财富》世界500强2022年排名前100名的企业，同时具有中国连锁经营协会评定的“2021 年中国连锁百强”排行榜前10强的企业.
其三，购物*品牌须为太古汇、嘉里城、国金(IFS)、万象商业、恒隆广场其中一家。并且要在验收备案之日起 180日内提供该购物品牌正式进驻本项目的证明材料。
在履约监管协议书里并未规定开业时间，这就给了华润可操控的时间。而且还规定了零售额以及及旗舰店。按照现在的商业运营情况，要实现有很大的难度。对于华润来说，不开业可能是大的保险。第三条180日的进驻证明不难。
商业现在如此的不景气，又有其他城市暂缓建设的案例，预计番禺华润商业的建设速度预估都不会太快，开业就更需要时间了。
2、暂未确定的学校以及周边可共享的教育资源
整个华润长隆配建的学校项目21班幼儿园+72班小学+36班初中的教育配套，将补齐片区的教育短板。中小学+初中是108班学校，大的校区设置。
越秀瑞麓府的番禺中学小学部分设计为30班，初中设计为24班，共计54班。番禺中学仅面向瑞麓府和珑翠招生。其中瑞麓府建面23万㎡，珑翠两期共计33万㎡，共计56万㎡住宅。
对比长隆华润50万㎡左右的住宅配建了72班小学和36班初中，远超过番禺中学的配置。所以周边的项目如越秀和樾府以及信基城等一些楼盘都还必定有机会入读(具体以教育局招生文件为准)。
华润想独享这个学校，显然不可能。
虽然学校配置是够的，但是到底是引入什么学校。现在还没有明确。存在一些不确定性。对比瑞麓府的番禺中学，明确有品质又有性价比，还是能和华润PK一下。
项目价格
项目先推1、2、5、8号栋，货量600多套，实际推售则要看施工和预售证情况;3、目前户型面积仅有138平和118平已经确定，此前传闻的90平小户仍待定。
销售回复的价格是参考和樾府。但是和樾府大户型超7万，小户型5-6万。差异还蛮大的。
那我们就先以楼面价格来预测下这个项目的售价。
整个地块由2宗商业地块，2宗住宅地块组成。
住宅地块1：番禺区汉溪大道北侧BA0902125地块，该地块经过56轮竞价，折合楼面价33434元/㎡。该地块为二类居住用地，地块面积68898.49㎡，容积率4.48，总建面约25万㎡。
125地块总价84.15亿元，折合楼面价33434元/㎡;若算上配建面积达34236元/㎡。这个楼面价，意味着未来房价或在7万水平。
住宅地块2：番禺区汉溪大道北侧BA0902011地块，经过55轮举牌，总成交价为82.74亿元，折合楼面价32176元/平方米。该地块为二类居住用地，面积为57369.65平方米，容积率4.48，总建面约25万㎡。
11地块总价82.74亿元，折合楼面价32176元/㎡;若算上配建学校成本，楼面价达41279元/㎡，意味着房价要超过7，高达8万/㎡;
不过学校可以由两个地块分摊成本，这也意味着两个地块的售价7万/㎡+的均价是逃不掉的，大户型应该会贵。如果住宅还需要分摊商业的建筑成本和地价成本，项目的平均价格会超过8万/㎡，会成为番禺的价格!
项目推100-140㎡三到四房单位，属于改善型客户为主，总价预计在1000万以内。
华润长隆的项目其实竞争者也不少，住宅越秀万博瑞麓府，产品及质量非常能打，价格4-5万/㎡。位置比不过华润项目，但是价格也很有性价比。
如果华润的价格7万/㎡+，真的太贵了，适合土豪。
今年天河以及海珠都有不错的楼盘，价格也是7-8万/㎡，会分流华润的客户。如果预算有限的购房小伙伴可以考虑周边的一些能读华润学校，享受华润配套，但是价格又很便宜的二手项目。
