100多万的预算只能在广州外围区找到合适的楼盘，比如增城新塘。
今天要讲的楼盘，叫做中铁建翰林新语，靠近地铁13号线新沙站，户型有72方南向三房，*低总价130万起。
这个楼盘到底适不适合刚需买家上车?接下来跟大家聊一聊。
总价*低130万起 每高一层单价多300元每平
在广州郊区买房，新塘是绕不过的热门板块，主要是因为新塘不限购、近市区，价格也相对便宜。
目前新塘一手房均价仅为2万出头，还有部分楼盘有2万以下的房源。
就拿中铁建翰林新语来说，对外宣传72方三房户型总价*低130万起，折合单价约1.8万/方，比新塘整体的均价要便宜。
不过便宜也有原因的，总价130万的房源位于低楼层，就在2、3楼。
销售告诉我，如果想要中高楼层的房源，价格会贵一些。
3楼以上的房源，每层楼的单价会多300元/方，以13楼的房源为例，每平方会比3楼房源的单价高出3000元/方。
所以，同样是72方三房，低楼层的总价跟中高楼层的总价会相差十几、二十万。
换算下来，中铁建翰林新语的单价在1.8-2.2万元/方之间。
对比新塘其他在售的楼盘，例如金茂万科都荟四季、华润公园上城、品秀星图、星耀TOD、东方名都，价格在2.1万-2.9万元/方之间。
相比之下，中铁建韩林新语有一定的价格*。
全南向户型 *小户型72方
如今的新塘，不仅价格很卷，产品也很卷。
中铁建翰林新语也不例外，*推的产品以小户型为主，做了72方三房的*小户型，还有80多方三房两卫户型和90多方三房两卫户型。
其中72方三房户型，是楼盘拿来做宣传噱头的代表户型。
这个户型的卖点不仅是三房，还是南向户型，而且做到了三开间朝南，几乎可以吊打新塘其他在售的小户型。
72方三房两卫户型
销售告诉我，72方三房户型赠送了很多面积，实用率很高，接近9成。
我去样板房看了一下，发现整体的空间显得很从容，不紧凑，甚*感觉像是80多方的户型。
实际上，小户型能做到高实用率，主要是在飘窗做了手脚，也就是偷面积，加上其中一个房间是属于阳台报建，也可以偷面积。
偷面积属于行业潜规则了，对买家来说，算是有利的，毕竟套内面积变大了嘛。
更难得的是，72方户型配备了两个洗手间，这对于小户型来说，简直不要太香。
再来看看80多方的户型，面积有82方三房两卫户型和85方三房两卫户型。
其中82方户型还分成A户型、A-1户型和B户型，A户型和A-1户型很相似。
82方三房两卫A户型
区别在于A-1户型在客厅处做了飘窗设计，显得客厅开间更大一些，采光也会比A户型更好。
82方三房两卫A-1户型
两个户型共同的亮点是，四开间朝南和主卧南北对流。
相比前面两个户型，我更喜欢82方三房两卫户型，一个80方出头的户型竟然能做到南北对流，放眼整个广州都属于比较*的户型。
这个户型同样也赠送了很多飘窗面积，还有一个入户花园。
*后是90多方三房户型，面积分别有92方和95方，设计格局跟82方户型差不多，都是南北对流设计，也带有入户花园，就不展开说了。
92方三房两卫户型
95方三房两卫户型
几个户型看下来，不得不感叹，现在没有好的户型都不敢拿出来卖，开发商在户型设计上确实花了心思。
事实也证明新塘并不是一个只会卷价格的板块，户型也卷麻了。
卷价格也好，卷户型也罢，对买家来说都是好事，能在有限的预算内买到更好的居住体验。
离地铁1.4公里，配套有公立小学
刚需除了看重价格，配套也是关键。
就拿中铁建翰林新语的配套来说，中规中矩，算不上好，但也够用。
*先是交通配套，距离中铁建翰林新语*近的地铁站是13号线新沙站，约1.4公里。
地铁站出来有很多电动车
离地铁站超过1公里的楼盘，不是地铁盘，只能算近地铁盘。
而且平时出门靠步行去地铁站的话，会很吃力。尤其是夏天的时候，还没走到地铁站已经满身大汗。
当然，你也可以选择骑小电驴去地铁站，每天出门骑上心爱的小电驴哼着小曲，几*时间到达地铁站，比起一些离地铁几公里需要接驳公交车才能去到地铁站的郊区楼盘，方便许多。
需要提醒的是，从中铁建翰林新语去到地铁站的路上经常会有大货车经过，而且需要经过一段几百米长双向两车道的道路，机动车和非机动车在狭窄的路上一起行驶，可能会存在安全隐患，需要特别注意。
销售告诉我，目前去地铁站确实远了点，不过在楼盘的西南侧有环城路东延线在建，未来建好后，去往地铁站的距离会缩短*800米左右，可以节省通勤时间，对于需要依赖地铁通勤上下班的人是个好消息。
值得一提的是，地铁13号线二期目前的在建进度已经达到66%，预计明年开通运营，到时候可以直达珠江新城、越秀农林下路和白云湖等多个板块，加强新塘和市区的往来。
另外，新沙站距离新塘TOD只有两个地铁站的距离，新塘TOD目前汇集了穗莞深城际、新白广城际和广汕高铁等交通轨道。
其中穗莞深已经开通运营，我曾经亲身体验过，从新塘南站去往深圳宝安机场耗时约50*。
不过比较可惜的是，由于乘坐的人很少，穗莞深每天的班次很少，跟刚开通那会说的地铁式运营相差很远。
新白广和广汕高铁预计今年开通，到时候通过新白广去往白云机场，只需要20*左右;通过广汕高铁去往粤东地区，则只需要1个多*。
这么看下来，中铁建翰林新语周边的交通还是很能打的。
商业配套方面，跟三四线城市的乡下地方没啥区别，只有大排档和便利店。
平民化的商业
想要购物和逛街，只能开车去到6公里以外的新塘万达广场或者往更远一点的新塘老城区大润发商圈。
我留意到，楼盘自身配建了1800方的商业，其实说白了，只是小区底商，能满足业主的基本购物需求。
学校配套方面，是楼盘主打的卖点，从楼盘名就可以看出来。
楼盘自带有学校配套
楼盘自身配套了一所12班幼儿园和一所24班小学。
现场销售说，幼儿园和小学都是公立的，而且小学引进的是*，基本定了广外附小。
具体能不能引进广外附小，购房的时候看清楚合同里有没有写明，不能全信销售的话，要以合同为准。
销售还向我透露，在楼盘的东侧规划有一所中学，未来业主小孩也可以入读。
另外，距离楼盘约1公里还有一所学校，叫暨南大学附属增城实验学校。
附近的民办学校
我查了一下，上面说的学校是一所私立学校，每年光学费就要几万块，还没算上课外兴趣班的花费，教育成本相比公立学校会高出许多，一般家庭负担不起。
所以，中铁建翰林新语后续确定能引进*，会成为楼盘*大的卖点之一。
*后总结一下这个盘的优缺点：优点是近地铁，自身配套有学校，户型实用率高，总价低、入手门槛低;缺点是周边荒凉、缺乏产业规划和商业配套，板块*潜力有限。
对于手里只有100万多预算的买家来说，在一线城市能上车一个靠近地铁、户型不错、有周边教育的楼盘，已经很不错。
买房和做人一样，知足常乐才不会有烦恼和纠结。
你觉得中铁建翰林新语值得买?
