去年年底拍地，开工不到半年，已经拿证待售，周末开放销售*和板房，这个天河东*新盘可谓神速。
它就是保利天瑞，也即我们熟悉的保利中铁物流园项目。
作为天河大体量低密新盘，市场关注度颇高，但面临的竞争也不小，派队数了一下，今年天河新盘就不少于6个，包括中建天河精诚壹号、联投文津府、新城市领院、广州鹏瑞1号、世纪金源天河源筑等等。
即将亮相的它，频频引发市场遐想：这个保利新天字系产品，能否在天河豪宅圈中杀出重围?
发现价值，探索人居，这一期派队来谈保利天瑞(标准地名：颐畅花园)。
先说卖点!
1)区位不错，位于天河智谷西部，临近汇景新城，3公里范围内有天河智谷、天河智慧城、国际金融城等等，能受到利好辐射，购买主力是这些区域的高知人群，当然也有一部分汇景新城的置换客户。
2)它是天河*区少有的低密宜居大社区，占地大、低容积率。
占地将近18万㎡，建面近26万㎡，其中住宅建面18万㎡，配套有学校、商业，在天河，体量如此之大的住宅项目已不多。
由于岑村机场的限高问题，地块高度只有65米。2.27的容积率，在天河算低的，低密度意味着舒适度好。
按公开的规划图来看，整个小区有17栋住宅(15栋板楼和2栋塔楼)，8层到20层不等。
有意思的是，楼栋南低北高，这种布局显得不压抑，北边看汇景新城、高尔夫球场、山顶公园等，视野比较开阔，也比较安静，南面挨近幼儿园的3#、4#只有8层，将建低密板式舒适的小洋房。
从实探的情况来看，保利天瑞进展神速，小区入口、归家通道、示范区都出来了。
保利天瑞
3)小区配套一所九年一贯制学校。
保利天瑞有托儿所和幼儿园、九年一贯制学校。家门口就能拥有15年周边教育，关键能否引进优质的教育资源给项目加分。
九年一贯制学校是一大卖点，这种学校确定性大，能省却不少择校烦恼。
目前天河在售或将售的新盘中，只有世纪金源天河源筑、保利天汇、天河和樾府和缦云广州(12年公立全龄教育)有这样的周边教育。
4)周边无大型商业，但小区规划有商业。由于临近天河传统豪宅区汇景新城，能享受那边成熟的生活配套;旁边也有棠下智汇PARK，这是广州较为*的网红打卡点，主打直播产业，有电影院、少量餐饮供应。
5)保利天字系产品，市场期待值高。
项目主打天字系，地段不差、又有周边教育、产品期待值很高，比如园林是新中式风格，优雅精致、品质感足。
实地来看，园林品质感不错、产品打造十分用心。
产品方面，*小户型107㎡，也有超过200㎡的大户型。
目前主推107-188㎡全南向四房产品。
保利天瑞1-7#、13#、14#、17#栋都已拿证，有465套货量，产品涉及107㎡、125㎡、142㎡、169㎡、188㎡五种户型，按保利的特点，预售证一拿就得开卖了!
其中，188㎡四房，专梯入户，带私家电梯厅，LDK一体化设计，L型景观阳台，视野开阔;主卧空间更足，带衣帽间+双人洗漱台+浴缸，仪式感强。
188㎡四房户型
值得一提的是，该盘还有面积段超过200㎡的产品，较为难得，目前只有汇景台和合景臻颐府两个在售项目才有。
但保利天瑞也有些需要注意的地方。
1)噪音问题。该盘临近车流量大、易塞车的广园路，噪音和灰尘污染不容小觑!尤其挨近马路的楼栋，如何减少影响，很考验开发商的功力。
和穗莞深城际石牌站(建好了未开通)仅一路之隔，大概200米左右距离，开通后去往东莞深圳很方便，但噪音问题也得注意。
2)不近地铁!离21号线棠东站2.3公里，离五山地铁站更远，超过了4公里，但该盘主打刚改，自驾便利，毕竟临近临近广园路和科韵路，去往金融城、天河北都方便。
未来，并非没地铁，规划中的19号线、37号线都会在汇景新城板块设站，但需要等待。
3)身处汇景新城板块，需要自力更生，但产品惊艳，园林打造上很用心，项目也有风情商业街、儿童活动*、健身*、泛会所等等;将来九年一贯制学校能否引进*，也会影响溢价。
很多人关心，保利天瑞会卖多少钱?
先看看周边楼盘的售价。
附近的侨鑫保利汇景台，目前主推建面约123-352㎡户型，均价13万/㎡。
汇景新城世家、汇景新城龙熹山10-12万/㎡不等;汇景新城楼龄大一点的组团大概6-8万/㎡;城投珠江天河壹品8万+/㎡。
再看下远一点的牛奶厂板块。
缦云广州在售145-264㎡三*五房，均价8.5-9万/㎡;合景臻颐府在售建面250-290㎡大平层，售价大概10万/㎡左右。
说回项目本身，当时拿地价接近4.6万/㎡，位列广州楼面价*8，按售价是地价的两倍来推算，卖10万+/㎡并非不可能。
要知道，当时汇景台拿地价4.13万/㎡，售价*低11万/㎡。
据了解，保利天瑞销售*和样板房周末正式开放，做了125㎡、143㎡和188㎡三个异地板房，要验资300万，预约后才能看板房。
有消息称，该盘内购总价区间大致在830万-1450万，均价大概8万/㎡，也有消息说备案价在8-10万/㎡。
据销售人员透露，吹风价9-10万/㎡。
当然了，*开的盘价格一般都有惊喜，由于近马路的楼栋，价格可能会更优惠。
您们觉得保利天瑞会卖多少钱?能否在天河豪宅中杀出重围?欢迎留言讨论。
保利天瑞尽管区位不错，但和天河智谷、国际金融城、天河智慧城来比，还是逊色。不近地铁、周边配套待完善，和成熟的配套、教育完善的汇景新城相比，要差一截;和汇景台相比，需要拼价格，汇景台产品不错，但定价偏高。所以，要想在天河豪宅中突围而出，就得在产品和价格上做文章。
9-10万/㎡的吹风价，比预想的要稍低，是一个比较合理的价格。性价比较高，毕竟产品设计、园林打造上很用心、得房率也高，接近100%。整体而言，该盘低密度、小高层板楼，面积均为107㎡起，圈层较为纯粹。
该盘适合那些对居住舒适度要求较高，而出行又不依赖公共交通的改善买家，总价1000万左右，基本圈定了天河的改善型买家。
投资不太建议，该盘所在的区域决定了未来的*潜力。如果引入*，估计价格有一波小幅上扬。如果对噪音敏感的自住买家，入手要考虑好楼栋。
