今年是海珠区楼盘大年，有4个全新的项目已经在吹风了，还不包括已经在售及今年即将面世的新项目。从面积及价格来看，全部瞄准的是改善型客户。海珠区今年的新项目多到已经比天河还猛了，而且价格更是超过天河，毕竟天河边缘的好几个盘也就6-8万的价格，但是海珠全是8万+以上。
海珠近期有消息的项目
海珠今年第二批供地更是豪气地拿出3宗优质地块以供拍卖，其中*引人关注的是上涌果树公园地块，总占地18万方，在*区如此体量的项目，且靠近公园，有比较大的可塑性。
今年拍地，如果是保利拿的话，还能赶上今年开卖呢
*近在市场上发出声音的是中铁建西派粤府，已经在广州之窗开放了城市展厅，现在接受验资参观。个人建议，在没有板房之前去看这样的展厅意义不大。
项目基本信息
中铁建西派粤府项目总占地1.7万方，容积率3.0 ，共有4栋楼，楼栋层数在16-25之间。项目位于海珠创新湾范围内，距离江边约300米，8层以上可南向望江。
西派系列是中铁建的*系列，在白云的西派云峰是142-206㎡的大平层。早些年在成都的时候参观过几个西派项目，确实是*大气上档次，非常心动，建筑及园林都很用心。但是那几个项目体量都不小，有空间可以发挥。
西派粤府占地近1.7万方，实在是没有可发挥的空间。可以预见西派粤府建筑的外立面延续西派系的风格，但是园林受制于地块的问题，只能是普普通通了。
西派粤府户型120-140㎡，牢牢得锁定在*次改善客户的范围内，主要总价控制在1000万以内。基本是市面上卖一买一改善型买家的接受范围，这个价格在广州也只是改善的入门。所以这个项目如果说豪，还真的是豪不起来。
项目在地块出让之初，政府规定了项目需要配建4199㎡政府性统筹用房。因为地块大小限制，无法再单独规划一栋，因此这批政府性统筹用房被放置在中铁建西派粤府2号楼的东向梯脚。这样的混住，也注定了项目的豪宅属性要打折.....
项目的优劣势
中铁建西派粤府算不上“一线望江”，但目前地块前侧仅有一些两层楼高的批发市场档口，而未来将是消防设施规划用地，8楼以上就能享受江景资源。南向望江一向是*的，这点未来的批发市场如果真的是消防设施规划那么对项目是极大的利好。
可惜，除了望江外，中铁建西派粤府还望洛溪大桥。作为番禺区通往广州*城区的主干道之一，洛溪桥的车流量可不小。有数据显示，洛溪桥平日的车流量在6-7万辆，高峰期甚*可达10万辆。根据百度地图显示，项目距离洛溪大桥约80米，不可避免地会受到噪音和粉尘的影响。
距离洛溪桥很近
目前项目周边被多个五金批发市场包裹住，附近经常有货车和三轮车呼啸而过，这样的项目也是外面是非洲，里面是欧洲。毕竟在老城区，这样的好处是周边的基本生活配套是完善的。项目不远处还有海珠儿童公园，遛娃还是不错的。
交通方面，毗邻广州大道-洛溪大桥、新光快速、华南快速等交通干道，自驾出行可以满足需求。公共交通出行，目前地铁直线距离*近的是南洲站，其次是沥滘站(直线距离约1.9公里)。所以说，其实不近，地铁出行按实际路况来，不方便;
教育资源方面，西派粤府配建了幼儿园，周边并未有很好的学校。海珠区的多个新盘都有这样的问题，教育资源不怎么样。比如中海的几个楼盘也是因为教育资源问题，推荐了几个置换的朋友都不考虑，更多的是不在意教育资源的朋友考虑了。
户型设计方面，120-140㎡，四房两卫
140㎡ 四房两厅两卫 有岛台设计，三开间朝南，南北通透
140㎡四房两厅两卫
120㎡四房两卫 有岛台
户型设计方面还是不错的，都是四房两卫，有*新潮的岛台设计，南北对流。超大阳台。
8-10万/㎡的价格，靠谱吗?
今年的项目都想要卖给改善客户，但是明显改善客户数量不足了。海珠区大量改善型客户有需求，但是置换卖不出去，也是有些尴尬。8-10万/㎡的价格有些离谱，预计开盘会有惊喜，毕竟保利四季和颂开出了惊喜价，就看中铁建跟不跟了。
而且海珠*大的旧改珠光新城，价格也就才7字头。我预估中铁建也就在7-8万左右的单价，大部分产品的总价基本控制在700-1000万。
