番禺长隆20日的土拍大火，几家央企都来抢亲，摇号居然都是华润中，这得有多大的运气啊。
番禺除了万博板块很热，南站*近也很热，新鸿基的项目说要冲6万/㎡，莲花湾板块因为汽车产业大大都去参观了，也是受到了很大的关注。
今天要来看看番禺的另一个板块--创新城板块，号称大学城2.0版本。这个板块的楼盘以越秀为主导，越秀四盘齐发，还有碧桂园的智慧城·12光年。
越秀的四个楼盘分别是：
1、越秀·大学城·和樾府
2、越秀·大学·星汇城
3、越秀星汇文玺(4月份业主花式维权学位，而且*终圆满解决而受到了极大的关注)
4、越秀2022年底拍地的兴业大道南侧地块(七星岗项目)。
今天的主角是越秀·大学·星汇城项目(越大星)，如果对其他几个项目感兴趣，欢迎留言，将一一测评。
项目基本信息
越秀大学星汇城占地约18.7万㎡，总建面约60万㎡，项目配建1所幼儿园，自身没有配建中小学。项目将打造成类似广粤天地的商业街区，超8000㎡的生态公园。
越秀大学星汇城项目整体规划有2栋公寓+11栋住宅，有1栋回购写字楼，住宅北面为珠江，部分高层房源现在可望江(未来不确定)，建面约86-125㎡产品。以两梯四户为主，少量两梯五户，以*次置业及*次改善客户为主，与越秀大学城和樾府的大面积形成差异化小区。
越秀大学星汇城项目本身的产品及设计并没有太大的缺陷，但是周边商业及其他配套基本等于无，未来也不知道什么时候才能起规模，还不如亚运城啊，起码亚运城配套完善啊。
户型设计确实还是不错的，现场看的时候，家里人其实看了很心动。又靠近大学(这点我还是心动的啊)，设计也还挺好的，装修的设计也是新潮时尚。
越秀大学星汇城项目临近南大干线，部分楼栋会有影响，大部分ok。
创新城往东大约10公里就是莲花片区，距离万博也就10公里左右。
越秀·大学·星汇城距离地铁4号线新造站约1.5公里，需要通过公交、电驴等接驳，但是地铁4号线再多两个站就是海傍地铁站了(详见下图)，要知道海傍地铁站*新的亚运城组团也就2.8-3.3万/㎡(近地铁)。新造地铁站上盖还有个项目是号称产业融合的碧桂园智慧城销售价格4.5万/㎡，距离地铁更近，产业集合地。但是2022年销售才不到8个亿(数据来源：克尔瑞)。
说回大学城的价值。
*先，大学城广州再也没有地方能有这样神奇的存在。
先来看看大学城的图。
1-独立完整的小岛。大学城是一个半封闭的区域。整个小谷围岛以大学为主，住宿为辅，除了学校就是优美的环境，连商业都很少。如果出了岛，价值就不一样。参考广州二沙岛，岛内及岛外的价值。
2-*的地理位置和环境。番禺、黄埔、天河三区交汇，距离琶洲、金融城、以及珠江新城都在可接受范围，开车上下班也不太堵。地铁通行不太靠谱，但是环境一流，岛内公园林立，绿化成片，居住的舒适度非常高。
3-大学城里面没有增量，已经非常稳定了。你要买就只有现有的几个楼盘，要再买新楼盘，不好意思短期没有土地了(几个城中村拆迁还有待时日，且也少)。如果是在里面的大学老师*选择也是在大学城内部置业，过个江就不是大学城了。
大学城的*性和独特性无人能敌。
大学城1.0环境非常好，但是没有产业，没有配套，大学城2.0注意到这个问题后，就非常重视产业建设、配套建设，按照产学融合、产城融合的理念去开发。
这个说法没错，但是创新城不具有独立性和*性，后续大把地块开发。以2022年11月越秀拿下兴业大道南侧地块为例，折合楼面价仅仅才1.48万/㎡。
越秀大学星汇城，是越秀在创新城的又一个新盘，前面有星汇文玺，后面还有大学城和樾府。
与周边楼盘相比，越秀大学星汇城体量算比较大的。项目规划有社区内公园、活动场地、有商业、医疗等公共配套，基本可以满足日常所需。
越秀大学星汇城目前主推86㎡-125㎡三*五房，户户向南，空间尺寸把握非常不错。不得不说，这次越秀真的是诚意满满。
其中，86㎡三房是*小的户型。四开间朝南，采光通风都不错。从玄关到阳台，超10m墙体，全部留足打造350cm深柜的空间，具备超强实用性。
107㎡四房户型，虽然是3+1房，但看起来并不觉得紧凑。而且南北对流，动静分明，空间舒适。
125㎡五房，适合多孩家庭。这个户型同样做到四开间朝南，采光通风都非常在线。而且6.3米大阳台，视野不错。
近年来，广州大学城在番禺区委、区政府的规划指导下，以科教、创新、创业、宜居、未来为发展目标，坚定走创新驱动发展之路，以创新为发展的*动力，打造“五位一体”生态之城。
所以从投资价值看，一个有热度、有政府重视，加上先天距离琶洲、金融城非常近，创新城板块未来将会承接非常多的购买力。
