科学城进入加速兑现期，星河湾萝峰值不值得买？

要说广州的旧改哪里多，黄埔肯定是排*。

前几年黄埔喊出三年内拆66条村的口号，因为政策影响，旧改速度放慢，其中就包括星河湾拿下的萝峰村旧改。

萝峰村旧改原本是2021年亮相，由于星河湾对产品设计的要求非常高，经过一年多的重新准备，在去年11月才正式开放售楼部和样板房。

项目取名星河湾萝峰，主推大户型产品，在上周开盘，开盘价格在4.4万-5.9万/㎡之间。

星河湾萝峰，为黄埔萝峰村的旧村改造项目。

萝峰村位于黄埔科学城，距离区府直线距离约4公里，距离地铁香雪站直线距离约1.8公里，可以算是泛科学城芯。

项目所在的科学城芯板块，是黄埔人流、资源、财富的虹吸入口，也是*能量的激活码，让所有资源汇聚而来。

当下整个科学城，有两大商业*：苏元和香雪。

其中，以地铁21和6号线换乘点苏元站为*，周边分布了万达广场、*泰广场，目前也是科学城商业人流量较旺的地方。

未来科学城商业*会逐渐转移到香雪，目前以地铁6号线香雪站为*，周边分布了奥园广场、锐丰*，飞晟汇三大商业体。

更重要的是，投资超120亿黄埔保利华美香雪城也是分布在此，总建筑面积超100万平方米，相当于5个天河城，打造黄埔区城市综合体新*。

从地段上来说，作为科学城*区之一的香雪板块，暂时还没通地铁，未来规划有轨电车2号线，将设有三个站点途径，可与地铁打通，但买豪宅的人，一般对公共交通需求不强。

此外，靠着80万㎡的香雪公园，三面环山，再配上星河湾打造的岭南风格园林景观，居住环境可以说非常舒适和优越。

科学城范围内的商业是较为成熟的，繁华的香雪和苏元两大商圈就在附近，有万达广场、奥园*、*泰广场、锐丰*、飞晟汇等大型商超，人流旺盛。

再加上，星河湾这旧改项目，本身就是综合体项目，自带部分商业。

星河湾萝峰项目本身规划有1所十二年制完全中学、1所小学、4所幼儿园、4所托儿所等，片区有引进国际*贝塞思，就在融资区旁边。

2021年11月，项目的完全中学和小学就举行了奠基仪式，有星河湾来建设，引入广州市二中办学。

定位*改善盘，但不够纯粹

主推130-265㎡三*五房

星河湾萝峰定位是*改善盘，但整个项目包含了回迁房、商品房、酒店等，不够纯粹。

而星河湾萝峰的*期商品房，规划建面超30万平，有9栋住宅，*先入市开卖的是1-4#栋，层高42-49层，层高在3.2-3.5米之间，产品涵盖建面130-265㎡三*五房。

130-147㎡三房主要分布于1#、3#、4#栋，238-265㎡五房产品则分布在2#栋，有三梯四户和两梯两户设计。

大家*关心的价格，R1/3/4栋两个面积小一点的130、147平三房户型，单价4.5-5.1万/平；R2栋大平层户型271、243平大四房户型，单价5.6-6.1万/平。

折后单价，小户型大概在4.4-4.9万/平，总价*低570万；大平层大致5.4-5.9万/平，总价*低1300万，*高约1600万。

小面积户型与大平层户型，单价差1万左右，总价差更是700万起跳。这个价差也是相当震撼。

星河湾萝峰的价格按面积段区分，约130-147㎡的三房单价4.5万/㎡起，总价约590-800万/套。

而约200多㎡的大平层*高单价在5.9万/㎡，总价约1300-1570万/套。

项目的建设速度还是很快的，目前已有部分楼栋已经封顶，计划于2024年交楼。

*后再来看200+㎡的大平层，妥妥的富丽堂皇风格。

建面约238㎡五房三厅四卫设计，餐客厅厨阳台于一体，南北大对流，形成了阔绰的空间结构。

而*带劲的莫过于265㎡的五房三厅五卫四阳台设计，每个房间都配备了厕所，除了佣人房以外每个次卧都拥有阳台。

回看近两年，黄埔的供应宅地主要集中在长岭居、知识城等周边片区，科学城*区出让的宅地越来越少，星河湾萝峰的出现，对于科学城楼市来说则是全新的“补给”。

随着科学城进入加速兑现期，高素质人群的汇聚，改善性需求日益膨胀，而目前科学城在售的新盘基本上以刚需、刚改产品为主，户型多集中于80-120平的二*四房，均价在3.2-4.5w/平。