天河北总价780万 | 穗园小区，107平，厅出大阳台、安静东南向、业主急售！

亮点好房编辑看过此房，面积为107㎡，为天河北少有闹中取静户型!

推荐理由：

2、小区自带配套幼儿园（广州市*幼儿园），人户一致业主可优先入读；小区一墙之隔就是龙口西小学（穗园校区），直升广州中学。

3、该房源室内装修温馨干净，通风采光好。安静而舒适，没有任何建筑物的阻挡！芳草园是大型园林小区，环境舒适优雅，适宜居住。

4、产权清晰，过5年，手续方便，现业主急出手，是您出手的好时机。价格便宜，业主诚心出售，低于其他同户型价格，安静不吵，看房提前约。

（1）楼栋户型简介

穗园小区共9栋高层住宅（AB栋28层，其他30层），整体被天阳路分隔成南和北2个区域。北区的A/B/C栋离广园快速和铁路较近，D/E栋稍远，两者受噪音的影响有所不同；南区的F/G/H/I栋（四连体）远离广园快速和铁路，相对更安静，也更受市场欢迎。

（2）户型详解

小区户型涵盖85~88平方两房、86~120平方三房和131~144平方四/五房。

▼小区户型面积汇总▼

注：以上表格仅统计标准楼层户型，不同楼层会有些许偏差。

户型小结及买家预算

穗园小区原为市直机关的单位宿舍，所以在户型上以80~100左右的刚需户型为主，也有少量130~144的改善户型。

在户型特点方面，因小区建成较早，大部分户型为无厅出阳台设计，但也有少量是例外的；其次，客餐厅的布局大多为正方形，对于家具的摆放有一定的挑战性；买家在看房的时候，可以*留意带厅出阳台和长方形客餐厅的户型，更贴近新时代住宅的设计风格。

在市场方面，AB栋因靠近铁路和快速的关系，交投活跃度较低，均价为6万左右，其余楼栋价格在7.5~8万之间（南向户型较北向高5000元左右），个别心态硬的卖家甚*挂出9.8万的单价；除外之外，因为小区的特殊性，体制内的交易量常年占据不小比例，挂牌和成交均价因此一直很坚挺。

▼含税价格预算▼

小区1房户型总价在300万左右，2房户型总价在550万左右，3房户型总价在750~950万之间，8房复式户型总价在2300万以上，详见下方预算表。

注：以上预算以成交均价计算，仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。

总结

本期主要介绍了天河北板块的穗园小区，户型涵盖85~88平方两房、86~120平方三房和131~144平方四房，适合刚需和改善型买家，投资自住两相宜。那么，它的优缺点有哪些呢？

优点方面：

（1）义务教育资源突出。小学对口天河北的后起之秀--龙口西小学，中学直升广州中学，9年义务教育均为天河区口碑佳的学校；按现行政策，上述学位具有较高的确定性。

（2）小区自带机关幼儿园和公立小学，两者口碑皆不错，接送方便。

（3）区位*明显，南临天河北路，东临华南快速干线，北临临广园快速，西临广州大道中，自驾出行非常方便；地铁3号华师站距小区约950米，在建的11号线天河东站距小区约300米，公共交通方便快捷。

（4）邻近天河区少年宫和龙口少年宫等文化场馆，方便业主子女拓展素质教育。

（5）地处繁华区，天润路沿线多商铺和商业*，商业氛围好，生活便利度高。

（6）小区原为市直机关的单位宿舍，住户多为机关公务员，整体素质较高。

（7）小区四面不靠主干道，环境较安静。

缺点方面：

（1）2000年交房*今22年，楼龄偏长。

（2）小区停车场车位较紧张，不能满足一户一车的需求，但月保较实惠（400元/月）。

（3）3梯8户28~30层高楼，高峰期会拥挤。

（4）AB栋北向户型容易受快速路和铁路的噪音影响。

看好天河北学位房，但不知道哪个盘增幅*大？哪栋楼增值率*高？哪个户型*适合自己？