广州老城区，又有新盘要来了!
这一次，是在地铁8号线沿线的环市西板块。
前两天，我们收到风，珠实嘉悦湾将在本周六开放售楼部。
但其实在去年年底，项目就传闻准备入市，没想到一等就是两个多月。
那么，这个全新亮相的项目，到底会打造成什么样?
产品均为南向N+1房
早上10点左右，便来到了项目售楼部。
从项目外部到内部的沙盘、洽谈区，现场人气爆满，特派员差点挤不进去，只能跟着人流走到哪儿算哪儿。
同时，我们发现，现场主要以片区本地客为主，还有些购房者是沿着地铁线过来看房的。
从沙盘来看，珠实嘉悦湾体量并不大，一共只有两栋住宅楼，总建面约1.8万㎡。
其中，A1栋为25层，A2栋为22层，均为两梯四户设计，总货量不到200套。
根据销售透露，珠实嘉悦湾项目*推的将是A1栋，部分中高层房源可以望到西侧的石井河。
目前A1栋已经在动工，建设进度暂时在低楼层。
户型方面，整个项目的产品只有两种：建面约89㎡3+1房、建面约112㎡4+1房。
是的，珠实还是那个珠实，“同等面积多一房”的设计风格一点儿也没变。
另外，所有户型均南北对流，而且是四开间朝南，这一点比较难得。
接下来，我给大家更直观地展示一下两个户型。
*先是面积*小的建面约89㎡3+1房。
传统竖厅设计，动静分区，保证了空间的独立性;
小户型也做到了U型厨房，动线流畅，餐厅北侧还预留了收纳柜的位置，增加了实用性;
主卧带卫生间，相比市面同面积产品，空间感会大很多，也解决了排队上洗手间的问题。
总体而言，这个户型面积虽小，但不缺实用率和空间感，而且控制了总价，比较适合预算有限的朋友上车。
建面约89㎡3+1房户型图
其次是建面约112㎡4+1房。
进门处两侧就是两个房间，其中一个面积较小，可以做成书房或杂物间，另一个面积较大的可以做成儿童房。
客餐厅采用了南北对流设计，北边设置了飘窗，采光和通风会好很多，也增加了摆放物品的空间。
主卧除了带卫生间之外，也预留了衣帽间的位置，可以放女主人平时购买的衣服、鞋子、包包等。
我觉得，该户型比较适合家庭成员较多的买家，通风采光更优，实用率也高于市面同等面积的产品，如果对景观有要求，可以选择A1栋西南侧那一条梯腿。
建面约112㎡4+1房户型图
另外，小面积的五房产品，在目前市场上也非常*。
从成交价格来看，门槛也高，均价*少在5.3万/平，总价基本上都要千万起步。
*于珠实嘉悦湾的价格，销售表示目前未定，可以参考周边项目。
不过，由于目前板块内没有新盘供应，而根据此前万科金域悦府5.5万/平的均价，我预计项目均价应该也会在5字头。
从项目周边二手房来看，挂牌均价基本都在2-3万/平之间，但大多都是楼龄长的老破小社区。
所以，从市场供求的角度来看，珠实嘉悦湾对周边的刚需和置换买家仍然有一定的吸引力。
例如，今天就有一组白云的客户，原来就住在同德围，看重的是建面约112㎡户型，想买给孩子做婚房，以后一起住。
聊聊区位和配套
它值不值得买?
扒完项目，再来简单说说区位和配套。
虽然项目属于环市西板块，但具体位置其实是在白云区的同德围，不过好在交通和配套都很成熟。
交通方面，项目与地铁8号线同德站直线距离约500米，与鹅掌坦站的直线距离则约650米，可以直达琶洲，如果去珠江新城也只需换乘一次，通勤还算方便。(数据来源：百度地图)
教育方面，项目一公里范围内涵盖明德幼儿园、侨德幼儿园、明德小学(*)、岭南花园小学、广州市第六十五中学初中部(明德校区)、广州市白云区明德中学等教育资源，孩子上学问题不大。(招生地段具体以教育局公布为准)
另外，周边还有新都汇购物广场、悦汇城、广州科大中医医院等生活配套，可以满足日常消费和看病需求。
在我看来，珠实·嘉悦湾的综合素质还是很OK的。
一方面，环市西的区位和片区内的配套都不错，加上项目还有一定的景观资源，生活气息和居住舒适度都有了。
另一方面，珠实的产品也讲究高实用率，虽然是刚需级别，但n+1房设计却带来很强的灵活性，而且在片区内有*度。
*后，大家对这个盘怎么看?欢迎评论区告诉我。
