蛰伏已久的楼市，上周末终于强势回归！
不信？呐，数据会说话。
楼市回暖，跑得*快的当然是天河、万博、黄埔这些*区域。房产君专门盘了一波万博周边的新盘，情况不妙。
片区楼盘基本都在5-7万/平，单价4.4万/平（来源贝壳）的保利悦公馆已经算好上车的了。BUT！收到爆料：
万博来了个3字头的新项目，叫做星誉星晴雅筑，总价300万出头就能买到90平三房。
决定踩着风火轮去一趟。
这个项目不大，其实就是星誉花园三期，只有1栋16层的联排电梯高层，2梯4户，4种户型，都是90平上下的2+1户型。
一二期分别在2011年和2016年建成，三期星晴雅筑2021年审批公示、去年11月封顶、预计明年底验收交楼。
项目大不大不是*重要的，价格和配套才是硬实力。一起来看看！
老市桥，地铁直达珠江新城
星誉星晴雅筑在番禺市桥板块，老城区配套好，下个楼啥都有，65岁退休人士表示很满意
项目距3号线市桥地铁站1.4公里，紧挨新光快线，不管是自驾还是地铁，直达珠江新城不啰嗦。
市桥下一站，是3/18/22号线三线交汇的番禺广场。同站换乘，往北1站万博、4站冼村，往西1站祈福、2站广州南站，往南去到万顷沙。
配套稳，还有双园景观
老市桥是什么咖位，相当于20年前的万博，在老番禺人眼里就是两个字：牛批！
各种政府部门、大型商业广场、优秀的教育资源、大片生态公园，不要钱一样堆在这里。
商业上，社区一期本身已经超过十年，对面是楼龄20年的江南新村和彩晴轩，各式餐饮、商超和肉菜市场隐藏在各种居民楼下。快到中午饭点可以看到阿伯阿婆提了红色塑料袋满载而归，让人秒回20年前（时间都去哪了55）
2公里内还有番禺宾馆、钻汇珠宝广场、繁华路商业街、易发步行街、友谊商店等古早CBD商配。
教育上，整个星誉学校配套一样，一二期业主小孩基本是读富都小学（*），再考附近星海中学、番禺实验学校。
直线3公里内还有市桥*小学、广外附属番禺外国语学校、侨联中学、仲元中学等强排学校。
环境上，小区对面是儿童公园和城北公园，步行700米即到，周末带家里小孩和老小孩搭个帐篷放个风舒舒服服。
小区还有中庭花园，旁边1500平绿化带（目前还在施工建设）成功把住宅区和马路隔开，虽然社区不大，但也看齐市面尖货“一半公园一半城”的大局观。
紧凑型户型，上车门槛低
星誉星晴雅筑一共推了4种户型，格局没有太大变化，89-93平2+1房，2梯4户，公摊少，加上赠送面积实用率达到86%-90%。
精装交付赠送智能家居套装，折后价格大概是3.5-4.2万/平！
万博新盘诶，这个价格你敢信？
01和02户型位于楼栋前排，南向，望对街双园景观和楼下大片绿化。03和04户型朝北，面向中庭花园和一二期楼栋。
求性价比的话，同学们可以看02户型，和03户型93平一样都是正规的南北对流，但02只有91平、格局更紧凑，10层以上4.1-4.2万/平，10层以下只需3.8万/平，总价350万内拿下91平3房妥！
客厅景观阳台和两个卧室的飘窗，都能看到小区前绿化区，高层可以看到双园。
创意空间只需要前后打掉花池、墙体和木门，拓宽面积又是一个小房间，第三个卧室或者书房不就来了嘛。
不过这个户型，公卫做得有点鸡肋。洗手台的镜子正对客卧的门，半夜看到镜中人，小心脏都要吓出来了吧。
还是公卫，干湿分离没毛病，但马桶被圈在不到1平米的小隔间，马桶上的思想者面对“家徒四壁”，不会觉得此生奋斗无意义、连便便自由都实现不了嘛。
但是有一说一，凭02户型的综合素质，这点空间改装的费用，还是可以忍受的。
这个新盘，缺点也不少
从地段、配套、户型、价格来讲，星誉星晴雅筑整体可以打到70分吧。
在内卷成风的广州新盘市场，30分的缺点，*会劝退大一波人。
*先是学校。
这个项目在老市桥，很多人想当然，番禺省级*扎堆，学校配套肯定差不了。但是这个星晴雅筑，*好不过读市级的富都小学，要是运气不好，还可能被分配到东沙小学，咳咳这可是村小啊亲。
再来是环境。
双园景观和小区前1500平的绿化区是开发商的卖点之一，绿化区现在也在施工中，本来以为环境这块已经板上钉钉了。
但据中介说，这块绿化区并不属于小区、属于政府用地，未来可能被开发用来修路。现在这个项目就靠这个绿化和村路隔开，减弱噪音。
一旦修路，整个项目都会被马路包抄，村路再升级主干道，大卡车允许通行，再好的02户型以后也只能贱价转手。
*后是地段。
这个项目，成也市桥，败也市桥。市桥作为番禺古早CBD，生活配套无忧，但产业、商配、圈层固定，经济难以焕发活力，除了宜居好像也没啥了。
综上，星誉星晴雅筑适合：
1.在市桥住惯，认可市桥，想就近置换新房的人；
2.*套上车、学区/通勤/生活/户型多方位兼顾的刚需er，91平3房、总价350万上车新房不是问题。
其实如果不是对新房那么有执念的话，周边二手房性价比反而更能打一点。
比如星誉一二期，楼龄也才10年，外观没差，学校和其他配套一致，二手房均价3.2万/平（来源贝壳），户型有72-138平2-4房更多选择，200多万买2房，300万出头就能买94平3房。
不介意楼龄的话，对面江南新村也可以考虑，社区体量大货源多，均价1.76万/平，总价不到200万刚需2/3房随意买。
星誉星晴雅筑这个价格值得不？
评论区，我们一起聊一聊！
