你们仔细看“广州二手房各总价成交占比变化”这个图，会发现一个有趣的现象：广州二手房市场，太极端了！
因为，2022年广州买二手房的人，就两种，一种是特别特别刚需的，预算特别低的“钢铁侠”，另一种则是特别有钱的，预算很高的新贵阶层。
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你看哈，去年广州二手房成交总价比例在涨的，也就“一头一尾”。
头：总价800万以上的房子
尾：总价150万以下的房子
也就是说，去年在买房的，要么特别穷，要么特别富，中间的人大部分都在观望。
另外，伴随疫情放开，以及各种楼市政策的出台，买房人的观望情绪也有所减弱。
不信，可以看下图：
这个是，2022年，广州每个月案场带看转化趋势图。
从上图可以看出。广州一手房案场转化率有了明显提升，之前中介带看13-14组客户，才能成交一组。到了12月，已经降到了8.5组了。
也就是说，现在每带8.5组客户去看房，就能成交一组。这说明啊，市场在往好的方向走。
此外，贝壳研究院广州分院还统计了 158个可以比较的项目，进行价格检测。*后发现，全市大约31%的项目价格基本保持平稳（同比在-5%-5%之间），有8%的项目同比去年有一定上涨（同比大于 5%）， 超60%的项目，存在不同程度的降价（同比小于-5%）。
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从区域来看，降价项目（同比小于-5%）占比*高的为增城、花都、荔湾（荔湾统计项目数偏少存在一定波动），均超70%，其次南沙、从化降价项目占比也超过60%。降价项目占比*小的为黄埔，仅36%，更有7%的项目存在涨价。
大家都说，2022年是置换年，可你们知道，去年广州哪个区的置换业主占比*高吗？
答案是：海珠区！
据贝壳研究院广州分院数据统计，2022年所有行政区置换类业主的占比均有减少，其中黄埔、越秀占比减少超过10%。其他区域降幅都在6-10%。
此外，2022年置换类业主占比*高的依旧为海珠区，占比为48%，占比*低的也同样为从化区，占比为27%。
讲真，二娃在这里看到了一个趋势：2023年，海珠一手房市场依旧会很热，其中，改善户型会卖的比刚需户型好。
值得一提的是，随着疫情的放开和政策的放松，二手房业主的心态也开始变了，降价占比在逐渐降低，愿意降价的业主越来越少了。
截* 2022年年末，统计的所有在售房源从挂牌到目前为止，绝大多数房源降价并未超过10%。其中 30%的房源目前与挂牌时价格保持一致，43%的房源降价幅度在10% 以内，仅有18%的项目降幅超过10%，而且其中大部分为挂牌价本身就偏高。
据贝壳研究院广州分院数据显示，2022年以来，成交的二手房从挂牌到成交的平均降价幅度在持续扩大，其中12月成交的单位，平均降价幅度已经达到13.6%，全年平均为11%。
一方面对比目前在售房源的降价情况，市场降价幅度超过13.6%仅 10.5%（其中还有很多房源为挂牌价偏高，或老破小等质量非常差的房源）。
另一方面也说明客户端的价格预期在持续的下降，而且客户对价格的预期与业主的价格的预期存在明显的偏差，这也是目前二手市场成交困难的主要原因之一。
值得一提的是，涨价房源比例、小幅降价房源比例各区相差不大，但增城、从化、花都、黄埔降价超过10%的二手房比例超过20%，略高于其他区域。
从全年成交来看，从化区房源从挂牌到成交降价幅度*大，达到了 14.2%，其次增城、南沙、花都、黄埔、白云、番禺的降价幅度都超过了全市平均水平。全市仅海珠区降幅小于10%。
还有一个很有价值的数据，大家可以认真看下图！
看到了吗？
60㎡以下的户型，60-80㎡的户型，以及80-100㎡的户型，成交正比全在下跌。而100㎡以上的户型，成交占比全在上涨。
其中，100-120㎡以及120-140㎡的户型段，成交占比涨幅*大。
从这里我们便能看出，小户型在逐渐被大家遗弃，未来的房地产市场，一定是改善市场。
