70%在拆！换起“脸”来的荔湾，连黄埔都怕-亮点好房

不知大家对荔湾的印象怎么样？

*近，盘点荔湾旧改时，发现一组很有意思的数据：荔湾区涉及旧改的村域面积合计约4175.67公顷，约占荔湾区总面积的70.7%。

而这组数据仅包含18个村，算上已开展基础数据调查的沙洛村以及聚龙湾片区有望纳入旧改的下芳村、冲口村，这个比例可能超过80%。

这已经不是“整容”了，更像是脱胎换骨。

就算是近几年因旧改大热的黄埔区，这个比例也仅有15.6%（黄埔区广州开发区城市更新专项总体规划（2020-2035））。

突然意识到，房价一直相对平稳的荔湾，可能真的要迎来一波爆发。

为什么这么说呢？我来分析一下原因。

广州夜景

*先，旧改会为荔湾释放大量的购买力。

荔湾的旧改不仅起步较早，这两年更是有“井喷”的势头。

早在2009年，大坦沙、茶滘村、东漖村等旧村即获得改造批复。融资区项目如保利西悦湾、凯德双桥新作、力诚榕诚湾等也已陆续入市。

据不完全统计，荔湾目前共有22个村有明确的旧改信息。

而根据*新的《广州市2022年城市更新项目年度计划》，荔湾共有8个旧村改造跻身其中。

也就是说，占比近4成的项目在今年有确切的进展。

其实，今年下半年来，年度计划外的旧村改造也出现动作频频。

近两年没有新消息的海中村，近期有47.91万平的面积进入了标图建库阶段；沙洛村对外公示旧村改造基础数据；龙溪村更是开展改造片区策划方案协调…

这意味着，荔湾区旧改推进速度其实相当之快。

是收租不好了吗？为什么这么多村子都想旧改？

*直接的原因是旧改可以带来更多的收益。

目前，广州市多数旧改补偿方案以实际面积1:1或证载面积的3.5-4倍进行安置，弃产补偿也会参考周边商品房价格。

以*新荔湾如意坊放射线工程征收补偿方案为例，*高补偿金额达到了56990元/平。

粗略计算，一套证载面积100平的房屋，一次性可获得近600万的补偿。

若荔湾旧改推进顺利的话，一大批拥有购买力的拆迁户即将诞生。

这些释放的购买力对房价的促进显而易见。

以黄埔区为例，2018年-2021年均价上涨了28%，仅次于海珠和越秀，旧改功不可没。

可能很多人会说，现在的旧改更遵循科学的规划管理，改造周期可能会更长，并不会像之前一样“粗放”。

但认为，如此密集的旧改，催生的巨量的购买力，是客观存在的。

这是荔湾房价持续上涨的“内需”动力。

其次，荔湾城市面貌日新月异，旧改的作用巨大

未来几年，城市面貌变化*大的，可能是芳村。

广钢新城刚开卖的时候，很多老广是不认可的，他们更倾向选择海珠。

那会儿，大家对芳村的印象多数停留在茶叶市场、花鸟鱼虫市场、交通不好、外来人多混杂等等上面，一句话概括就是“荒村”。

如同老一辈对海珠的看法一样——宁要河北一张床，不要河南一套房。

但随着白鹅潭发展进阶，持有这些观点的人纷纷被打脸。

楼市君有个老荔湾的朋友，前两年也忍不住买了广钢，问她购买的原因，她说生活便利、有发展潜力、房价也不算高。

这可能代表了多数老广选择芳村的原因。

广钢新城夜景

如果摊开地图，可以看到芳村是一片发展“热土”。

除大片旧村待改造外，还拥有着主城区难得的连片土地储备，这是荔湾发展*大的倚仗。

而今年以来，白鹅潭为代表的*发展区利好不断。

先是代表国际水准的岭南文化*——“三馆合一”项目封顶，预计明年开门迎客；

再是，聚龙湾片区世界滨水商业珠实太古项目正式动工；

广州国际健康港也正式开业，商业部分引进的星河CoCoPark已部分开业；

另外还有沙洛村旁的新黄沙水产市场正式封顶，有望明年营业。

70%在拆！换起“脸”来的荔湾，连黄埔都怕白鹅潭*项目航拍

与此同时，广钢*公园已经动工，*快23年底基本建成。

届时与广船综合体、聚龙湾等滨江景观带连成一片，芳村的城市面貌将再次得到提升。

立足于广州“老城新活力”的总体发展目标，这些滨水景观带有望成为广州西部网红打卡地。

广钢新城鸟瞰意向图图源：广钢公园景观方案

荔湾的这些发展，很多都与旧改相关。

如广钢新城、广船项目原为旧厂房、聚龙湾片区也涉及拆迁改造、新黄沙水产市场更与沙洛村紧密联系。

如果用城市发展阶段来类比，荔湾的发展已经跳脱老城区的刻板印象，更像是个*区内的新城区。

很多老城区面临的空间狭窄、房屋老旧、发展空间不足等问题，在芳村很难复现。

这也是支撑荔湾房价上涨的动力之一。

*后，荔湾的后航道景观资源*

在广州，云山珠水几乎是豪宅的标配景观，而这其中，江景又优于山景，如侨鑫汇悦台，因对珠江的占有，一直是广州*的*项目。

江景项目价值从土地市场上也可见一斑。

今年10月份的广州第三次集中供地，除海珠外，荔湾是表现*为出众的。

新隆沙地块毫无悬念被华润拿下，广船二三期地块也成功出让，登榜*高总价*2。

结合海珠洛溪桥地块被房企围猎的盛况，一幅广州珠江后航道的价值地图呼之欲出。

这其中，荔湾的江景价值不断得到肯定，围绕着珠江后航道打造的江景项目也不断升级。

如广州幸福湾、广州滨江上都等，不仅卖出了10万+的高价，更推出“+1定制化空间、多层景观面”等，实现豪宅卖出刚需速度。

荔湾部分江景项目一览
项目名	产品面积	均价（元/平）
华润置地新隆沙项目	约133-243平大平层	待定
广州滨江上都	约110-155平三*四房约105-355平大平层	8
广州幸福湾	约233-335平大平层	9-11
越秀保利天启	约87-106平三*四房	5.3
新世界凯粤湾	约80-143平三*四房	5.3