各地楼市已经进入传统“银十”重要节点，房企也加快入市步伐。就在国庆黄金周来临之际，数个楼市政策礼包的出现也在一定程度上提振了购房者的信心。
房地产市场在两天内迎来三大积极调控政策，为楼市注入信心，可谓“930”重现，但此时已今非昔比。
“因城施策”用足用好政策工具箱的背景下，1-9月，全国共计256省市累计出台494次放松政策。7月，“保交楼”*次被写入政治局文件，房地产政策开始转向，各地由一城一策刺激购房转向保交楼纾困。9月以来，随着苏州、厦门、福州等强二线城市放松限贷，青岛、济南、宁波等强二线城市放松限购，新一轮地方救市政策来袭。
但整体来看，市场并未出现根本性逆转，整体还将“二次探底”，为促进市场回稳，仍需有力的政策支撑。
01
信心或将逐渐恢复
*近，地产市场的利好消息不断传来。
9月29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放*套住房贷款利率下限。
9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，公告指出自2022年10月1日*2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
同一天，人民银行决定自2022年10月1日起，下调*套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
克而瑞认为，在轮番政策暖风的作用下，市场信心或将逐渐恢复，短期房地产市场也将逐步回稳，但城市分化加剧。“上海、杭州等市场热度有望惯性延续，成交或将高位保持；广州、深圳、苏州等一线及强二线城市市场或将持续修复，即便是南宁、沈阳、昆明等弱二线城市，四季度市场也有望稳住；多数三四线城市市场或将艰难探底，国庆小长假，三四线城市返乡置业或将整体弱于往年，更可能在部分人口输出大市、部分降价力度较大的楼盘予以体现。”
广东省城规院住房政策研究**席研究员李宇嘉表示，销售疲弱导致开发商资金继续紧张下降，不得不继续降价促销，形成了房价下跌的预期，买房预期更加弱化。销售不得力，预期不振，资金链紧张，导致风险继续释放。这个恶性循环，只有在需求端好转了以后，才能得到缓解。因此，近期的政策导向都是在提振需求端的预期。
李宇嘉预计，楼市已经开始慢慢地触及底部，尽管触底后的走势不明朗，甚*可能一段时间在底部徘徊，但不太可能再大幅度下行了。
受疫情反复和外部环境影响，中国经济依然承压。为此，*多次部署稳经济接续政策，稳地产也是稳住经济大盘的题中之义。
尤其是7月28日，*政治局会议定调，稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
有关房地产政策的表述也相对偏向积极，因城施策空间进一步打开。
随后，国常会曾4次部署房地产，从“合理支持”到“支持”，从“因城施策”到“灵活运用政策”，整体政策基调向宽松积极渐进。
7月以来，各部委也围绕“稳地产”积极表态，均提出促进房地产业良性循环和健康发展。
今年央行多次调整LPR利率，房贷利率参考的5年期以上LPR已下调3次，累计下降35个基点；此前还将*套住房商贷利率下限调降20个基点。随着9月29日出台阶段性调整差别化住房信贷政策，后续压力城市房贷利率下降空间被进一步打开。
70个大中城市中，符合2022年6-8月份新房价格指数环比、同比均连续下降条件的有23城。其中，二线城市包括天津、石家庄、大连等8城，三四线城市包括秦皇岛、包头、温州等15城。
随着*套房贷利率下调，在一定程度上将减轻月供还贷压力，进而提升刚需购房消费，但难以根本性扭转压力城市市场下行预期。
三季度伊始，行业遭遇停工断贷事件影响，购房者置业信心再度受挫，房地产市场二次探底，“保交楼”也成为政策*要义。目前来看，四季度成为稳经济大盘的重要窗口期，稳地产、保民生对稳经济大盘有着*关重要的作用。
03
房企增信债券融资范围扩大
有房企人士向澎湃新闻表示，第二轮增信融资给了他们内部相当大的鼓舞，公司希望藉此缓解流动性紧张的局面。
分析人士表示，在销售下滑、融资不畅的情况下，利用优质资产进行融资，一定程度上可以缓解房企的现金流问题。特别是已经有房企沟通监管支持下的第二轮融资，也给部分拥有优质资产的房企更多信心。
今年8月，中国银行间市场交易商协会两次组织房企举行座谈会，探讨房企发债为房企提供支持；交易商协会还听取参会房企诉求，并表示将进一步研究如何支持房地产市场平稳健康发展。
*批试点的房企包括旭辉控股集团（00884.HK）、龙湖集团（00960.HK）、金地集团（600383.SH）、碧桂园（02007.HK）、远洋集团（03377.HK）、新城控股（601155.SH）、美的置业（03990.HK）和滨江集团（002244.SZ）等。
参与第二次座谈会的房企包括，中南建设（000961.SZ）、金科股份（000656.SZ）、宝龙地产（01238.HK）、世茂集团（00813.HK）、富力地产（02777.HK）等多家民营房地产企业。
据澎湃新闻统计，截*目前，已经有5家房企成功发行中债增进公司全额担保的人民币中期票据，发行额度为62亿元，发行利率在3.30%-3.33%之间。中南建设等公司则向澎湃新闻表示，正在推进与中债增进公司合作的计划。
随后，多家试点名单外的房企也开始寻求增信发债。
其中，*置业集团有限公司旗下的*商业管理有限公司正在申请由中债信用增进投资股份有限公司（下称“中债信用增进公司”）提供全额担保的债券。另外，此前未参与座谈会的中骏集团（01966.HK）计划发行由中债信用增进公司全额担保的债券，中骏集团告诉澎湃新闻，一直有在积极沟通，目前没有进一步落地的细节。未在*批试点名单且未参与两次座谈会的绿地控股（600606.SH）正计划推进与中债增进公司的合作。
04
9月超半数百强房企业绩环比增长
企业层面，规模房企整体销售仍延续了今年以来相对低迷的表现。
据克而瑞数据显示，9月*100房企单月销售操盘金额5709.6亿元，规模环比增长10%，虽然同比仍降低25.4%，但降幅较前几月有进一步收窄。
不过，累计业绩同比降幅仍保持在45.4%的较高水平，且绝大多数企业的目标完成情况不及预期。虽然三季度以来同比降幅收窄，但目前行业下行压力持续、市场信心及购买力尚处在低位,四季度企业整体的去化压力仍然较大。
