7万+变5字头！“神仙打架”的海珠，有盘撑不住了...-亮点好房

近日，收到中介爆料，只需5字头就能买到中旅·天宸府！

时隔两月，开盘7万+的海珠西地铁盘，又降价了？

究竟是什么回事？楼市君深扒一下。

中旅·天宸府项目效果图

7万+新房卖出5字头？

*高补贴50万，或有操作空间

如果用一个词形容目前的广州市场，那一定是“外冷内热”。

当*区集中突破10万+/平时，海珠区新盘降价就显得十分异类。

据悉，此次中旅·天宸府提供人才补贴，以京东购物卡的形式发放，从签约日*2025年6月收楼日计算月份，每个月1.5万，相当于0月供。

算了一下，若9月份能成功签约，一共可以拿到49.5万的补贴。

一套82平的三房，补贴后总价480多万，单价仅为58829元/平，大大低于此前6.5-7.5万/平的均价。

要知道，目前海珠新盘普遍7万+/平，周边部分次新房也能挂牌6万+/平。

海珠部分新盘及二手房价格情况
项目名	参考价（万/平）
琶洲南TOD	9-13
招商保利·海珠天珺	9-10
保利湖光悦色	8-9
光大花园	6-7.4（二手）
翠城花园	5.9（二手）
可逸家园	6.9（二手）

虽然项目对外宣称，这项补贴是响应政府号召，仅针对国央企、事业单位等员工，但据知情人士透露，不排除还有操作空间。

查阅了海珠区相关购房补贴规定，并未发现该政策。

也就是说，该人才补贴或许是开发商的营销手段，以补贴的形式变相降价。

项目沙盘

弱景观+小社区+小户型

价格需与产品、客户相匹配

坐拥海珠西地铁、教育、医疗、商业等醇熟配套的中旅·天宸府，为何在市场*的背景下，走出了高开低走的行情？

楼市君认为有以下几个原因：

其一、景观资源不足，缺少*资源的占位。

海珠作为广州*拥有珠江前后航道景观资源的区域，具备*的江景价值。

纵观广州土地市场楼面价*10，海珠区就占了5个，多数都是江景靓地！

珠江后航道航拍

由此诞生了时代大家、保利湖光悦色、招商保利海珠天珺、中海观澔府等项目，无一不是江景豪宅*。

若放眼全广州，侨鑫汇悦台是对珠江的占有、华远雲和墅则是对白云山的拥抱。

7万+/平的价格，但中旅·天宸府仅有部分高层可远眺三线珠江，不具备资源*性和独占性。

海珠西房产的价值基础，除江景之外，基本靠的就是成熟配套+学位+居住体验。确定性太强，反而让项目的预期变少，也导致溢价减少。

其二、*配套不足，花园都成了*品

中旅·天宸府占地仅约1.44万平，却建了4栋超高层，共719户。

按30*算，户均绿地面积仅为6平米。

由此带来的问题，除了绿地不足外，连活动空间都缺乏，更别提豪宅项目普遍拥有的会所、泳池、多功能空间...

与此同时，小区外部配套较低端、老旧，观感不佳，这些都制约着中旅·天宸府的价格上限。

中旅·天宸府周边

其三：产品与价格错配，目标客户狭窄

从产品上看，中旅·天宸府82-120平的三*四房，覆盖了刚需及刚改的客群，但7万+/平的价格，却一点都不“刚需”。

左右滑动，查看中旅天宸府户型图

刚需的产品，要卖豪宅的价格。

豪宅客户看不上，刚需客户够不着，由此导致了销售难的问题。

楼市君查了一下中旅·天宸府的销售情况，七月份入市*今，项目仅网签24套，整体去化率仅为11.4%。

就算存在延迟网签的情况，如此成绩也难令人满意。

截图自广州市住房和城乡建设局

但其实这个问题并非无解，若规划有小户型产品，可适当根据自身产品情况，降低刚需的上车门槛。

如海珠的中海观雲府，86平户型定价约6.6万/平，大户型则达7.6万/平，1万/平的合理价差，使其小户型也有不错的表现。

同样，不少开发商在拉高价格天花板的同时，也在不断自我造血：提高交付标准、内部景观打造、引入优质物业、增加圈层资源...

如坐拥地利的琶洲南TOD，也在建筑用材、精装标准、会所泳池、景观设计进行差异化打造。

琶洲南TOD项目效果图

对中旅·天宸府的此次降价，认为是开发商对产品与价格的重新匹配。

降价是打开销售局面的重要方法之一，*于效果如何，仍需市场的检验。

对此，你怎么看？

中旅天宸府

在售

价格：均价62000元/㎡

地址：海珠区昌岗中路100号

电话：400-8327-668转1

来源:广州房产之家

7万+变5字头！“神仙打架”的海珠，有盘撑不住了...

中旅天宸府

免费咨询电话：400-8327-668

购房服务

推荐文章

推荐楼盘

合生中央城

星河盛世锦城

天河麓誉府

越秀滨江星航TOD

保利招商华发中央公馆

沟通隐藏真实号码，拨通后请说明来自亮点好房

拨通后请说明来自亮点好房