开放14天就开盘，现场挤入近千人，成交超170组，卖出15亿。
就在数天前，广钢*后一个楼盘——中海·保利朗阅*次开盘，红极一时，全城瞩目。
丨中海·保利朗阅开盘现场
这是什么概念呢？
中指院数据显示，今年以来，整个广州，能做到15亿销售额的项目也就8个，但清一色都是续销项目。而中海·保利朗阅，相当于一开局就打了个漂亮的胜战。
另一方面，当下的市场，够胆蓄客半个月就开盘的楼盘，同样没几个。
盘点了过去几年，大部分楼盘，都是在开放销售*后，蓄客1-2个月才开盘。
即便是遇上2020年市场红潮的文冲某盘，也是在开放售楼部1个月后，才开盘。
当然，要是遇到横盘期，时间可能会更久。比如广船，去年9月初开放示范区，今年1月才开盘；又比如，广州幸福湾，今年1月开放售楼部，五一才开盘，都是花了差不多5个月时间。
对比之下，不得不说，中海·保利朗阅是真有底气，对自己也是真·自信。
不过，目前广州市面上，也对其不乏有质疑的声音：
这个盘，真的卖得这么好吗？
7万+的单价，到底值不值得？
广钢都卖到*后一个盘了，还有买的价值吗？
……
今天，就准备将其抽筋剥骨，对这些问题一一进行剖析。
01.
卖了15亿，是真的吗？
*个问题，开盘数据是否真实？
这方面，倒是找到了两份数据。
一份是来自粉丝的真实拍摄，根据当天现场销控图，中海·保利朗阅大概卖了145套左右。
由于不排除当天稍晚还有成交，约170套的成交成绩，应该是基本八九不离十。
另一份数据，则是项目各个户型的单价和去化比例。
可以看到，中海·保利朗阅基本每个户型的去化率都达到50%。
对应其*推299套货，170套的成交，数据也基本无误；再套取其套均价中位数的约880万，销售额也基本能达到15亿。
02.
7万+买朗阅，值得吗？
第二个问题，7万+的单价，到底值不值得？
项目*开均价约7万+/平，其中，三房均价约6.5万+/平，四房均价约6.9-7.5万/平。
有些人会觉得，这个价格，为什么不看看华发*公园、珠江金茂府呢，即便加上税费，价格相差也不大。
但，不得不说，这个想法简直是太天真了。
*先，这个问题的前提是，现在广钢得有二手四房给你挑才行啊。
根据5月17日链家显示，广钢新城120平以上的四房只有48套；数天前房产君也有粉丝数天前询过价，发现有的户型，还要求一次性付款。
所以，这不是买不买的问题，而是买不买得到的问题。
其次，退一万步来说，就算你能买到二手，资质可能也不如朗阅。
在容积率上，中海·保利朗阅容积率是4.5，直接KO容积率4.8的华发*公园、珠江金茂府。
在舒适度上，中海保利朗阅的户型也以纯粹改善的大户型为主，即便是三房，也做到了98平，同样是广钢目前很多项目都很难做到的。
丨中海·保利朗阅效果图
再者，在广钢，四房也是不折不扣的稀有物。
目前板块的产品分布，以三房居多，占比近7成；而四*五房只有约2.5成。
未来，随着二孩/三孩政策的推行，中产的聚集，四*五房注定会更加受宠。
03.
广钢*后一个盘，还值得入吗？
第三个问题，广钢*后一个盘，还值得入手吗？
这一点，想必很多人都曾有过疑问。
但在我看来，无论是现在，还是未来，广钢恐怕都具有难以复制性。
先看现状：
我盘了一下，在市*，想找一个像广钢这样，如此密集规划了地铁、商业、教育等配套的纯粹居住板块，目前还真没有。
如今的广钢新城，一片兴盛繁荣。
商业已开，片区内就有星巴克、百果园等丰富商业，出门就能品味寿司、烧烤、火锅等各式美食。
未来，周边还有广钢公园商业、广船、广州医药港商业、聚龙湾太古商业等系列配套。
其中，直线约1公里的广州医药港的星河COCO Park，预计将在今年开业；聚龙湾旧改项目也在年初启动，完成备案申报，离太古商业开业又近一步。
另外，广钢所在的荔湾，还是全市指标率*高的区域，达到41.8%。
简单来说，在荔湾，每2个娃就能拿到1个指标；在番禺、从化、越秀、白云、花都，是每3个娃争取1个指标，海珠、天河、增城是4个娃争取1个指标，到了黄埔、南沙，就是5个娃争取1个指标。
以上这些，都是广钢别人尚无法取代的要素。
另一方面，判断是否买入一个板块的标准，也往往不取决于楼盘的出现先后，而要看板块的价值。
比如，珠江新城，2014年，板块*后一个项目——越秀星汇御府*开，均价6万+，比地价高了4万/平，如今，二手更是去到了13万+。
这恰恰说明了，只要后劲足够，板块价值依旧会不断攀升。
而未来，随着广船、广州医药港、聚龙湾等重磅项目的开发，广钢依旧可期。
丨广钢新城航拍图
04.
户型，到底好不好？
第四个问题，户型到底好不好？
中海·保利朗阅*推7、8、10、11栋，涵盖建面约98㎡三房、建面约128㎡四房、建面约139㎡四房、建面约177㎡四房、建面约182㎡四房。
话不多说，直接来看大家*关注的采光和日照问题。
*先，影响日照的一个重要因素，当然是朝向。
众所周知，一般朝南的房间都冬暖夏凉，所以，尽量选择客厅、卧室朝南的房间。
而中海·保利朗阅整个小区基本都做到了全南向设计，*大程度提高了采光，任何一个选择，都不需要为朝向妥协。
也调取了大寒日、夏*日这两天的数据。可以看到，无论是夏*日，还是大寒日，这4栋楼，都有多个户型日照可达5*以上。
5个*，意味着，该户型有一半光照，冬天不会太冷，夏天也不会过热，被子晒得恰到好处，盆栽也养得又高又茂盛。
如果你想享受更多阳光，选择高层单位，表现自然会更优秀。
当然，决定采光的，可远不止朝向一个因素，要想买到日照、采光好的户型，也要综合考虑多个因素。
*个是，房间的面宽和进深，一般情况下，面宽越宽；采光越好，进深越长，采光越差，容易形成暗厅。
翻阅了相关数据显示，一般普通住宅，客厅的面宽约3.4-4.8米。
对比之下，中海保利朗阅则堪称优秀，即便是建面约98㎡单位，也做到了约3.6米的面宽。
建面约182㎡单位，更是令人吃惊地做到了6米面宽，每一个户型都是超越了市场表现。
丨中海·保利朗阅转角大边厅采光模拟
丨普通户型采光模拟
第二个是，窗地比。
所谓窗地比，即一个房间窗洞口面积与该房间地面面积之比，对于房间内部的通风、采光，有着举足轻重的作用。
简单来说，如果你家只开了一个小小的窗户，那就算户型超南，依旧于事无补。但如果窗地比高，那效果就完全不一样了。
不信来对比下看看，这是一个普通户型的主卧，因为窗户不是满屏设计，所以，不是整个空间都能被光线照射到。
丨正常开窗的卧室）
但中海·保利朗阅是全面开窗设计，保证了整个空间都能采光充足。
以建面约128平四房为例，全屋就有多达13处采光点，大部分功能区满屏开窗。
无论你是站在阳台、主卧、次卧、卫生间，外面都是美妙的景色和阳光。
说得夸张一点，就算是阴暗的雷雨天，只要拉开窗户，你家都有可能做到比别人家更亮。
建面约182㎡单位，则是L型阳台设计，实现270°IMAX巨幕采光。
来看一个板房实景拍摄，是不是，有种你家四面八方都是“环幕玻璃”的感觉！
丨中海·保利朗阅建面约182㎡样板房实景图
此外，整个楼盘其他户型也做到了全面开窗，加上超大阳台的设计，让阳光无所遁形。
毫无疑问，目前，其在广钢新城确实*梯队。
在这里，每打开一扇窗，你都能感受到不一样的阳光风采。
05.
政策松绑不断，利率可4.4%
时机正好
可以看到，无论你是追求教育的宝爸宝妈，还是拒绝将就、看中现成配套的年轻人，亦或是讲究未来的价值党，中海·保利朗阅都有值得一看之处。
虽然，囿于公园、地铁、周边的大型商业还在开发，大家仍需给点耐心，但好在这些都无伤大雅。
毕竟，随着当下全国调控放松政策接踵而*，一个难得的好时机也随之而来。
仅大湾区就有东莞、佛山、中山、惠州等城市，陆续发布新政，优化改善置业一族的置业门槛。
比如，多证合一，二孩/三孩家庭可再买一套房，限售3改2，增值税免征5改2等。
上周，央行也发布通知，提出*套利率*低可4.4%，置业成本大大降低。
市场对于广州的期待值，也变得更大了，此刻时机正好，看房亦正当时。
