2023 年广州改了建筑方面的规定，阳台、飘窗这些半开敞的空间不用全算进房产证上的面积了，开发商就趁机做了不少赠送空间，让房子实际能用到的面积比登记面积大很多。在海珠区，下面这六个楼盘靠着这种设计，实际使用率都超过了 120%，很受买房人关注。
一、保利天奕：琶洲带大飘窗的住宅
这个楼盘在琶洲南区，是按新规设计的，实际使用率能到 120%。第一批要卖的是 1#、2#、5# 三栋楼，一共 231 套房子，主要是 100㎡三房、122㎡四房和 137㎡四房这三种户型，其中 100㎡的户型占了三分之二。
户型最明显的特点就是飘窗多，边套户型几乎一圈都有飘窗，这些飘窗不算建筑面积，能直接用起来增加室内空间。
比如 100㎡的三房，南北两个卧室都是 270° 转角飘窗，加起来差不多有 8.5㎡，北卧室的飘窗改改就能放张床，而且整个户型没什么浪费的地方，餐厅做成横向的，厨房和餐厅打通，做饭时还能和家人聊天。
122㎡的四房更宽敞，四个房间都朝南，还有 3+1 的可变空间，想改大横厅也可以，飘窗面积有 11㎡左右，主卧和主卫好多地方都用了玻璃墙，采光特别好。
位置上，离广州五中领办的九年一贯制学校直线距离 500 米，2026 年会展东路通车后，开车 15 分钟能到珠江新城。现在周边还在建设，不过临时便桥已经能用了，*的路网也在规划，以后配套会慢慢跟上。小区里有园林，还有 400 米的归家小路，住着挺舒服。
二、越秀桂悦东晓：东晓路附近的实用好房
这是东晓路板块十年里唯一一个按新规建的住宅，实际能用到的面积比登记面积多 20%-30%。
88㎡能做成四房，朝南的房间多，还有 270° 的飘窗，实际住起来和市面上 115㎡的房子差不多，而且家里的收纳空间是连在一起的，不会浪费面积。
117㎡的四房是客餐厨阳台连在一起的设计，家里人多也够住，适合有老人小孩的家庭。
交通很方便，离 8 号线晓港站就 600 米，走路几分钟就到。周边 3 公里内有江南西商圈，买东西、吃饭都方便，还有中山二院这种三甲医院，看病不用跑太远。对口的晓港湾小学是省一级的，学校已经开学好几年了，教学质量比较稳定。小区里的园林加了广绣、广雕这些老广州元素，环境看着挺雅致。
三、越秀熙悦江湾：广纸板块双地铁盘
作为广纸板块第一个使用率超 120% 的楼盘，它的阳台面积能占到套内面积的 20%，这都是沾了新规的光。
主要卖 88-120㎡的三到四房，所有房子都朝南，户型是蝶式布局，每个房间都有 270° 飘窗，客餐厨也是连在一起的。虽然小区本身不大，但能共用旁边越秀・星汇海珠湾的配套，那边有 56 万方的成熟社区，超市、药店这些都现成的。
最让人满意的是地铁，离广佛线燕岗站 400 米，离 11 号线棣园站才 250 米。11 号线已经在 2024 年 12 月 28 日开通了，坐 7 站就能到琶洲，上班很方便。周边 3 公里内有 9 所学校，家里有孩子上学不愁。旁边就是庄头公园，走路就能到，还有珠江后航道，傍晚去江边散步很舒服。
四、越秀江湾潮起：能看江景的实用房
这个楼盘实际能用到的面积也比登记面积多 20%。主打看江景的户型，开发商把阳台做得更宽，飘窗也优化了设计，既能好好看江景，实际能用的空间又大。虽然具体的户型图还没全公布，但按照越秀之前做房子的风格，大概率会是南北通透的，每个房间都有窗户，不会有暗角。
位置就在珠江后航道旁边，高一点的楼层站在阳台就能看到江。周边的商场已经开了挺久了，日常买东西不用愁，学校也都是已经开学的，适合既想要江景，又看重房子实用性的家庭。
五、越秀皓悦滨江：江边的新规升级房
这是越秀和珠实集团合作的项目，2024 年 1 月拿的地，楼面价 5.5 万元 /㎡，专门按新规做了升级，实际使用率在 110%-120% 之间，有些户型能超过 120%。因为靠着江边，所以做了大面宽的景观阳台，站在阳台就能看到江景，把江景和实用空间结合得挺好。
周边有规划中的滨江公园，以后下楼散步、带孩子玩都有地方去。附近的公立学校都已经招生了，不用担心上学问题。开车或者坐公交能很快到海珠的核心商圈，买东西、吃饭都方便，兼顾了住得舒服和出行便利。
六、中交天翠：南洲板块性价比之选
虽然房产证上的基础得房率是 73.76%，但加上赠送的面积，有些户型实际使用率能到 110%。主要卖 90-113㎡的三四房，79㎡的三房总价 370 万起，比周边同类型的房子便宜一些。小区里的楼间距有 78 米，就算低楼层，白天也能晒到太阳。
离 2 号线南洲站 400 米，坐地铁去市区很方便。要注意的是，小区自身只配建了幼儿园，小学是隔壁馥香园配建的广州五中附属实验小学，已经官宣确定了，以后孩子上小学有保障。79㎡的三房做了南向阳台，卧室都预留了衣柜的位置，虽然面积不大，但布局合理，不会显得挤。
这些楼盘能有大使用率，都是因为新规下阳台少算面积、飘窗全赠送。
但买房时得问清楚：
1. 实际使用率是怎么算的，有没有把赠送的飘窗、阳台都算进去；
2. 周边的配套啥时候能建好，比如有些楼盘的商场还在盖，得知道要等多久；
3. 户型是不是真的适合自己家，比如刚需家庭选 88㎡的就够了，人多或者想住得宽敞点，就选 120㎡以上的。
海珠这些楼盘的出现，确实让花同样的钱，能住上更大的房子了。
