广州天河区，这座一线城市中备受青睐的置业区域，正以一场中小户型的“放量”迎接2025年的“金九银十”，打破了中心城区高不可攀的价格壁垒。
9月的广州楼市，热度随着天气一同升温。据数据显示，2025年1-8月广州楼市呈现出“量价齐升、区域分化”的特征。其中天河区成交面积同比增长40%，成为最受关注的置业区域之一。
如今在天河区，总价310万元起就能买到三房新房，这样的价格在几年前几乎是不可想象的。多个新盘以“首开惊喜价”和低密舒适产品吸引买家，市场活跃度迅速提高。
1、市场热度：排队看房，排队刷卡
“金九”第二周，广州楼市进入正轨，新盘亮相加推明显加快。摆在买家面前的选择，更多也更优质。
市区新盘出现久违的“大排长龙”现象。在天河奥体板块的保利辰园湖境，周末早上八九点，就有买家在售楼部门口排队等着，当天就吸引了2000多人到访，认筹量超250个。
情况相似的还有越秀贝好家嘉悦云启，项目样板间几乎从早到晚都是人，截至9月中旬累计登记超300组。或许是有足够底气，项目似乎不需要时间去蓄客，预计9月20日就会开盘。
2、明*星楼盘：珠江·天河都荟*市场
在天河智慧城板块，珠江天河都荟成为今年楼市的明星项目。该项目近期推出二期峯荟组团，产品为建筑面积约71-143㎡的三至五空间。
具数据显示，珠江天河都荟在2025年6-8月共网签了172套房，为天河区新房市场网签套数TOP1。自二期启动诚意登记以来，目前已吸引超300组高净值客户提前锁定意向。
该项目前身为广州天河智慧城核心区地块，2024年11月，由珠江实业、广州城投以及天河投资联合以底价32.5亿元竞得。今年3月底，项目正式开放示范区及样板房，一期产品于4月开盘。
3、价格分析：入门门槛明显降低
珠江·天河都荟二期峯荟组团的价格策略颇具吸引力：71㎡产品总价310万元起；85㎡产品吹风总价约390万至420万元；125㎡产品吹风总价约590万至630万元。
同样带有中小户型的全新盘保利辰园湖境也于日前开放了样板房，主打75-128平方米的三房至五房，吹风价最低约为329万元。按照保利开盘特点，不排除当天还会有其他折扣。
除了这两大新品外，天河区在售的项目大型楼盘珠江花城，教育、商业、出行等配套已比较完善，也带有七八十平方米的户型，总价300万元左右，也是年轻置业群体不错的选择。
4、产品特点：高使用率成卖点
作为新规产品，高使用率为峯荟组团的最大亮点。项目相关负责人介绍，峯荟组团打造了约120%空间使用率，及全系南向四开间，约3.0-3.3米层高，打破传统住宅空间利用的局限。
建面约71㎡的小户型，为南向三房两卫；建面约124㎡做成大四房，打造约5.8米厅宽+南向卧室；建面约143㎡户型则设有行政双主套，及约20米南向面宽和约6.3米观景阳台 。
在今年3月底*亮相之际，珠江天河都荟就官宣将打造新派科技住宅。项目与华为鸿蒙智家深度融合，设置有线PLC公区智能系统、智能运动设施、智能检测，灯光、空调、窗帘等等全屋系统可听令响应。
5、配套设施：教育资源成为亮点
教育配套是这些新盘的一大卖点。珠江天河都荟北侧教育用地建设为公办九年一贯制学校，已官宣引入 广州中学教育集团办学。
周边还有公立12年制清华附中湾区学校二期（在建中）。广州中学教育集团是广东省首批获评的61家优质教育集团之一，2024年广州中学中考最高分为762分，位列公办学校前列。
中建天河精诚壹号周边也有清华附中湾区学校二期（在建，2025年竣工验收，与项目收楼时间同步），这是一所12年制公立学校，规划108个班，涵盖小学、初中、高中。
6、区位价值：智慧城板块崛起
这些新盘大多位于天河智慧城板块，这里是广州CTD（中央科创区），2021年营收达1787亿元，聚集小鹏汽车、网易、酷狗、中国移动等2800多家高精尖科创企业。
汇聚超25万高知高薪人才，大量年轻科创人群的居住需求，为项目提供稳定市场支撑。随着广州“东进”战略推进，智慧城作为粤港澳大湾区科技创新走廊首要节点，未来产业与人口红利将持续释放。
交通方面，珠江·天河都荟二期峯荟组团更靠近地铁天河智慧城站，项目几百米外就是智慧城广百广场。乘坐地铁21号线至天河公园站可换乘11号线环线，直达磨碟沙、员村、广州东站等区域。
7、低密度趋势：居住舒适度提升
与以往中心区普遍的高密度项目不同，今年新规实施后，低密地块项目开始陆续入市。今年《住宅项目规范》正式实施，明确要求住宅容积率控制在3.1以下、层高不低于3米。
天河奥体板块近日推出保利辰园湖境，容积率仅2.07，规划17层至23层住宅，成为中心六区少见的低密刚改产品；周边的珠江·天河都荟二期容积率约为2.5，同样低于新规上限。
事实上，开发商对低密产品的布局早有铺垫。数据显示，低密地块占比持续攀升：2024年广州供应的666宗涉宅用地中，容积率低于3的有31宗，占比47%；今年截至5月，该占比升至55%，创下近六年新高。
这个“金九”，无论全新盘还是加推产品均密集推出特价单位、优惠折扣，同时上线渠道合作、全民营销、大客奖励等多种营销手段。随着火炉山隧道开通，从智慧城板块自驾15分钟可到金融城，25分钟到珠江新城，30分钟到琶洲。工作在CBD，生活在湖山，正成为年轻置业群体的新选择。
