番禺万博板块作为广州重点发展的 CBD 区域，近年来依托密集的商业配套与交通网络，逐步形成集商务、居住、休闲于一体的复合型城市空间。越秀万博城便坐落于此，其所在的里仁洞片区通过旧改更新，正与万博商务区形成功能互补，推动区域向综合性城市核心升级。
越秀万博城由越秀地产开发，作为本土房企，其在城市更新领域具备丰富经验。项目总建筑面积约 500 万平方米，涵盖住宅、商业、教育、医疗等多元业态，是番禺规模较大的综合体项目之一。
一期占地面积约 2.32 万平方米，容积率 3.81，绿化率 35.1%，规划建设 5 栋住宅楼，总户数 566 户，主力户型为建面约 103-188 平方米的四房，使用率达 110-120%，通过阳台、飘窗等空间优化设计，实现了较高的空间利用率。
交通出行方面，项目距离地铁 7 号线、18 号线南村万博站直线距离约 1.3 公里，步行需 15-20 分钟，建议通过共享单车或电动车接驳以提升通勤效率。
自驾可通过番禺大道、汉溪大道等主干道快速通达全城，经新光快速 25 分钟可至珠江新城，经华南快速 30 分钟可达琶洲。值得注意的是，项目周边规划了天桥及立体连廊系统，未来将进一步优化步行与车行流线。
教育配套是该项目的重要亮点。整体规划 12 所学校，包括 6 所幼儿园、3 所小学、2 所初中及 1 所高中，其中一期配建的 36 班初中预计 2025 年竣工，54 班小学预计 2026 年交付，并引入番广实验教育集团办学，由广大附中番禺实验学校具体管理，为业主子女提供从幼儿园到高中的全龄段教育资源。目前，学校建设进展顺利，部分楼栋已完成外立面施工，正在进行内部装修。
商业与生活配套方面，项目自带约 116 万平方米商业综合体，规划涵盖购物中心、酒店、写字楼等业态，未来将与周边万达广场、天河城、四海城等商业体形成联动，打造区域消费新中心。
日常购物方面，步行 10 分钟可达里仁洞商业街，满足基础生活需求；若需大型医疗资源，番禺区中心医院（三甲）距离项目约 8 公里，驾车 20 分钟即可抵达。
此外，社区内部规划了约 7.2 万平方米中央园林、全龄架空层泛会所及开放式活力街区，通过立体连廊连接文化艺术中心、青少年宫等公共设施，营造宜居宜业的社区氛围。
从市场背景来看，该地块于 2023 年由越秀地产通过旧改取得，当前一期在售均价约 4.3 万元 / 平方米，与周边同品质新盘相比，价格处于合理区间。
需注意的是，项目所在板块仍处于开发阶段，部分区域城市界面有待更新，但依托万博商务区的产业集聚效应（超 2.7 万家企业入驻）及地铁枢纽优势，长期发展潜力值得关注。
对于购房者而言，若工作地点在珠江新城、琶洲或广州南站周边，项目的通勤距离较为适中；
户型设计上，103 平方米四房总价门槛相对可控，适合*改善家庭；
188 平方米户型则通过南北对流布局与阔景阳台设计，满足多人口家庭对空间与采光的需求。
建议实地考察时重点关注地铁接驳的实际体验，以及周边道路早晚高峰的通行状况，结合自身生活习惯综合评估。
综上所述，越秀万博城依托番禺万博板块的发展红利与越秀地产的城市运营能力，为广州中轴线上的购房者提供了一个兼顾生活便利性与长期价值的选择。其全龄教育配套、多元化商业规划及社区内部的人性化设计，使其在区域内具备一定竞争力，尤其适合注重子女教育、追求居住实用性的家庭。
