广州地铁珑曜上城所在的地块，原为广州新城停车场一期用地，2024 年 12 月由广州地铁地产以底价 11.8 亿元竞得，正式拉开番禺广场板块 TOD 开发序幕。作为广州南拓战略的重要节点，这里依托亚运大道经济带，未来将形成 “北万博、南区府” 的双核发展格局，承接番禺广场枢纽升级带来的人口与产业红利。
项目位于番禺区亚运大道与金龙路交汇处，步行约 500 米可达地铁 3 号线石碁南站，搭乘 3 号线 2 站到番禺广场，5 站直达珠江新城，无需换乘即可接驳 18/22 号线，30 分钟覆盖天河核心区。自驾方面，周边有南沙港快速、东新高速等 “五纵四横” 路网，1 小时畅行湾区。值得注意的是，3 号线东延段（番禺广场至海傍）预计 2025 年通车，届时石碁南站的枢纽价值将进一步提升。
教育资源是项目核心亮点之一。小区配建 36 班九年一贯制公立学校 —— 广东外语外贸大学附属广州新城学校，已于 2025 年 3 月与番禺区教育局、广外正式签约，师资和课程体系与本部同步，小升初无需摇号。目前学校主体结构已封顶，预计 2026 年 9 月开学。不过需留意，周边东湖洲小学近年已出现学位预警，未来招生政策可能受生源数量影响。
商业配套逐步完善，项目自身规划 4000㎡商业，意向引入肯德基等品牌，满足日常购物需求。1 站地铁可达龙湖天街，2 站覆盖永旺梦乐城，形成 “家门口 - 商圈” 的消费闭环。此外，金融城广场（在建）预计 2025 年开业，将引入知名商业品牌，进一步丰富区域商业生态。
社区采用立体花园设计理念，整体抬高约 12 米，有效隔绝地面交通噪音，同时提升采光与通风效果。内部规划约 1.6 公里滨水漫步公园、童梦儿童乐园、邻里会客厅等景观节点，搭配双主题会所，内设恒温泳池、篮球场、多功能剧场等设施。小区容积率 1.39，绿化率 35%，楼间距较宽，居住舒适度较高。
户型设计主打 73-131㎡全南向四至五房，使用率高达 130%，通过阳台、飘窗、入户花园等赠送空间实现 “小面积多房间” 布局。
73㎡三房两厅两卫户型采用 LDKB 一体化设计，客厅开间 4 米，主卧配备 270° 环幕飘窗，实际使用面积约 62㎡（含赠送）。
89㎡五房两厅两卫户型采用横厅设计，6.3 米景观阳台搭配四叶草私密分区，兼顾功能性与私密性。
130㎡五房两厅三卫户型为双主套设计，南北通透六开间，约 6.3 米阔绰观景阳台可俯瞰社区园林。
需留意的是，部分楼栋靠近亚运大道，低楼层单位可能受车流噪音影响，建议实地测试并优先选择中高楼层。超高层楼栋（47 层）日常等电梯时间较长，对生活便利性有一定影响。此外，尽管项目产权为 70 年，但需确认具体拿地时间是否影响实际使用年限。目前在售价格区间为 2.45 万 - 3.2 万元 /㎡，73㎡三房总价约 170 万元起，131㎡五房总价约 420 万元起。
综上所述，珑曜上城凭借地铁 3 号线的通勤优势、广外附属学校的教育资源，以及高使用率的户型设计，成为番禺刚需市场的热门选择。尽管存在部分楼栋噪音、超高层等电梯时间长等问题，但其 “地铁 + 教育 + 低总价” 的组合在同区域内具有较强竞争力。随着番禺广场枢纽升级和亚运大道沿线产业落地，项目长期价值值得关注。建议购房者结合通勤路线、楼层选择及学位需求，实地考察社区环境后再做决策。
