海珠又有新地要卖了！今天广纸板块AH050335地块挂牌，起拍价3.4万/平，6月30日开拍。这块地在哪？以后盖啥样的房子？咱们普通人能不能关注？今天就来聊聊——
一、先看地块基本情况：起拍价3.4万/平，就在地铁旁
地块位置挺好找，就在星汇海珠湾旁边，属于广纸板块核心区。具体参数：
占地面积：1.44万㎡（出让部分1.21万㎡）
总建面：约8.45万㎡
起拍总价：28.73亿元，折合楼面价3.4万/平
容积率：7.0（划重点：这个数挺高，意味着楼可能盖得比较密）
竞拍时间：6月30日15:00
而容积率7.0是啥概念？一般小区容积率3-4比较常见，7.0可能要盖超高层，比如40层以上，居住密度会高一些。
二、交通和配套：地铁200米，生活很方便
① 地铁通勤：11号线棣园站步行5分钟
离最近的棣园站不到200米，走路5分钟就能到，11号线是环线，不用换乘就能到琶洲、金融城、广州南站等地方，通勤很方便。
附近还有燕岗站（广佛线），去佛山也方便，适合在广佛两地跑的朋友。
② 生活配套：现成商圈+公园，不用等
商业：广纸天地荟、燕汇广场就在附近，买菜、逛街、吃饭都有地方；旁边还有广纸历史公园，周末遛弯不错。
学校：宝玉直实验小学、海珠外国语实验中学附属学校都在周边，但地块自己配建了20班幼儿园（含托儿所），以后带娃方便。
医疗：南方医科大学珠江医院、广医二院西院区都不远，看病有保障。
三、规划亮点和遗憾：容积率没降，但有新小学规划
今年5月广纸片区控规调整公示，原本想把这块地的容积率从7.0降到5.0，但这次挂牌还是维持7.0，有点遗憾。不过公告里也说了，片区还在调规划，可能以后还有变化。
控规调整里提到，地块旁边会新增一处小学用地，虽然地块本身没配建中小学，但以后周边可能有新学校，有娃的家庭可以关注后续进展。
四、未来可能盖啥样的房子？刚需小户型可能性大
按7.0容积率和150米限高来看，大概率盖超高层小户型：
参考周边的越秀熙悦江湾（86-122㎡），但为了避开竞争，可能会做更小的户型，比如60-90㎡的两房三房，适合刚需上车。
不过地块南边被星汇海珠湾的公寓挡住了，看江景可能没戏，主要卖点是地铁和配套。
五、对比周边：价格啥水平？适合谁买？
· 和周边楼盘比一比：
新房：越秀熙悦江湾均价约5.5万/平，绿地越秀海玥约5.8万/平，这块地起拍价3.4万/平，未来售价可能在5-6万/平左右。
二手：保利花园、保利百合等小区均价约4-4.5万/平，但新房户型和物业更有优势。
· 适合这些人关注：
刚需族：想在海珠买近地铁的新房，预算有限，能接受高密度小区；
通勤族：在琶洲、金融城上班，依赖地铁11号线通勤；
广佛候鸟：经常往返广州佛山，燕岗站换乘方便。
不过需要注意：
1、容积率7.0可能导致小区拥挤，采光和隐私需要关注；
2、学校规划还在调整，具体入学政策没定，有娃家庭建议谨慎；
3、地块需要配建道路、绿地等，实际开发成本高，房价可能不会太低。
广纸板块这几年发展挺快，地铁通了，配套也起来了，这块地最大的优势就是离地铁近，生活方便。虽然容积率高是个缺点，但如果做成小户型，总价可能比较可控，适合刚需上车。
