新世界四季山水位于黄埔科学城黄陂板块，作为华侨村旧改项目，由深圳新世界集团开发。这家成立于 1997 年的全国性房企，业务覆盖多地，具备多元开发实力。项目地处天河智慧城与科学城交汇处，承接两大科技中心超 5700 家高新企业、70 万精英人才的居住需求，同时依托黄埔传统豪宅区的自然基底，定位高*改善市场。
四季山水总占地约 3 万㎡，建面 9.5 万㎡，容积率 3.28，规划 5 栋 21-29 层住宅及 1 栋公寓，住宅共 673 户，主力户型为 92-141㎡南向 3-5 房，采用 2 梯 3 户与 3 梯 5 户设计，车位比达 1:1.59。小区配建幼儿园、托儿所及社区商业，商业沿广汕公路布局，整体规划兼顾居住舒适性与生活便利性。
交通是项目核心优势之一。其距离地铁 6 号线黄陂站 C 口仅 30 米，步行即可无缝接驳，1 站直达天河，3 站换乘 21 号线，4 站换乘 7 号线，30 分钟内可通达珠江新城、金融城、琶洲等核心区域。自驾方面，出门即广汕公路，快速连接天河区，无论是公共交通还是自驾出行，均高效便捷，尤其适合在天河、黄埔通勤的上班族。
教育配套呈现 “近而全” 特点。1 公里范围内聚集科学城小学、黄埔军校小学等 4 所小学，以及 117 中学、黄埔军校中学 2 所中学，项目自身配建幼儿园，形成 12 年教育圈。其中，黄埔军校中小学作为区域热门学校，虽入学需摇号（存在概率性），但一旦摇中，可享受优质教育资源，其余学校则属于区域平均水平，适合重视教育便利性的家庭。
新世界四季山水商业与生态配套双优。自带底商，步行 600 米可达东方汇广场（含影院、超市、菜市场），500 米即达约 20 万㎡翔龙综合体（已封顶招商），3 公里内还有黄埔大悦汇等三大商业中心，生活消费无需等待。自然资源方面，天鹿湖森林公园、火炉山森林公园、黄陂湿地公园等环绕，更有天麓马术俱乐部、冠景高尔夫球场等*休闲设施，宜居属性突出。
医疗资源充足，广州黄陂医院驾车 10 分钟可达，中山附属第三医院岭南医院、天河区第二人民医院（在建）、广州医科大学附属妇女儿童医院（已封顶）等三甲医院均在 15 分钟车程内，为家人健康提供坚实保障。
产品设计上，项目采用新规户型，使用率达 114%-118%，空间利用高效。围合式社区规划中央度假园林，涵盖泳池、康体活动区、儿童天地等全龄设施，架空层设置泛会所（含阅览室、健身区、儿童活动区），提升居住体验。尽管户型图暂未公布，但南向布局、高得房率等特点已吸引不少改善型客户关注。
四季山水优缺点鲜明，而缺点主要是部分楼栋靠近广汕公路可能面临噪音与粉尘影响，黄埔军校中小学入学需摇号存在不确定性，以及周边村屋旧改周期较长可能影响居住环境。
综合来看，新世界四季山水适合在天河、黄埔工作的改善型购房者，尤其是重视地铁通勤、生态环境与教育配套的家庭。参考周边保利翔龙天汇等项目定价，若其价格匹配产品力，有望成为科学城板块的热门选择。对于偏好成熟社区或介意旧改周期的购房者，建议实地考察后再做决策。
