之前预算够老黄埔、科学城、番禺万博的买家，大概预算300-800万+的，普遍心态是转移去天河海珠，毕竟有名额也想首套放在限购区，不限购区什么时候买都行。
但还有一群买家，依旧认为黄埔、番禺放开限购后，会有广东甚至全国的购买力加入，更加看好这两个区的未来房价。
昨晚番禺万博热盘华润万博悦府开盘，参与开盘人数大概在2000人左右;
大家可以看看这段人气火爆的现场实拍...
本次开盘首推1、2、6、8#，价格从5.4万-6.8万都有。
98㎡：最低5.4 均价 5.5-5.6，总价530-550万。
124㎡：1栋04单位5.8-6.2，8栋03单位6.2-6.5，总价720-810万。
142㎡：8栋01单位6-6.3万，02单位比一单元高1000元，04单位6.4-6.8万，总价860-970万。
找到内部员工透露：除了零星几套因客户资金问题放出，基本上推售的568套都大部分卖了，今天销售反馈只剩下低楼层可选。
万博除了华润悦府，旁边的尾盘万博和樾府
万博和樾府在售主推户型：
115方：12栋，31楼以上可选，北向望中央公园，均价5.7万
交楼时间：2025年3月
270方：B1栋02户型，中高层可选，东南向望中央公园，总价2000万左右，单价7.4万起
B1栋交楼时间：2025年12月
万博核心还有一个新盘就是耀胜新世界，属于地铁上盖港资产品，配建底商K11和空中花园，一直卖的溢价有些高单价在6-7万，户型来说有十多款，涵盖平盖层3～5房、复式5房，价格见下面可以参考以下。
420万起三买房
660万买起南向套主四房
690万起主买套五房
不到800万买“断货王”复超式大主套5房3卫
我认为番禺就万博板块还值得自住+投资，其余的真的只剩下自住保值属性了。
再来看回黄埔，上个周末就有中介疯狂刷朋友圈说深圳投资客杀到了老黄埔的万科城市之光，都非常兴奋。现在城光尾盘低至410万的，项目主推建面约78~143㎡三四房。比如A8栋的一套西北向92方三房，总价大约430万-450万，单价在4.8万/平左右。
老黄埔在售新盘还有中鼎珺合府，面积段87-130方，总价420-720万。富颐华庭，在售105/125/137方，单价4.9-5.6左右。
科学城热销盘，主要集中在黄陂板块，单价3.9-4.8万，区府板块是3.5-4.5，而目前黄埔天花板项目应该非大壮名城莫属了，在售73-93-101-116-138方四房，单价5.5-6.5万。
总体来看，万博房价总体比老黄埔和科学城高，因为万博有成熟的城市面貌和交通配套，等学校落地之后，估计能得到更多人的认可。
这三个板块怎么选，如果预算仅有400万左右的，建议选择性价比高的科学城，因为科学城现在还在有源源不断的新增认可，未来房子流通性方面还是可期的。老黄埔主要依靠金融城的崛起，现在琶洲崛起利好了天河东，要等金融城崛起了，老黄埔房价也会有一轮突破。所以你通勤在金融城和琶洲为主的，还是建议首选老黄埔。
至于万博，现在总价整体偏高，属于改善板块，所以日后的天花板还要靠番禺万博自身的发展，到底能引进多少产业，哪怕18号线通勤珠江新城、琶洲、南沙横沥都方便，但终究是通勤节点，不能单凭18号线就能拉起万博，发展的核心终究还是产业。
老黄埔、科学城、番禺万博如果给我选，我会选择产业更加集中，目前价格更低的科学城，不知道你会怎么选呢?
