年广州卖得最好的项目是哪个?
海珠区琶洲板块的琶洲南TOD，无疑是其中一个。
回看这两年海珠区楼市成交，其中推出的项目均为豪宅产品，主要以大户型为主，其均价也在节节攀升。
据克而瑞数据显示，今年1-8月，海珠区一手住宅量价齐升，成交翻倍增长之余，区域网签均价高达9.6万/㎡，较去年同比上涨14%。
而海珠区房价趋高的背后，各大10万+项目“功不可没”。
另外，目前海珠成交均价破10万/㎡的项目多达8个，较去年同期多了5个。其中，炙手可热的工业大道及南洲两大板块，目前成交均价分别为8万/㎡和7.6万/㎡。
图源克而瑞从以上数据不难看出来，当下的海珠的楼市发展格局，主要分为四个梯队。
1)琶洲作为事业代表，一线沿江无住宅供应，
2)滨江东作为成熟板块，变量不大;
3)东南板块的生态区海珠湿地，未来发展的可能性比较小;
4)唯一有变量的，后航道的海珠西。
从海珠楼市的发展历程来看，经过这些年政府在垦海珠西后航道，目前已经能看出连片开发的趋势，不管是地价还是楼价，都能看出来海珠的野心，珠西主打*居住，未来是海珠*。
回看今年广州楼市的成交情况，表现优越的海珠，今年不少入市的改善项目，都是跑赢大势的存在。
比如保利湖光悦色、保利四季和颂等偏*的项目就开盘去化都不错。
翻看上半年的成交数据，甚至觉得当下海珠已赶超天河!
其实，如果但看论新房成交均价，海珠确实把天河踩在脚下。
根据2022年各区的成交数据来看，海珠新房成交价约9.1万/㎡，成交套均价1314万;而天河新房均价不到7万/㎡，成交套均价783万。
单从数据来看，广州核心区域的新盘，其热度和成交量价都不错，但关注度和综合条件一般的新盘，近期却降价大甩卖。
比如近期大热门海珠区，其新盘海珠西的中旅天宸府，一年多前开盘均价7万/㎡，现在均价6万/㎡。
一年的时间，价格就降了1万/㎡，降幅不比广州大部分降价甩卖的新房小。
此外，还有中海观澔府，开盘均价达到7.3万/㎡。
如今，中海观澔府开发商居然放出优惠，单价仅“5”字头，价格让人跌破了眼镜!
要说价格幅度变化比较大的，还得是海珠另一个新盘——海珠新城，曾经售价7-8万，如今*5.8万/㎡。
不过，按照当前广州市场下行之下，这个号称“新城”的巨无霸楼盘，去化注定承压，降价也是意料之中的事了。
更有甚者，比如明珠花园、海珠湖景峰在售价仅“4”字头，比番禺的项目还便宜……
都在说增城的楼市卷， 但现在的海珠也不遑多让。
据小编不完全统计，目前海珠区已有超20个盘在售和待售!
这是啥概念?
要知道，在2021年底，想在买海珠新房，选择不到10个。
据悉，当初海珠在售项目有金融街融御、金碧花园、时代大家、天誉半岛以及广州天鹅湾等项目。
2021年下半年海珠在售楼盘不过，由于在售楼盘产品不同，价格跨度比较大，实际若想要以某个总价段买房，在海珠几乎没得挑。
对比之下，2023年的海珠新房供应剧增，不过竞争随之加剧。
在激烈的厮杀下，一度根本不愁卖的海珠，也开始走向分化，一些优质项目往往能获得更多关注和市场份额，素质一般的项目的流量则会大幅度被分流。
要说海珠的分化，主要体现在成交量上。
现如今的海珠区一边是琶洲南TOD、保利湖光悦色登上成交榜，一边是有项目卖不动。
比如说明珠花园2021年开售，至今只卖出44套;
而中旅天宸，一年多也只卖出了132套房，去化率约24%;
珠光海珠新城，前期市场好转时去化了一波，现在已很难再卖得动了。
总体而言，目前的海珠楼盘之所以降价了，还难以卖掉，一方面是市场看涨不看跌，另一方面则是这些项目或多或少有很明显的短板，难以获得买房人的青睐。
新政加持，海珠市场升温明显
这一波新政来得有点猛，前一天政策刚公布，银行、开发商就表明已经落地，很明显所有人都看好后市发力。
因此，别看上涌果树公园北侧地块总价达到127亿元，依然被多家房企抢崩头。
要说今年以来，海珠共成交了1848套房，其中总价一千万以上的1145套，占比62%。
放眼海珠在售住宅项目，1000万以上的产品也要占到一半左右。
可想而知，未来中海上涌果树公园项目会成为同样的成交大户。
毕竟，我们可以从今年1-9月，琶洲南TOD凭一己之力撑起了海珠三分之一的成交量。
从目前海珠的市场来看，观澔府、江泰里、观雲府推出的小面积均是市场硬通货，流通性极强，刚需们可以趁历史最佳购房机会赶紧抢购。
不过，目前的市场时刻在变化，特别是刚需客户，就更加不要再等，目前已是最好入手好时机。
接下来的几年，海珠最珍贵可能是这三类房子：
1)小户型产品，比如中海江泰里，500万就能上车。
2)小面积做大户型产品，比如越秀珠实城发江湾和樾，实用率逼近100%，107平就能做四房。
3)5字头、6字头上车盘，比如珠光海珠新城、江湾和樾、海珠湖景峰、明珠花园。
不过，对于买房人而言，买入海珠的好时期，正在到来。
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