9月4日，位于天河的保利天瑞获批新预售证1张，共有40套房源入市，均是大平层单位，涵盖建面约268-306平方米四房。
具体来说，广州住建局官网消息，颐畅花园住宅楼工程(自编中铁物流园地块项目8#、9#)获批新预售证，项目正是今年6月入市首开的保利天瑞，本次获批的新房源有40套，均是大平层户型，主要有建面约268平方米四房、280平方米四房和306平方米四房，以建面约268平方米四房户型为主。
保利天瑞项目所在地块即去年广州第四轮集中土拍中，保利以以95.81亿元总价拿下的中铁物流园地块，楼面价高达45915元/㎡，一度成为市场焦点。
项目占地面积超15.5万㎡，建筑面积20.8万㎡，规划有17栋住宅，层高在8-20层，住宅走向是东北高西南低。
在区位上，保利天瑞也能很好的接住核心区的需求。
与珠江新城、金融城、天河北直线距离都在5公里范围内，更是背靠五山高校群。
无论是CBD的高管还是大学的教授都是潜在客户。
但只有距离近是远远不够的，要打动高圈层购买力的心，还要靠环境。
广义上保利天瑞属于汇景新城板块，这也是广州知名豪宅区，连片开发将近20年，住在这里的大多数是企业老板、高管或者外国友人。
项目自身的设计，更是为居住舒适度加分。
除东南两栋塔楼外，整个小区都采用板楼设计，前后楼间距、通风采光都得到极大的满足。
这可是天河市中心的低密板楼，*性无需多言。
楼盘也自带的九年一贯制学校为业主解决教育之忧。
说了项目那么多优点，难道就没有缺点吗?
当然是有的，没有楼盘是完美无缺的，但我认为天瑞的缺点最容易让买家接受。
项目北侧背靠汇景新城，有龙熹山和高尔夫球场，自然环境较好;项目南侧是广园路和广深高铁线，交通环境较复杂，车流量大。
南面前排的楼栋都不可避免的受到影响，也就是105㎡和125㎡的户型，全部遭殃。
所以这些小户型是不能买的。
这里又引出楼盘的另一个缺点，没有地铁。虽然小户型总价也不便宜了，但买家应该还未能完全脱离地铁生活，日常出现都要靠自驾，便利性大打折扣。
但后排的大户型，对于这两个缺点是免疫的。
前排的灰尘噪音被挡住了;日常出行也以自驾为主，广园路、华南快速等城市主干道出门即达。
反应到市场上，也同样如此，保利天瑞越大的户型卖得越好，豪宅的配置给满了，对于豪宅客影响不大的缺点，也就被“忍受了”。
项目在售价格8-10w/㎡，面积越大单价越高，总价涵盖800-2000w，我把户型图都放下面。
一个是1#的107㎡户型。划重点：保利天瑞全盘规划涵盖约107-260㎡户型，起步面积107㎡，且套数很少，只在1#和2#有，两栋楼区别不大。
换句话说，如果你预算有限又想买保利天瑞，首开直接冲这户型就完事了。
另一个是13#的188㎡户型，保利天瑞说到底还是改善盘，小高层板楼的舒适度有保障。
改善豪宅客户要么买188㎡户型要么买开售的260㎡户型，而加推价格肯定会更贵，且数量相对较少，不一定买得到。
综上，保利天瑞在楼市复苏期，能凭借自身的优势牢牢握住千万级买家的购买力，不是没原因的。
可以实地感受下这个项目的区位和优缺点。
