目前预算800万，没有小孩但也看重学位，没买车所以想近地铁，户型想要东南朝向三室带主套最好连着商圈。我已经把海珠从西到东基本都筛选了一遍，我能想到的就是中旅天辰府和光大花园，比较纠结，小编能分析推荐下吗?
海珠800万预算，我粗略筛选了几个盘出来一起分析分析：
一手有方圆美林滨江壹号、珠光海珠新城、中旅天宸府;二手有光大花园、逸景翠园。
方圆美林滨江壹号
方圆美林滨江壹号主推建面约90-132㎡三至四房，最低8万/㎡起，按照这个价格估算，800万大致可以上车90㎡三房和107㎡三房。
107㎡三房，四开间朝南，采光面足足约13米，主卧套房还带270°L型飘窗;90㎡三房约10米的东南向大面宽。
商圈方面，现成的丽影广场、珠影星光城人流量一直都很不错，再加上广州塔未来也计划建造南广场，官方定调“海珠最*商业综合体”，计划于2024年一季度开业运营。
教育方面，“2幼儿园+2小学+4省级中学”的教育阵容也很不错。
距项目仅约180米的新港中路小学，可直升省一级绿翠中学，即使是电脑派位，对口的市六中、 执信中学琶洲实验学校、市第九十七中等，皆为省一级中学。
珠光海珠新城
目前主推建面建面约110-230㎡三至四房，110㎡三房南望社区花园北望海珠湿地公园和广州塔;
131㎡四房四开间朝南，近30㎡的超大方厅、近25㎡的主卧、约6㎡双面宽的宽景阳台，尺度都很宽阔。
教育方面比较出彩，规划有6所幼儿园、4所小学，1所初中，1所完全中学，自建幼儿园2024年秋开学，去年签约了清华附中附小，预计2025年秋季开学。
沥滘旧改的体量很大，配套很全，但缺点也有，一是离地铁的步行距离稍远，二是各种规划的宏伟配套落定慢，只适合买来纯粹自住。
中旅天宸府
主推建面82-120㎡三至四房，项目体量很小，也就4栋住宅。
中旅天宸府项目距离宝岗大道站直线距离约300米，步行可达，教育方面，省一级的昌岗中路小学学区范围内，电脑派位对应六间初中，直升对口广州市五中附属初级中学。
不过，项目的缺点也很明显，一是体量小，配套一般，二是产权缩水，热度不高。
光大花园
光大花园的组团很多，优势突出，大型优质社区+珠江后航道景观资源+便捷地铁+成熟商业+百年名校+中海物业+不过时的产品+超大的园林，所以在二手市场一直很受欢迎。
不过这个盘楼龄跨度很大，800万预期可以重点看看：
一期，离地铁近但楼龄老，100㎡出头的三房流动性不错，小高层的三房，总价段500-600万，榕上居高层三房，主力总价段700-800万。
二期，距离地铁站直线不到500米，可选99㎡、106㎡三房，但是只有1卫或者非主套，户型设计不够实用。
三期，70%房源可以西南、西北向望江，下楼可达滨江公园和太古仓，不过南侧的楼栋比较靠近鹤洞大桥，或会有噪音、粉尘影响，挂牌单价6.1-8.2万/㎡，3房总价800-1000万。
四期，各方面素质都比较均衡，业主惜售，放盘量比较少，三房成交价基本在800万以下。
五期，价格比较贵，六期总体来说不如五期，价格也稍低一点，两房总价约540-500万，三房总价约700-980万。
逸景翠园
逸景翠园挂牌价4.6-7.8万/㎡，面积从70-300㎡户型都有，不过有个别户型设计会比较过时。
小区对口的小学是逸景第一小学，一路之隔是六中珠江中学，近年的口碑都很不错，楼盘对面也有华师附中海珠双语学校。
商业周边有万达，此外，南侧的上涌果树地块很快出让，配套商业也不少。
目前离小区最近的地铁是3号线大塘站和8号线鹭江站，均接近2公里距离，可以选择小电驴或巴士接驳。景翠园东区楼下就是巴士总站，几站可到达地铁。
11号线逸景路站在小区西区楼下，估计11号线开通后，地铁出行便利度会提高很多。
不过小区的康景物业口碑一般，要看下个人介不介意。
